На IX Всероссийский жилищный конгресс в этом году собралось рекордное количество участников – 1400 профессионалов рынка недвижимости и строительства из России, стран ближнего и дальнего зарубежья. Строители, девелоперы и риэлторы получили шанс встретиться лицом к лицу с представителями федеральных и региональных органов власти. Главным предметом дискуссий стал вопрос: какие усилия государства позволят сегменту экономики, связанному с жилой недвижимостью, сохранить набранный темп развития?
Драйвер роста
В прошлом году динамика строительного комплекса намного опередила развитие экономики страны. На фоне ВВП, который вырос всего на 1,3%, объем работ, выполненных в целом по виду деятельности «строительство», увеличился на 3,5%. «Строительный бизнес продемонстрировал, что отдельно взятый сегмент может развиваться опережающими темпами по отношению к остальной экономике», – заметила в своем выступлении президент FIABCI-Россия Елена Иванкина.
Если говорить конкретно о жилье, то его в 2013-м было введено на 5,6% больше, чем годом ранее, или около 70 млн кв. м. Это рекордный показатель, перекрывший ежегодные объемы жилищного строительства в советский период.
Северо-Запад продемонстрировал еще более впечатляющие результаты. Помощник полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Сергей Зимин напомнил, что в прошлом году в округе было сдано в эксплуатацию свыше 6 млн кв. м жилья, что на 10% больше, чем годом ранее, в то время как в других отраслях строительства наблюдалось снижение.
В этом году результаты прогнозируются не хуже. «За восемь месяцев 2014 года было введено 41 млн кв. м жилья. Но так как наиболее активным традиционно бывает четвертый квартал, мы ожидаем, что строительная отрасль достигнет прошлогодних показателей», – сообщил первый заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Андрей Семенюк.
Но достигнутый результат – далеко не предел. «В странах с развитой экономикой около 20% ВВП формируется за счет строительства недвижимости и операций с нею», – сказал президент корпорации «Адвекс. Недвижимость», полномочный представитель FIABCI в ООН Александр Романенко.
По мнению правительства страны, быстрорастущая отрасль не должна останавливаться на достигнутых результатах. Заместитель председателя комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин напомнил собравшимся, что премьер-министр Дмитрий Медведев поставил перед строительной отраслью серьезную задачу – вводить по 100 млн кв. м жилой недвижимости ежегодно.
На пороге трудностей
Учитывая непростую экономическую ситуацию, строительному комплексу будет нелегко достигнуть установленной планки. Прежде всего – из-за проблем с привлечением инвестиций в реализуемые проекты. В скором времени отрасль может испытать нехватку финансовых средств. Сейчас около 90% новостроек возводится за счет денег дольщиков или членов ЖСК, так как продажи квартир начинаются еще на этапе котлована. Но роста доходов и, соответственно, спроса населения экономисты не обещают.
Потенциал повышения цен на строящуюся недвижимость также практически исчерпан. Стоимость квадратного метра, по данным АИЖК, уже сейчас растет медленнее инфляции: с начала года эти показатели составили 5% и 7% соответственно. «Реальные цены на жилье в 2013-2014 годах в СЗФО снизились», – подчеркнул Сергей Зимин.
Тенденция замораживания рублевой стоимости квадратного метра характерна также для Петербурга. Как рассказал генеральный директор АН «Итака» Сергей Галалу, за два года на первичном рынке средняя цена квадратного метра по заключенным сделкам практически не изменилась и составляет 81 тыс. руб. для строительства в пределах города и 66 тыс. руб. – в новостройках на прилегающих к мегаполису землях Ленобласти.
Сильный импульс наращиванию жилищного строительства могла бы дать ипотека. В правительственной стратегии развития отрасли ставится задача увеличить долю жилья, приобретаемого с привлечением банковских займов, с 26 до 50%. Но в ближайшее время это вряд ли случится. Прирост ипотечного рынка в РФ по итогам 2015 года не будет таким же значительным, как в 2014-м. По результатам опроса, проведенного АИЖК, крупнейшие банки ожидают увеличения портфелей на 15-20% (против 30-40% в первом полугодии текущего года). Остальные банкиры пессимистично говорят о нулевом росте.
Строить дешево
В сложившейся ситуации дальнейшее развитие жилищного строительства во многом зависит от позиции государства. На отсутствие внимания со стороны правительства страны в этом году участники отрасли пожаловаться не могут.
С декабря прошлого года идет работа над федеральной программой «Жилье для российской семьи», в рамках которой к 2018 году должно быть построено 25 млн кв. м жилой недвижимости эконом-класса. Напомним, что квартиры должны реализовываться застройщиками не дороже, чем по 30 тыс. руб. за кв. м.
В течение 2014 года чиновники разрабатывали механизмы для претворения этих планов в жизнь. Как сообщил заместитель председателя Комитета ГД РФ по земельным отношениям и строительству Сергей Петров, в ходе весенней сессии Госдума приняла семь федеральных законов в области земельных отношений, направленных на создание условий для строительства доступного жилья. Важнейшими шагами он считает поправки в Земельный кодекс РФ, которые изменили принципы вовлечения принадлежащих муниципалитетам и государству участков в оборот. «На осень запланировано рассмотрение еще 21 законопроекта, один из которых внесет коррективы в процедуру предоставления земельных участков Фонда РЖС под строительство жилья эконом-класса в рамках государственной программы», – пояснил Сергей Петров.
Усилия законотворцев направлены не только на то, чтобы сделать пятна под строительство жилья эконом-класса более доступными для застройщиков. Не меньшее внимание уделяется вопросам снижения затрат на инженерную подготовку земельных участков. Разработан механизм выкупа у застройщиков инженерной инфраструктуры по цене 4 тыс. руб. за квадратный метр построенного жилья. Для этого АИЖК «отреставрировало» свою программу «Стимул», распространив ее на инженерные объекты.
Еще одно направление законотворческой деятельности – создание новых механизмов финансирования строительства. К примеру, минувшей весной были поправки к федеральным законам, обеспечивающие развитие системы жилищно-строительных кооперативов (поправки вступят в силу с 1 марта 2015 года).
Похоже, условия, предлагаемые властями, вполне устраивают застройщиков. По данным Минстроя РФ, уже собраны заявки на участие в программе «Жилье для российской семьи» от 68 регионов на 80% от запланированных объемов жилищного строительства.
По пути Европы
Сейчас рынок поглощает около 60 млн кв. м нового жилья в год. Предположим, что намеченный правительством страны объем в 100 млн кв. м будет достигнут. «Куда девать дополнительные 40 млн кв. м?» – задается вопросом участник конгресса, генеральный директор компании «Национальное агентство развития жилищных фондов социального и коммерческого найма» Михаил Грин.
Выход, по его мнению, в развитии рынка аренды. Как известно, в странах Европы и в США от 30 до 70% населения живут в съемном жилье, тогда как в РФ 80% квартир находятся в частной собственности.
«Нужен закон о жилищном найме в Российской Федерации, который должен быть жестким и распространяться на все части этого рынка, в том числе – на сдачу квартир физическими лицами. Закон должен обеспечить защиту арендатора и тем самым дать толчок цивилизованному рынку арендного жилья», – заявил Сергей Зимин.
Многое в этом направлении уже делается. В конце весны был принят закон № 217-ФЗ о некоммерческом найме. В октябре в правительство будут внесены проекты нормативно-правовых актов, которые позволят ему заработать. А именно – определят, кому полагается социальная аренда (по самым низким ценам), а кому некоммерческий наем, по регулируемым государством тарифам, в какой форме заключается договор и какие права имеет арендатор. Определенность условий игры и продуманные механизмы финансирования строительства арендного жилья должны оказаться приемлемыми для девелоперов и инвесторов.
Таким образом, патронат государства в области развития рынка аренды, наряду с реализацией программы повышения доступности жилья, поможет не только решить жилищную проблему россиян, но также позволит строительному комплексу удержать высокие темпы роста.
