В соответствии с российским законодательством каждый житель нашей страны, самостоятельно купивший жилую недвижимость, имеет право вернуть часть затраченных средств, а именно – получить налоговый вычет в размере 13% от определенного законом лимита в 2 млн руб. Для этого ему следует выполнить всего несколько условий. Первое: работать не за «деньги в конверте», а выплачивать с зарплаты НДФЛ в размере 13%. Второе: приобрести земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, дом, квартиру или их долю, расположенные непременно в РФ. Третье: представить в налоговый орган по месту регистрации пакет документов, подтверждающих, что недвижимость была куплена, оплачена и оформлена в собственность.
Это – базовые знания, о более детальном применении которых БН уже рассказывал. Сегодня мы поговорим о нюансах, которые не вошли в прошлые тексты, но могут оказаться важными для некоторых групп покупателей.
Жестокое разочарование
Напомним, что с начала 2014 года вступил в силу ФЗ-212, который в значительной мере изменил порядок предоставления государственной поддержки при покупке или строительстве жилья. Налоговый вычет с начала года привязан не к приобретаемому объекту, а к налогоплательщику. Иными словами, покупатели жилья, стоимость которого ниже указанной суммы, смогут обратиться за неиспользованным остатком в последующие годы, на очередном «витке» улучшения жилищных условий.
У супругов, приобретающим жилье в совместную долевую собственность, забрезжила надежда на то, что их «посчитают» по отдельности и каждому вернут налоги с суммы, вложенной им в недвижимость. Представим, что квартира стоит более 4 млн руб. и приобретена мужем и женой в равных долях. Возникло предположение, что возврат НДФЛ составит по 260 тыс. руб. на каждого. В письме Минфина РФ от 13 сентября 2013 года, разосланном после принятия ФЗ-212, разъяснялось: если объект недвижимости приобретен в общую долевую собственность, то вычет предоставляется, «исходя из величины расходов каждого лица, подтвержденных платежными документами».
Казалось бы, ситуация предельно проста: раз помощь от государства отныне закреплена не за объектом недвижимости, а за человеком, то если его доля в новом жилище стоит свыше 2 млн руб., он может за один раз вернуть полагающиеся ему налоги. Логика настолько «железная», что на сайтах многих налоговых консультантов до сих пор размещены примеры, в которых супруги получают в сумме вычет с 4 млн руб.
Реальность, увы, разочаровала. Семьи, обратившиеся по весне в отделы ФНС за обещанной преференцией, получили малоприятный ответ: предполагаемое удвоение вычета для семьи – это заблуждение. По-прежнему максимальной суммой, с которой будет исчисляться возврат налогов, являются 2 млн руб., то есть – по 1 млн на супруга. Недоиспользованный вычет можно будет востребовать в следующий раз.
В рассрочку – длиннее
Скорость получения налогового вычета во многом зависит от формы договора, по которому приобреталась недвижимость. Проще всего покупателю, подобравшему себе вариант на вторичном рынке – он может идти в налоговую инспекцию сразу после регистрации права собственности в Росреестре.
Дольщик, купивший дом на стадии строительства, должен дождаться ввода жилого комплекса в эксплуатацию и получения квартиры. Зато у него нет необходимости спешить с регистрацией права собственности в Росреестре: для подачи заявления на возврат НДФЛ достаточно акта приема-передачи.
Член ЖСК получит вычет только после полного внесения паевого взноса
А вот члену жилищно-строительного кооператива (ЖСК), возможно, придется подождать получения предусмотренных государством льгот, даже если он уже проживает в новой квартире. Дело в том, что вполне возможна следующая ситуация: дом построен, квартира передана участнику ЖСК, но остается на балансе кооператива до полной выплаты паевого взноса. Только в тот год, когда погашен последний платеж, у пайщика кооператива возникает право на получение имущественного налогового вычета, разъясняется в уточняющем письме Минфина России от 23 апреля 2013 года № 03-04-05/4-403.
Еще больше сложностей может возникнуть у россиян, выбравших рассрочку от застройщика. В письме Министерства финансов от 12 августа 2014 года № 03-04-05/40052 рассматривается именно такая ситуация. Как известно, значительную часть стоимости приобретаемого объекта, от 30 до 70%, будущий владелец оплачивает сразу, подписав договор с застройщиком. Остальные платежи могут быть растянуты на достаточно длительный срок, до десяти лет. В тех случаях, когда квартира куплена в рассрочку в 2014 году, все просто: новые нормы, как уже говорилось, позволяют «добирать» налоговый вычет частями, до определенного в законе предела – 2 млн руб.
Но как использовать вычет по квартире, купленной в рассрочку, скажем, в 2013 году или ранее? Ведь на эти сделки новая редакция статья 220 Налогового кодекса РФ не распространяется, а по старым правилам налогоплательщик получал преференцию от государства единственный раз в жизни.
Предположим, покупатель обратится за возвратом налога по платежам, произведенным в прошлые годы, и его просьба будет удовлетворена. Тогда на этом можно будет поставить точку в отношениях с налоговой: все дальнейшие расходы на покупку квартиры, растянутые на период рассрочки, больше не дадут оснований для обращения за оставшейся частью вычета. Минфин советует в таких случаях не спешить и выплатить стоимость жилья полностью (либо, добавим от себя, дождаться, пока совокупные расходы на его приобретение превысят 2 млн руб.). В этом случае обращение за вычетом будет первым и единственным, хотя и отложенным во времени, и позволит получить от государства по максимуму.
Когда нельзя, но очень хочется
Теме рассрочки посвящено еще одно письмо Министерства финансов – от 04.04.2014 № 03-04-07/15264. В нем главный финансовый орган страны излагает свою позицию относительно предоставления вычета по расходам, понесенным налогоплательщиком на оплату процентов. Как известно, рассрочки, предлагаемые застройщиками, нередко обходятся покупателям не дешевле банковских займов. Некоторые строительные компании начисляют 8-12% на остаток платежа. Как можно вернуть часть этих затрат? В перечень расходов на покупку и строительство жилья, перечисленных в законе, они не входят. К сумме, потраченной на решение жилищного вопроса, не прибавляются. И, следовательно, возврат НДФЛ на эти траты не распространяется.
Проценты по рассрочке могут быть приравнены к затратам на обслуживание ипотечного кредита, и 13% от их суммы – возвращены покупателю жилья
Однако не все так печально. Минфин напоминает, что есть еще один налоговый вычет, связанный с покупкой недвижимости – возврат части денег, уплаченных как проценты по ипотечному кредиту или целевому займу. И в законах не указано, что речь идет о помощи государства исключительно ипотечным заемщикам. А значит, проценты по рассрочке могут быть приравнены к затратам на обслуживание ипотечного кредита, и 13% от их суммы – возвращены покупателю жилья.
Также дан исчерпывающий ответ на другой вопрос: можно ли, купив жилье с привлечением средств неипотечного займа, претендовать на налоговый вычет за его обслуживание? Согласно налоговому законодательству налогоплательщик имеет право претендовать на компенсацию части своих расходов по уплате процентов только в том случае, если кредит является целевым. То есть если в договоре займа четко указано, что покупка недвижимости является его обязательным условием, то право на имущественный вычет возникает. А на нет, как говорится, и суда нет.
Довольно сложно представить, что банк, выдавая потребительский кредит, указывает в тексте договора «На покупку жилья». Однако по закону кредитором может выступать любое юридическое лицо, зарегистрированное на территории России, или индивидуальный предприниматель. Следовательно, полностью исключить такую необычную ситуацию нельзя.
