По оценкам питерских риэлторов, осеннее повышение ценовой температуры идет не совсем обычно: оно происходит на фоне непривычно низкой для данного времени года покупательской активности. Что дальше – продолжающийся в связи с новым витком инфляции рост цен или их снижение? Аналитики затрудняются ответить на этот вопрос: здесь все завязано на макроэкономические изменения.
Девять месяцев неспокойного года
По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», на последней неделе сентября прошлого года средняя цена предложения на вторичном квартирном рынке Петербурга составляла 96 тыс. руб. за кв. м. С января по май 2014 года наблюдался рост цен, затем до середины лета – передышка (график 1).
| Цена предложения |
 |
| график 1 |
Со второй половины июля индекс «БН» опять двинулся вверх – с недельными рывками и остановками, но ниже значения 100 тыс. руб. за «квадрат» уже не опускался. К последней неделе сентября он подобрался к значению 101,9 тыс. руб. за кв. м. Таким образом, получается, что за истекший год цены на вторичном рынке жилья увеличились на 6,1%. И это заметно меньше, чем уровень инфляции за тот же период.
Но не все здесь однозначно. Углубившись в изучение данных, предоставленных аналитиками, мы можем заметить, что с февраля, когда в листингах было выставлено 22 тысячи квартир, объемы предложения жилья с каждым месяцем уменьшались, а в августе экспонировалось только 15,9 тысячи объектов (график 2). Уточним, что в сентябре прошлого года в печатных и электронных каталогах «БН» насчитывалось около 20 тысяч петербургских квартир.
| Объем предложения (квартир в месяц) |
| |
| график 2 |
В то же время период экспозиции объектов в листингах на фоне уменьшения объемов предложения хоть и незначительно, но увеличивался. Так, по данным наших аналитиков, к началу августа это значение составляло 44 дня (увеличение за месяц – на 6,8%). Хотя это, впрочем, не рекордные значения: в августе прошлого года среднестатистическую питерскую квартиру экспонировали в каталогах 55 дней.
По словам петербургских риэлторов, самым урожайным на сделки временем года была весна. Количество открываемых сделок увеличивалось с февраля по апрель, в июне также было отмечено некоторое оживление, затем начались традиционные каникулы, которые, впрочем, не закончились с началом осени. Застой продолжается.
Монолит против «старой панели»
Какие типы квартир в этом году росли в цене быстрее других? Изучая графики, мы обнаружим, что февральский всплеск в равной степени затронул как однокомнатные, так и двух-, а также трехкомнатные квартиры (график 3) в домах всех типов (графики 4, 5, 6). При этом риэлторы отмечают, что
| Цена по типу квартир, руб./кв. м |
| |
| график 3 |
интерес покупателей сфокусирован в сегменте так называемой новой вторички (преимущественно это квартиры в кирпично-монолитных домах), а также в самом демократичном по ценам сегменте «старая панель», представленном хрущевками, брежневками и «кораблями».
Структура предложения (график 7) в течение девяти месяцев года менялась, но подвижки здесь были незначительными. В частности, доля предложения квартир категории «старая панель» по сравнению с февралем уменьшилась, правда, почти в рамках статистической погрешности – всего на 1%. Зато доля выставленных на продажу квартир в кирпично-монолитных домах последнего поколения с января выросла на 4%.
Интерес к сталинкам и антикварному жилью имеет точечный характер. По мнению некоторых риэлторов-практиков, эксклюзивные квартиры с благородной историей серьезно переоценены. В окнах видовых квартир на набережных Фонтанки, Дворцовой и Английской – множество рекламных перетяжек с телефонами продавцов. Потенциальные покупатели смотрят такие объекты редко. Это подтверждается и данными аналитиков: действительно интересных объектов старого фонда в листингах становится больше.
На острие спроса: самые дешевые квартиры
Рост средней ценовой температуры в значительной степени обусловлен быстрым вымыванием из каталогов самых дешевых объектов во всех районах – от пригородов и демократичных «спальников» до исторического центра. Основной спрос в течение девяти прошедших месяцев 2014 года был
| Цена по типу дома, руб./кв. м |
| |
| график 4 |
| |
| график 5 |
| |
| график 6 |
сосредоточен в сегменте самых дешевых квартир. Данные аналитиков указывают на то, что весной такие объекты разлетались из каталогов как горячие пирожки.
Отслеживая сведения о самых доступных по ценам комнатах и квартирах, представленных в продаже, мы не могли не замечать, что, к примеру, в прошлом году одни и те же пригородные «однушки» в хрущевках с ценами от 2,3 млн руб. и комнаты в коммуналках от 800 тыс. руб. не покидали каталогов по нескольку месяцев. Зато в нынешнем марте и апреле в разделах листингов «БН» расклад менялся еженедельно: дешевые объекты быстро исчезали, уступая место новым.
Правда, есть и нюанс: в первом полугодии основными «поставщиками» самых дешевых объектов были пригороды – Красное Село, Горелово и Колпино. К осени география предложения квартир с ценами, близкими к нижней границе, расширились. В разделах объявлений появляются дешевые варианты как в демократичных «спальниках» (Купчино, Ржевка-Пороховые), так и в историческом центре (правда, в последнем случае речь, как правило, идет об «убитых» квартирах на первых этажах либо комнатах в перенаселенных коммуналках). Отметим, что такие объекты «висят» в каталогах недолго – всего по две-три недели.
Прогнозный сценарий: неясно
В ближайшее время роста активности на вторичке ни риэлторам, ни их клиентам ждать, по всей видимости, не следует. Весеннее оживление, которое было спровоцировано обвалом курса рубля, заставило граждан, имевших финансовые возможности, ускорить принятие решения о покупке недвижимости. Отложенный спрос, который копился в течение прошлого, застойного, года, был реализован в первом полугодии.
| Структура по типам домов, % от общего объема |
| |
| график 7 |
В середине сентября начался очередной виток девальвации национальной валюты, связанный с антироссийскими санкциями и падением цен на нефть. Но потенциал спроса и роста цен для рынка недвижимости, по всей видимости, уже исчерпан. Продавцы находятся в состоянии вынужденного, по причине отсутствия интересантов, ожидания. А потенциальные покупатели, имеющие накопления, сбережения и стабильные доходы, заняли выжидательную позицию, чтобы понаблюдать – куда двинутся цены.
Но на сей раз все не столь однозначно, как было весной. С одной стороны, период инфляции – благоприятное время для держателей рублевых кредитов, но в этом случае будут расти и цены на недвижимость. Если ситуация будет развиваться по стагфляционному сценарию (нулевой экономический рост при мощной инфляции), то петербургские квартиры заметно подешевеют уже в следующем году.
Какие преимущества могут извлечь из сложившейся ситуации покупатели? У них нынче нет необходимости совершать сделку впопыхах, на основании того, что приглянувшийся объект «вот-вот уйдет». Они могут присматриваться, выбирать и искать квартиру (комнату, дом, участок) мечты, но при этом прицениваться и торговаться, а зачастую приобрести действительно интересный объект. При этом значительным корректировкам могут подвергнуться цены на нетиповые и эксклюзивные квартиры.
Теперь об инвестиционных ожиданиях. По всей видимости, наблюдающийся рост цены предложения квадратного метра жилья уже не сулит сколь-нибудь значительной доходности: в условиях стагнирующего рынка покупатели, очевидно, будут торговаться. Скорее всего, речь в данном случае будет идти лишь о сохранении средств. В этом отношении жилая недвижимость в обозримом будущем останется одним из самых надежных и консервативных активов.
