Главная интрига третьего квартала текущего года – динамика спроса на строящееся жилье. Объективные показатели покупательской активности взять неоткуда: сводной базы данных о продажах не существует. Статистика Росреестра о количестве зарегистрированных сделок не может служить качественным маркером, поскольку госрегистрация происходит со значительным временным сдвигом по отношению к моменту продаж. Кроме того, регистрации подлежат только договоры участия в долевом строительстве, но – не паенакопления в ЖСК. Единственный ориентир – оценки участников рынка, а их показания сильно расходятся.
То ли вверх, то ли вниз
Эксперты в основном придерживаются двух мнений. Одни отрицают наличие традиционного летнего спада продаж, который, как прогнозировалось, мог в этом году стать более глубоким. Ожидалось, что ажиотажный спрос первого квартала исчерпает покупательную способность на месяцы вперед.
«По предварительным итогам, продажи в сентябре были на уровне августа-июля. В июле 2014 года «Петербургская Недвижимость» («ПН») заключила 2100 сделок на первичном рынке, в августе – порядка 2000 сделок. Наименьшее число договоров летом было заключено в июне – 1600 сделок», – рассказывает генеральный директор компании «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин. По его словам, август и сентябрь показали результат на уровне самых пиковых месяцев этого года – марта и апреля – и значительно превысили объем продаж в аналогичные периоды 2013 года (в прошлом сентябре «ПН» заключила 1500 договоров).
Заметили осеннее оживление также в компании «Главстрой-СПб». «Рост продаж в августе по сравнению с июнем составил более 40%. В сентябре мы ожидаем пиковых значений продаж, на уровне апреля текущего года», – комментирует руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петр Буслов.
О схожей динамике спроса сообщают другие крупные застройщики, например компания «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», ГК «ЦДС» и другие.
Другая группа экспертов излагает иную версию развития событий. Они настаивают, что предсказанный в начале года летний провал все же был и падение оказалось достаточно глубоким, а осеннее оживление – не таким бодрым, как хотелось бы. «По сравнению с летним периодом затишья, вызванным сезоном отпусков, в сентябре 2014 года объемы продаж на рынке первичной жилой недвижимости выросли на 5%. По отношению к апрельским значениям показатель снизился на 20%. Относительно прошлогодних итогов за аналогичный период можно говорить о 15-процентном снижении объемов продаж», – утверждает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. Об ухудшении результатов третьего квартала по сравнению с прошлогодними сообщил БН и президент концерна YIT Кари Каунискангас.
Налицо либо резкая дифференциация рынка – разделение проектов на востребованные, остающиеся в фаворе у покупателей, и невостребованные, продажи квартир в которых упали. Либо – некоторое лукавство участников строительного бизнеса, выдающих желаемое за действительное.
Поймать волну
Строительный бизнес не снижает взятые в начале года темпы. Уловив волну ажиотажного спроса, застройщики, имеющие на руках разрешение на строительство, с февраля активно выводят на рынок новые объекты. По данным БН, за девять месяцев продажи начались более чем в 110 новых жилых комплексах и очередях.
Обычно летом строительный бизнес брал паузу. Напомним, что в 2012 году в мертвый сезон стартовали продажи в трех-четырех новостройках в месяц. В 2013 году на рынок выводилось в среднем семь объектов ежемесячно. В этом году, несмотря на прогнозы об исчерпании покупательского спроса, в июне-августе началась реализация квартир в 34 жилых комплексах. Сентябрьские показатели несколько уступают августовским. Но и в первый месяц осени стартовали около десяти новых проектов.
Самыми результативными оказались «Группа ЛСР» (14 стартапов), «ЦДС» (8 новых объектов) и Setl City (7 новостроек). К активистам, начавшим продажи в четырех-шести жилых комплексах, относятся компании «Ленстройтрест», «Главстрой СПб», «ЮИТ Санкт-Петербург», «СУ-155» и «Мавис».
Наиболее быстро развиваются пригороды – Мурино, Янино, Кудрово. В городе местом значительной застройки стал Приморский район. В августе здесь стартовали продажи в двух масштабных проектах – ЖК «Шуваловский» от «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» и ЖК «Чистое небо» от Setl City. В перспективе здесь предполагается строительство более 1,5 млн кв. м жилья.
Общий объем строящихся объектов, по оценке аналитиков «Главстроя СПб», составляет около 8 млн кв. м. Специалисты «Петербургской Недвижимости» говорят о 9 млн кв. м. Но в одном эксперты согласны – такого масштабного строительства в Петербурге и на прилегающих к нему землях еще не было.
Цены отстают от инфляции
Под давлением конкуренции цены на первичном рынке выросли меньше, чем можно было ожидать в связи с весенним ажиотажем. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в сентябре средние цены предложения квадратного метра в новостройках, возводимых в границах Санкт-Петербурга, повысились до 95,2 тыс. руб. Активный рост – примерно по 0,5 процентных пункта в неделю – наметился с конца августа. Повышение усредненной стоимости квадратного метра с начала года составило 4,3% (напомним, что официальный уровень инфляции за восемь месяцев текущего года составил 5,59%). По сравнению с сентябрем 2013-го «квадрат» тоже подорожал незначительно – всего на 5% (уровень инфляции за 12 месяцев составил 7,56%).
В твердой валюте из-за ослабления курса рубля результат получается еще более огорчительным для инвесторов. Текущие средние цены предложения составляют 2,5 тыс. дол. за кв. м против 2,8 тыс. годом ранее. В евро аналогичные показатели составляют 1,9 и 2,09 тыс.
На первый взгляд, покупка жилья перестает быть надежным методом защиты накоплений от инфляции. Но это не совсем так. По-прежнему интересным вариантом остается вложение средств на этапе котлована, когда цены минимальны. Лидерами роста цен становятся новостройки наиболее крупных компаний с известным брендами, которые пользуются доверием покупателей. Так, в соответствии с замерами, проводимыми БН в апреле 2014 года, за год наиболее заметно выросла цена квадратного метра в строящихся комплексах Setl City (18-48%), «ЮИТ» (21-28%), «ЦДС» (17-34%), «Главстрой СПб» (20-27%).
Впрочем, следует помнить, что это экстраординарный результат, обусловленный резким взлетом цен на наиболее популярные новостройки минувшей весной – в ответ на ажиотажный спрос. Но и более традиционное повышение стоимости объекта в процессе достройки дома, на 10-15% в год, в совокупности с ростом средних цен на недвижимость по-прежнему обеспечивает не только сохранение, но и приумножение инвестированных средств.
Спрос – предложение: кто кого?
Однако главный индикатор здоровья рынка – соотношение спроса и предложения – трактуется весьма неоднозначно. Примерно половина квартир в новостройках не реализованы, и начиная со второго квартала этого года объем предложения достиг рекордного показателя – 4 млн кв. м. Ежеквартально на рынок поступает, по разным оценкам, от 1 до 1,4 млн кв. м строящегося жилья, тогда как продается в среднем 1,1-1,3 млн кв. м в квартал. То есть рынок в лучшем случае перманентно пополняется новыми объектами в объеме реализованной недвижимости, в худшем – перекашивается в сторону преобладающего предложения.
Эксперты относятся к ситуации по-разному. «Думаю, что и в декабре 2014 года, если не случится никаких катаклизмов, объем спроса и предложения будет примерно одинаковым», – оптимистично предрекает Олег Пашин. По прогнозам «ПН», продажи по итогам 2014 года окажутся больше, чем в 2013 году примерно на 400-500 тыс. кв. м, и достигнут 4,4 млн кв. м.
Его коллега из компании «Главстрой СПб» рисует несколько иной сценарий. «По итогам года предложение будет превышать спрос почти на 50%. Для рынка недвижимости Петербурга такая ситуация не является критичной. Снижение цен начинает происходить только при условии, когда предложение превышает спрос в два раза», – считает Петр Буслов.
Но среди аналитиков встречаются и откровенные пессимисты. Так, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Екатерина Немченко трактует ситуацию на рынке жилья массового спроса как явное перепроизводство.
БН, со своей стороны, еще в конце прошлого года писал о наметившемся дисбалансе между спросом и предложением (по нашим оценкам, в 2013 году на первичке было выведено рекордное количество нового предложения – около 4,7 млн кв. м, а реализовано – около 3,7 млн кв. м).
Последний квартал года, очевидно, рассудит спорящих.
