Петроградский район – это, пожалуй, городская территория, являющаяся одной из самых контрастных по ценам на жилье. Аналитики БН в свое время разбили Петроградский район на четыре ценовых зоны. Предмет нашей сегодняшней экскурсии – восточная часть Петроградской стороны, ограниченная набережными реки Карповки, Петроградской и Петровской, Кронверкским проспектом и одноименной улицей, Ординарной улицей и Левашовским проспектом.
Островное государство П.С.
Как и Васильевский остров, Петроградская сторона – своего рода островное государство, отделенное от центра города разводными мостами. При этом Петроградский район на треть больше по площади, чем Василеостровский, и не так плотно заселен: в нем проживает 130 тысяч человек (в Василеостровском – 203 тысячи). В районе пять станций метро и семь мостов. Серьезные транспортные проблемы здесь возникают, но только в периоды аварийных ситуаций и плановых ремонтов дорожных сетей. При этом по количеству зеленых насаждений Петроградка значительно опережает другие исторические районы.
По усредненным ценам квартирного рынка Петроградский район – один из самых дорогих в Петербурге. Данные специалистов Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» свидетельствуют, что по цене квадратного метра выставленного на продажу жилья (118,7 тыс. руб.) он конкурирует с Центральным. Но столь высокая средняя «ценовая температура» обусловлена тем, что на нее влияют роскошные видовые квартиры, коих на продажу, действительно, выставлено немало.
Но на Петроградке можно приобрести «двушку» или «трешку», аналогичную по цене квартире в демократичном «спальнике». Правда, это, скорее всего, будет не слишком просторная и требующая серьезных вложений в ремонт квартира гребенчатой планировки и без балкона. Причем она может располагаться в доме старого фонда или здании довоенной постройки, но непременно – с окнами на загруженную транспортом улицу или в не слишком ухоженный двор. Цена «квадрата» для «парадных» квартир и рядовых может различаться в два с лишним раза.
В тени Петропавловской крепости
Территория сегодняшней Петроградской стороны начала застраиваться почти одновременно со строительством Петропавловской крепости, но почти два столетия была необустроенной окраиной.
Недвижимость здесь стала расти в цене в конце XIX века, когда городская Дума приняла решение о строительстве стационарной переправы, связывающей острова с центром. Петроградская (в то время Петербургская) сторона быстро преобразилась. Доходные дома, которые здесь начали возводить, были жилыми зданиями нового для своего времени поколения и оснащались по последнему слову техники: электрическим освещением, лифтами, телефонами для связи с консьержами, а порой даже стационарными пылесосами – с системой каналов для удаления пыли и машинным отделением в подвале. В квартирах имелись ванные комнаты с медными и фаянсовыми ваннами и дровяными колонками, а в самих домах предусматривались развитые общественные и хозяйственные зоны – залы для собраний, дворы с фонтанами для прогулок, встроенные гаражи, прачечные.
Один из самых знаменитых жилых объектов того периода – доходный дом в стиле модерн, который молодой архитектор Фёдор Лидваль построил на участке, приобретенном матерью (Каменноостровский проспект, 1/3). Ида Лидваль, выкупившая участок у купца Якова Кокса, не прогадала. Ей пришлось залезть в долги, но после открытия Троицкого моста в 1903 году жилкомплекс, ювелирно проработанный сыном, стал не только заметным явлением в архитектуре, но также одним из самых дорогих доходных домов Петербурга.
Но самые масштабные жилищные проекты того времени создавались не «частниками», а кооперативами и акционерными обществами. Жилой дом Первого Российского страхового общества (Каменноостровский, 26/28, год постройки 1914) был известен и как Дом Бенуа (по имени проектировщиков), и как Дом Кирова (по имени самого известного жильца). В наше время его часто ассоциируют с «Бандитским Петербургом» – в лабиринтах дворов постоянно снимают сериалы про суровых героев «лихих 90-х». Это не просто дом, а целый квартал на 250 квартир, в числе которых и скромные меблированные комнаты, и двухуровневые апартаменты. Есть также встроенные гаражи и несколько дворов – парадных и хозяйственных.
Элита пролетарского периода
После революции вектор градостроительного развития сменился. На незастроенных участках и на месте снесенных ветхих построек начали расти здания периода конструктивизма.
Самый приметный архитектурный ансамбль нового времени – Дом политкаторжан на Петровской набережной (Троицкая площадь, 1). Он строился для самых привилегированных жильцов того времени – старых большевиков, имел кинозал, музей, столовую-ресторан, детский сад, а также квартиры разных площадей, но без кухонь. Вместо них были кухни-шкафы с электрическими конфорками для подогрева приготовленных в столовке блюд. Строительство было завершено к 1933 году, а через несколько лет многие знаменитые жильцы – пламенные большевики-ленинцы стали жертвами репрессий.
Не менее интересен и дом жилищного кооператива «Иностранный ударник», возведенный в 1935 году (Кронверкский проспект, 45). Судьба этого здания и его жильцов наверняка достойна не просто публикаций, а исторических и документальных сериалов. Странным названием кооператив обязан тому обстоятельству, что основными жильцами дома были американские инженеры и специалисты, бежавшие за океан от великой депрессии, чтобы принять участие в первых индустриальных пятилетках. Для жителей «Иностранного ударника» предусматривалось горячее водоснабжение, собственная котельная, а также квартиры с ванными. Кухни были общими – на этаже, а отдельные, так же как и в Доме политкаторжан, появились в результате более поздней модернизации.
С 1930-х годов и почти до нашего времени основным «градообразующим предприятием» Петроградской стороны стала кинофабрика «Ленфильм», также «приземлившаяся» у Каменноостровского проспекта. Благодаря соседству с «фабрикой грез» на фасадах соседних домов появилось множество мемориальных досок, а дворы и архитектурные памятники Петроградской стороны увековечены и в советском кино, и в современных сериалах.
Послевоенный сталинский период отмечен появлением в восточной части Петроградки номенклатурных и «профессорских» жилых домов, тоже богато декорированных, но при этом – не выбивающихся из архитектурного контекста, заданного зодчими начала XX века.
В годы «застоя» именно в таких домах Петроградской стороны предпочитали селиться большие партийные начальники. Например, в доме, что располагается напротив выхода из станции метро «Горьковская» (Каменноостровский проспект, 2), за спиной памятника пролетарскому писателю, жил первый секретарь обкома КПСС Лев Зайков.
Сто лет – не срок
Сто лет для жилищного фонда – не срок. В отличие от городского центра Петроградская сторона почти не пострадала от тотальных капремонтов образца 1970-х годов, оставлявших от старинных зданий только наружные стены. Дореволюционные дома здесь, как правило, имеют перекрытия с металлическими балками, а потому неплохо сохранились. С другой стороны, жилфонд Петроградки на протяжении последнего столетия подвергался уплотнениям и расселениям, санкционированным и несанкционированным перепланировкам.
В конце прошлого века, когда в постсоветской России зародился рынок недвижимости, роскошные квартиры в лучших домах района пользовались повышенным спросом: мечты перебраться из отдаленных «спальников» на Петроградку стали реальностью. Разбогатевшие бизнесмены принялись покупать «двушки» и «трешки» у обедневших обитателей номенклатурных и профессорских сталинок, а риэлторы – расселять коммуналки под офисы и жилье для «элитариев». Правда, в нашем веке расселение застопорилось. Вот и получилось, что в одном подъезде офисы могут соседствовать и с элитным жильем, и с безразмерными коммуналками.
По сведениям аналитиков ГК «БН», средняя цена однокомнатной квартиры в Петроградском районе составляет 6,3 млн руб., двухкомнатной – 8,4 млн руб., трехкомнатную оценивают в 12 млн руб. В восточной части района предлагаются к продаже квартиры всех типов – от малогабаритных до элитных двухуровневых в парадных корпусах с окнами на набережные и Каменноостровский проспект. Правда, найти качественную и недорогую «однушку», и чтобы она была не на первом этаже, – задача трудная. Квартиры от 24 до 32 кв. м с ценами от 2,6 млн руб. в домах старого фонда чаще всего являют собой комнаты-студии с нелегально установленными «удобствами». Цены предложения более или менее полноценных однокомнатных квартир в домах старого фонда стартуют с отметки 5 млн руб. Основной поставщик просторных (около 50 кв. м) «однушек» – уже упомянутый нами Дом политкаторжан. Сейчас в нем представлено несколько таких объектов. Это квартиры не вполне привычных для жителей «спальников» планировок: с проходными комнатами-холлами, спрятанными в глубине санузлами и кухоньками в закутке у окна. Цены предложения – от 11,5 до 21,7 млн руб. В последнем случае главный ценообразующий фактор – панорамный вид на Неву.
Двух- или трехкомнатные квартиры с ценами от 4,5 до 7 млн руб. зачастую выходят окнами во дворы и при этом требуют основательного ремонта. При их покупке есть смысл обращать внимание на состояние перекрытий и сверяться с планом в техпаспорте – на предмет «законности» ванной.
Высокой активности на квартирном рынке на Петроградской стороне сейчас не наблюдается. Наверное, все-таки потому, что жители района не спешат из него выехать. При этом объявления о продаже квартир здесь нередко сопровождают комментариями-примечаниями в духе «Для ценителей Петроградской стороны». Действительно, это район – для тех, кто по-настоящему любит Петербург и не мыслит себя вне архитектурной и культурной среды исторического центра.
