Сразу оговоримся, что речь пойдет исключительно о типовом жилье: сдача элитных объектов требует специфического индивидуального подхода. Кроме того, за бортом оставляем юридические аспекты договора найма, об этом БН уже не раз писал. Нас интересует подготовительный этап – как правильно выставить цену, что писать в объявлении и как подготовить квартиру к сдаче.
Изучаем рынок
Первое, что должен сделать будущий рантье, – определить, насколько востребованной на рынке аренды может быть его квартира. Прежде всего определяем возможный уровень арендной платы. Для этого необходимо просмотреть размещенные на специализированных сайтах объявления, задав параметры своей квартиры: район, адрес, тип дома, количество комнат.
Нередко удается сразу же обнаружить несколько похожих вариантов в том же доме или по крайней мере на той же улице. Тогда просто берем за основу указанную цену.
Если сходных по параметрам объектов никто поблизости не сдает, тогда ищем в других локациях. Скажем, в доме той же серии, но в другом микрорайоне, с такой же степенью удаленности от станции метро (понятно, что не нужно сравнивать Фрунзенский район с Петроградским, а вот с Невским – вполне возможно). Разумеется, столь тщательный подбор вариантов потребует определенных усилий и времени. Но зато в итоге удастся верно определить рыночную стоимость аренды вашей квартиры.
Ценовая настройка
Наймодателю необходимо не только знать существующие на рынке расценки, но и представлять себе сроки экспозиции объектов. В зависимости от сезона, уровня платежеспособности нанимателей, структуры предложения на текущий момент (например, дефицит «однушек» или же, напротив, их избыток) и прочих факторов, процесс поиска арендатора может занять от одного дня до нескольких недель.
Допустим, в локации, где предлагается квартира, арендаторы в дефиците (число предложений – в избытке). Тогда имеет смысл заявлять цену чуть ниже рыночной либо упомянуть о возможности торга. Или снизить ценник другим способом, например, включив в стоимость аренды квартиры ежемесячный коммунальный платеж.
Или, наоборот, выяснилось, что спрос нанимателей на данной территории довольно активен. Тогда можно смело назначать ту величину арендной платы, которую вы нашли в открытых источниках. И повысить планку, если число аналогичных предложений в данной локации минимально: чем меньше прямых конкурентов поблизости, тем выше будет спрос именно на вашу жилплощадь.
«Фишки» для рекламы
Также среднерыночный «ценник» можно корректировать в сторону повышения, если предлагаемая квартира обладает какими-то дополнительными преимуществами.
Эксперты советуют арендодателям по максимуму выделять в рекламе все фишки своего жилья. Это может быть имеющееся место в паркинге, качественный ремонт, наличие посудомоечной машины, бойлера на случай отключения горячей воды, хорошие виды из окна и пр.
Некоторые риэлторы советуют указывать в рекламе достоинства не только квартиры, но и района в целом: наличие поблизости магазинов, объектов социальной инфраструктуры, удобных транспортных развязок, остановок общественного транспорта.
Где размещать объявление
Арендодателю стоит позаботиться о размещении фотографий объекта в рекламе. Нередко считается, что качественные фото нужны, скорее, для продажи недвижимости. Однако и сдать квартиру в аренду они помогают намного быстрее. Во всяком случае, при наличии двух равноценных вариантов, один из которых представлен на фотографиях, а второй нет, большинство клиентов выберут именно первый. Наш мастер-класс, как самостоятельно провести фотосъемку в квартире, читайте здесь.
Где именно размещать рекламу? Обычно первое, что приходит на ум арендодателю, – воспользоваться социальными сетями. Использовать их для рекламы сдаваемого объекта, конечно, можно и нужно, говорят эксперты. Но в качестве дополнительной меры. И размещать объявление лучше через соответствующие группы в соцсетях.
И все же главным инструментом продвижения квартиры на рынке аренды должны быть профессиональные издания по недвижимости. Поэтому эксперты советуют размещать объявления только в специализированных источниках.
Фактор яблочного пирога
Перед сдачей квартиры внаем хозяину имеет смысл сделать в ней небольшой ремонт (заменить старые ванну и унитаз, переклеить обои, если они поизносились, и пр.). Тут главное понимать, что все эти меры призваны не повысить стоимость аренды, а сделать вашу квартиру более привлекательной по сравнению с аналогичными вариантами. Так что не следует вкладывать в обновление квартиры слишком много денег: материалы и сантехнику покупайте среднего качества. Самые дешевые выбирать не стоит, практика показывает, что они придут в негодность очень скоро.
Непосредственно перед приходом потенциальных арендаторов желательно сделать уборку, украсить квартиру (некоторые советуют использовать живые цветы, но это спорно: у кого-то на них может быть аллергия). Продвинутые наймодатели рекомендуют использовать универсальные способы расположить к себе арендатора, например, испечь перед его приходом яблочный пирог – запах создаст ощущение домашнего уюта.
Конечно, поиск клиентов и проведение переговоров с ними лучше доверить профессиональному агенту. Его опыт позволит сэкономить время, а услуги агентств недвижимости по поиску арендаторов, как правило, бесплатны для собственников. Но вне зависимости от того, пользуется наймодатель услугами риэлторской компании или занимается сдачей самостоятельно, ему рекомендуется обязательно заключать с будущими жильцами договор аренды.
