Доступность жилья понятие вполне исчисляемое. Его коэффициент (housing price to income ratio) рассчитывается по методике ООН как отношение медианной стоимости недвижимости к медианному размеру дохода домохозяйства за год. На основе этой и иных методик различные консалтинговые агентства составляют рейтинги, в которых Россия неизменно оказывается на одном из последних мест. Страны Запада на нашем фоне выглядят почти идеально: в большинстве из них семья необходимую сумму на покупку жилья эконом-класса может накопить за два-три года.
Статистика, как известно, далеко не всегда отражает жизненные реалии. Воспользовавшись представившимся случаем – побывав в Финляндии для знакомства с доступным по меркам этой страны проектами жилых комплексов, корреспондент БН попыталась сравнить шансы финнов и россиян на решение жилищной проблем.
Глазами статистики
Для начала посмотрим, как выглядят возможности жителей России и Суоми с точки зрения статистики. В РФ коэффициент доступности жилья с 2004 года рассчитывает фонд «Институт экономики города». Но делает это по методике, отличающейся от мировой. Показатель определяется как соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м и среднегодового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из трех человек. За основу приняты средние показатели, а не медианные, которые более точно отражают материальное положение большинства. Средняя зарплата, к примеру, исчисляется простыми действиями сложения и деления. Тогда как медианная – это уровень, больше которого зарабатывает ровно половина работников региона, а остальные, соответственно, меньше. Так, в 2013 году по данным Росстата среднедушевой доход петербуржца составил 31,4 тыс. руб., а медианный – всего 22 тыс. руб.
В итоге результаты у «Института экономики города», работающего по заказу правительства страны, получаются вполне оптимистичные. По его оценке, в прошлом году среднероссийская семья могла обзавестись просторным жильем за 3,9 года. Петербуржцам, правда, на это понадобился бы 5,1 года.
С 2012 года аналитическое агентство RWAY начало считать коэффициент доступности по-европейски – опираясь на медианные показатели и отдельно для первичного и вторичного рынков. Итоги получились заметно хуже: в среднем по России коэффициент доступности жилья на первичном рынке составил 4,5 года, а для Петербурга – 7,5 года.
Но в Петербурге строятся в основном дома класса комфорт и выше. Речь же идет о доступном жилье, которое возводится по периметру города на землях Ленобласти. Подставим в приведенную выше формулу данные Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» о средней цене квадратного метра в новостройках Всеволожского района на конец прошлого года (около 65 тыс. руб.), и получаем средний результат – около 6,5 года. Его и примем за основу как наиболее реалистичный.
В Финляндии уровень доходов, безусловно, выше. Медианные зарплаты до налогообложения в среднем по стране составляют 2,8 тыс. евро в месяц, в столичном регионе Уусимаа – 3,1 тыс. евро. Налоги «съедают» около 30%. То есть гипотетическое домохозяйство из методики «Института экономики города», в котором работают, напомним, и мама, и папа, за год зарабатывает около 52 тыс. евро.
Но и недвижимость ощутимо дороже. Например, на окраине Хельсинки в микрорайоне Херманни рядом с мебельной фабрикой и городской тюрьмой компания YIT строит жилой комплекс «Млечный путь». Дом рассчитан на молодые семьи и студентов – неподалеку расположен филиал университета.
Цены по хельсинским меркам вполне демократичные – от 4,8 до 6,0 тыс. евро за кв. м. Подставив значения в заданную формулу, получим, что простая хельсинская семья будет вынуждена копить на «двушку» в 54 кв. м в среднем 5,7 года. Получается – немногим меньше, чем петербуржцы.
Чего не могут финские застройщики
Российские строительные компании повышают доступность своего «товара» за счет применения более дешевых технологий, материалов, а также квартирографии. Нередко в новостройках эконом-класса более 90% квартир составляют «однушки» и студии, причем размер последних начинается от 20 кв. м.
Финские застройщики лишены такой возможности. Немного сэкономить удается лишь на отделке. «Мы можем использовать более дешевые материалы. Например, вместо паркета постелить ламинат. Но в любом случае все квартиры должны быть сданы с отделкой, включающей также кухонную технику», – поясняет начальник по развитию бизнес-направления «Жилищное строительство, Россия» концерна YIT Паули Неувонен.
«Упрощать» проект можно лишь до определенного предела. В Финляндии установлены довольно жесткие нормативы, распространяющиеся на все новостройки, независимо от класса. Так, все дома от трех этажей и выше должны быть оснащены лифтами, а здания площадью больше 600 кв. м иметь в подвале… бомбоубежище. Любой жилой комплекс непременно возводится с применением энергосберегающих технологий: либо с толстыми стенами, либо с системой рекуперации воздуха.
В квартирографии, как выяснилось, финские застройщики тоже не вольны. Муниципалитет – исходя из своих представлений о составе населения будущего квартала – диктует среднюю площадь квартир в каждом доме. Чтобы соблюсти это требование, архитекторы вынуждены проектировать очень небольшое количество малогабаритного жилья. Например, в одном из домов комплекса эконом-класса в Кивистё (отдаленный пригород Хельсинки) на 38 квартир запроектировано всего две студии и две однокомнатные. Размеры их, кстати, вполне российские: студия площадью 26 кв. м, однокомнатная квартира – 34 кв. м.
Квартиры-студии, к слову, финнам не удастся «ужимать» до российских эквивалентов. По финским законам, размер санузла в любой квартире должен быть не меньше 5,5 кв. м, чтобы туда смог беспрепятственно въехать инвалид-колясочник. Соответственно, площадь «студии» получится не менее 22 «квадратов».
Представители строительного бизнеса Финляндии уверяют, такие ограничения вредят рынку. «В конечном итоге это приводит к тому, что в Хельсинки строится жилья меньше, чем есть потребность. Скорость строительства определяется темпами продаж объектов большой площади, спрос на которые ограничен. Второе негативное следствие – рост цен на малогабаритное жилье», – поясняет президент концерна YIT Кари Каунискангас.
Что делают финские муниципалитеты
Напомним, что правительство нашей страны для глобального решения жилищной проблемы готовит очередную программу «Жилье для российской семьи». В Финляндии есть свои аналоги государственных инициатив, но действуют они на муниципальном уровне. Основной принцип тот же: дать застройщикам недорогую землю в обмен на обещание построить и продать жилье по фиксированной цене.
Муниципальные власти города Вантаа (пригород Хельсинки) наметили развитие района Кивистё в связи с тем, что в 2015 году здесь будет запущена ветка кольцевой железной дороги, которая обеспечит удобную транспортную связь со столицей. Территорию было решено застроить доступным жильем. Муниципалитет разбил территорию на участки и провел конкурс на право их аренды на 30 лет по ставке ниже рыночной.
Напомним, что в рамках программы «Жилье для российской семьи» предполагается установить ценовую планку на уровне 30 тыс. руб. за кв. м, что вызывает скепсис у застройщиков столичных регионов. Муниципалитет Вантаа для доступного жилья в Кивистё определил цены в диапазоне 3,1-4,7 тыс. евро за кв. м, и желающие девелоперы нашлись.
Справедливости ради упомянем, что всю инженерную подготовку территории финские власти берут на себя. Впрочем, как и любого участка, определенного муниципалитетом под застройку. Российским же компаниям, решившимся на участие в федеральной программе, обещана лишь небольшая компенсация части затрат на строительство необходимых коммуникаций.
Жилье в Кивистё получилось действительно более доступным, чем в кварталах аналогичного класса на окраинах Хельсинки. Гипотетическая семья из рассматриваемого примера сможет накопить на квартиру в этом районе за 3,5 года.
Однако это, что называется, покупка «с хвостом». За арендованную землю придется платить все 30 лет, и обязанность эта ляжет на жильцов. Помимо обычных коммунальных платежей они будут вынуждены выкладывать примерно по 2 евро в месяц с 1 кв. м квартиры за пользование участком. Альтернативный вариант – купить вместе с жильем свою долю земли. Но это сразу поднимет стоимость квадратного метра на 500 евро и удлинит срок решения квартирного вопроса среднестатистической семьи примерно на год. То есть накопить удастся ненамного быстрее, чем усредненной петербуржской семье.
Безусловно, расчеты остаются во многом умозрительными. На практике ни одна семья не будет вкладывать весь свой доход в решение жилищной проблемы. Скорее, предпочтет взять ипотеку. И если по соотношению цены жилья и уровня доходов наша страна, как выяснилось, не слишком отличается от Финляндии, то по стоимости банковских средств мы проигрываем с треском. Ставка по ипотечным займам в финских банках колеблется от 2 до 4,5% годовых, причем сейчас находится на нижнем уровне. В России, напомним, она поднялась уже до 13%.
Как выяснилось, в стране «скандинавского социализма» тоже не слишком просто стать владельцем хорошей квартиры. По статистике, более 50% финнов живут в арендованном жилье и в последние годы число квартиросъемщиков растет.
