Васильевский остров – это самый большой остров дельты Невы, своего рода город в городе, в котором представлена жилая застройка четырех веков. В то же время амбиции градостроителей разных эпох и мелководье Маркизовой лужи сыграли с василеостровскими парадными фасадами злую шутку.
Историческая часть Васильевского острова являет собой законченный архитектурный ансамбль, сложившийся в прошлые столетия. Застройка, согласно логике градостроительного развития, формировалась здесь от центра к периферии: от восточной оконечности – Стрелки, омываемой Большой и Малой Невой, на запад – к морю.
В соответствии с градостроительными планами второй половины прошлого века на побережье должен был вырасти морской фасад Ленинграда, символизирующий светлый и нарядный город эпохи развитого социализма. Но западный фасад не сложился. Земля с видом на море во все времена имела высокую градостроительную, а затем и рыночную ценность. Поэтому фасадная линия начиная с середины прошлого века, по меньшей мере, трижды смещалась.
Лицом к заливу
В прошлый раз мы изучали жилищный фонд исторической части Васильевского острова и доехали до Наличной улицы, где увидели, что именно здесь доходные дома уступили место ведомственным сталинкам. В свое время, когда они строились и заселялись, за окнами шумело море и открывались виды на водную гладь с островом Вольный на горизонте. Хотя «водная гладь» и «шум моря» по отношению к здешней территории – это, конечно, слова слишком громкие. До начала 1960-х годов здесь было поросшее камышом мелководье со свалками и заболоченными островками.
Название «Наличная» не имеет отношения к финансам, оно появилось в первой четверти XIX века и уже тогда обозначало морской фасад, то есть улицу «лицом к морю». На ленинградских картах образца середины прошлого века можно увидеть, что после Т-образного перекрестка с Малым проспектом «обращенная к морю» улица заканчивалась, а на месте сегодняшнего «спальника» было болото.
Строительство развернулось здесь в 1960-х годах. Перемещаясь вдоль Наличной улицы в сторону Новосмоленской набережной, мы увидим, как разные поколения типовых домов, отвоевывая части засыпанного болота, сменяют друг друга. Вначале это кирпичные пятиэтажки хрущевского периода, потом – «корабли» с характерными лентами окон по фасадам, а за станцией метро «Приморская» (она открылась в 1979 году) вырастают кварталы домов 137-й серии.
Типовые дома здесь не совсем обычные. Между улицами Наличной и Кораблестроителей встречаются экспериментальные модификации «кораблей» серии 1-600ЛГ – 16-этажные дома образца середины 1970-х годов. Они имеют грузовые и пассажирские лифты, квартиры улучшенных планировок, встроенную мебель и электроплиты на кухнях (редкость в то время). Есть здесь и 12-этажные «панельки» серии БС – также с двумя лифтами, незадымляемыми лестничными площадками, просторными лоджиями и балконами. Таких домов, которые возводились в конце 1960-х годов, в других районах Петербурга нет – это фирменная василеостровская серия.
Морской фасад № 1
Генеральный план Ленинграда, утвержденный в 1966 году, обозначал смену вектора градостроительного развития. В соответствии с этим документом сегодняшняя Морская набережная должна была стать парадным фасадом города, за которым скрывается экспериментальная жилая застройка с домами, возводимыми по индивидуальным проектам, и квартирами улучшенных планировок. За два года до этого проект застройки был представлен Хрущеву и получил одобрение. В конце 1960-х годов на намывных территориях развернулось активное жилищное строительство, а через десятилетие присоединенные к острову территории стали одним из самых престижных районов ленинградских новостроек.
В целом обозначенная нами в сегодняшнем обзоре «спальная» часть Васильевского острова – это сплошь экспериментальное жилье. Правда, как всегда в таких случаях бывает, не все проекты оказались удачными. Три высотки «на ногах», расположенные вдоль Новосмоленской набережной, которые строились с 1986 по 1993 годы, уже неоднократно становились предметом наших обзоров, ведь это первые в Петербурге монолитные дома. Они имеют сложную конструкцию, в основе которой монолитные лестнично-лифтовые башни и несущий каркас, а наружные стены выполнены из навесных керамзитобетонных панелей. Владельцы квартир в первых питерских «монолитах» жалуются на холодные стены, продуваемые стыки и неважную межквартирную звукоизоляцию. Сами дома имеют вполне современный вид, но требуют косметического ремонта и утепления фасадов.
На другом берегу спрямленной и одетой в бетон Смоленки расположен один из самых длинных в городе жилых домов, состоящий из четырех десятиэтажных корпусов с 16-этажными башнями между ними. Этот дом со времен перестройки известен петербуржцам как Центр фирменной торговли (ЦФТ). В настоящее время цокольные помещения отданы под магазины, но народное название осталось.
Многоподъездные дома, протяженностью от полукилометра, образца 1980-х годов, в которых имеется свыше тысячи квартир, петербуржцы называют то «змейками», то «китайской стеной». Кроме ЦФТ, на Васильевском острове присутствует еще один фрагмент застройки периода развитого социализма в стиле «китайской стены». Это дома № 9, 15 и 17, выходящие окнами на Морскую набережную. И в отличие от цельного по архитектуре и вполне элегантного ЦФТ, несостоявшаяся парадная набережная несет печать долгостроя эпохи перемен: здешние дома начинали проектироваться и строиться еще при СССР, но продолжали вводиться в эксплуатацию уже в рыночное время. Жилые корпуса 1980-х и 1990-х годов отличаются по квартирографии и планировкам квартир. В одном многоподъездном доме здесь могут присутствовать и обычные муниципальные подъезды, и кооперативные, и корпуса, которые на заре квартирного рынка возводились на средства дольщиков.
«Советские» жилые здания укомплектованы в основном стандартными двухкомнатными и трехкомнатными квартирами, зато в кооперативных и «рыночных» заметно больше однокомнатных. Имеются в них также многоуровневые квартиры самых разных планировок и габаритов – от неудобных «двушек» со скрипучими деревянными лестницами до пентхаусов с двусветными гостиными и просторными террасами.
Намыв № 2
В рыночный период, когда виды на море обрели не только градостроительную, но и реальную денежную ценность, в парадный ансамбль Морской набережной начали вторгаться высотные монолитно-кирпичные корпуса. Апофеозом стал ЖК «Морской фасад», который проектировали в конце прошлого столетия и позиционировали как дом с окнами на морскую гладь. Но уже в первом десятилетии нашего века выяснилось, что стать фасадом ему не суждено: намыв продолжился, набережная превратилась в улицу, а на отвоеванных у залива территориях нынче также разворачивается строительство. Здесь намечается несколько интересных жилых проектов.
Море ушло. Морской фасад с окнами на пустырь
Освоение намыва № 2 идет неспешно, прежде всего по той причине, что в нашем десятилетии на рынке новостроек доминирует спрос на квартиры эконом-класса, в результате чего основная активность застройщиков сосредоточилась вокруг КАД – территорий, развитых с точки зрения инфраструктуры и дорожной сети. А с инженерной подготовкой на намывных территориях действительно имеются проблемы.
Утратив столь любимый василеостровцами пляж на побережье залива, «советская» часть острова превратилась в обычный серединный спальный район, укомплектованный просторными квартирами улучшенных (по сравнению с другими «спальниками»-ровесниками) планировок. Как и в любом районе, подвергшемся уплотнительной застройке, здесь присутствуют и дефицит мест в детских садах, и толчея у метро, где расположена основная коммерческая зона, и бесконечные пробки на магистралях, соединяющих остров с городом. Островной статус только усугубляет типичные для уплотненных «спальников» проблемы.
Но очевидно, через несколько лет транспортная блокада Василеостровского района будет прорвана. Правда, говорить о перспективах на сей счет в наше нестабильное время приходится с осторожностью. На конец 2016 года намечено открытие центрального участка ЗСД, который соединит несостоявшуюся Морскую набережную с юго-западными и северными районами. Невско-Василеостровская линия метрополитена также будет продолжена и свяжет конечную станцию метро «Приморская» с обновленным стадионом на Крестовском острове, а затем – с улицей Савушкина. В запасе имеется почти четыре года: если метростроители успеют к Чемпионату мира по футболу 2018 года, жители острова вздохнут с облегчением, не успеют – увидим очередной долгострой.
По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», по средним ценам на вторичные квартиры (см. табл.) Василеостровский «спальник» сопоставим с ценовой зоной «Комендантский аэродром – Озеро Долгое» и является одной из самых дорогих территорий массового жилищного строительства. В ценовых раскладах рынка жилья двух обозначенных территорий есть только одно существенное различие: на Васильевском острове заметно больше однокомнатных квартир, и при этом они несколько дешевле, нежели в Северо-Приморской части. Так, «однушка» в пешеходной доступности от станции метро «Приморская» оценивается в 4,3 млн руб., при этом однокомнатные квартиры здесь составляют 23% от общего объема предложения (для сравнения: для СПЧ эти значения составляют 4,7 млн руб. и 14 %). Цена среднестатистической двухкомнатной – приближается к отметке 6 млн руб., трехкомнатной – 7,8 млн руб. Самые дешевые по цене «квадрата» василеостровские квартиры сосредоточены в «кораблях», чуть дороже – в домах 137-й серии. Основными поставщиками квартир с ценами «выше среднего» являются экспериментальные «дома-змейки» на Новосмоленской и Морской набережных.
По словам риэлторов, стабильным интересом со стороны покупателей пользуются именно квартиры с видом на Смоленку: по крайней мере, их обитатели рассчитывают, что в обозримом будущем городской ландшафт за окнами не будет меняться.
Структура предложения рынка и цены жилья территориальной зоны «Васильевский остров. Новая часть»
| Количество комнат | Средние цены, тыс. руб. | Доли в объеме предложения, % |
|---|---|---|
| одна | 4 306,5 | 23 |
| две | 5 959,9 | 38 |
| три | 7 798,1 | 31 |
| четыре | 12 931,2 | 7 |
| более четырех | 8 850,0 | 1 |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
