Ипотека без справок – мечты или реальность?

К началу нынешней осени подавляющее число ведущих банков на ипотечном рынке уравняли процентные ставки для соискателей кредитов: теперь неважно, предоставляется справка по форме 2-НДФЛ или справка по форме банка. Об этом свидетельствует проводимый Центром исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» ежемесячный мониторинг (Индекс «БН-Ипотека»).

Котировки справок

Справка с места работы по форме 2-НДФЛ или справка в свободной форме за подписью главного бухгалтера (руководителя организации) считается главным документом при определении кредитоспособности соискателя. До последнего времени первый документ банкиры считали более надежным, чем второй. И в случае когда их клиент предоставлял именно справку по форме 2-НДФЛ, назначали более низкую процентную ставку. Но постепенно такая практика ушла в прошлое (см. таблицу)

Между тем уже несколько лет среди участников рынка шли разговоры, что форма 2-НДФЛ превратилась в анахронизм.

Так, еще год назад глава петербургской «Универсальной ипотечной компании “УНИКОМ”» Павел Штепан пояснял БН, что банки способны оценивать кредитоспособность заемщиков вообще без справок. «Более 80% россиян имеют собственные кредитные истории, большинство будущих ипотечных заемщиков получают зарплаты на банковские карточки. Известны стаж работы и уровень образования», – перечислял специалист.

А в июне нынешнего года был принят ФЗ № 189 «О внесении изменений в ФЗ “О кредитных историях” и отдельные законодательные акты РФ». По этому закону в кредитные истории будет включаться информация о взыскании алиментов и долгах по ЖКХ.

Наши доходы – не секрет

Зачастую – благодаря специализированным скидкам – многие россияне берут ипотеку в том банке, в котором на зарплатном обслуживании находится их работодатель. То есть банк не боится давать скидки, поскольку уже сегодня имеет доступ к информации о реальных доходах заемщика.

При этом постоянно совершенствуются математические методики, позволяющие оценивать угрозу дефолта заемщика по анкетным данным или по другим общедоступным параметрам.

Как, например, рассказывает директор по маркетингу «Национального бюро кредитных историй» Алексей Волков, современные аналитические продукты включают более 80 прогнозных характеристик, позволяющих оценивать претендента на кредит.

Как рассчитать ипотекуСамая часто встречаемая на профильных ипотечных форумах в интернете фраза – это «Я хочу взять ипотеку. С чего мне начать?». БН предлагает свой >>В то же время задолженность ипотечных заемщиков, даже несмотря на неблагоприятную макроэкономическую ситуацию, остается низкой. По данным АИЖК, на конец июля доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляла 2,1%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа – около 95,5%.

Судя по всему, можно утверждать, что предлагаемых аналитиками статистических систем оценки потенциальных клиентов оказывается достаточно. Тем более что математические модели продолжат совершенствоваться, и перечень включаемых в кредитные истории характеристик будет расширяться. А банки в перспективе получат дополнительные источники информации о соискателях кредитов.

Все, что нажито честным трудом

Следующим шагом должен стать допуск банков к базам данных Пенсионного фонда (ПФР) и Федеральной налоговой службы (ФНС).

Соответствующий законопроект Центробанк РФ обнародовал в начале августа. Согласно этому документу банки будут вправе раз в квартал запрашивать в ПФР и ФНС сведения о каждом из клиентов при принятии решения о выдаче ему ссуды. А ведь именно в двух этих структурах аккумулируется информация обо всех «белых» доходах россиян.

«Банки смогут проверять достоверность представленных клиентом сведений, – рассуждает начальник управления разработки розничных кредитных продуктов МТС Банка Светлана Сурина. – Это позволит снизить долю проблемных ссуд».

Правда, в конце августа ПФР выступил с заявлением, что такую инициативу не поддерживает. «В кредитных организациях может быть организован доступ физических лиц к личному кабинету на портале ПФР и на Едином портале государственных услуг (ЕПГУ)», – в частности ответила банкирам в официальном письме первый заместитель председателя правления ПФР Лилия Чижик.

Проще говоря, Фонд в принципе не отказывается предоставлять данные о доходах россиян, но настаивает, чтобы это происходило через определенные интернет-ресурсы. То есть в какой-либо форме кредиторы все-таки получат доступ к информации ПФР и ФНС.

Более того, как подсказывает Светлана Сурина, предлагаемый Центробанком закон приблизит время, когда для получения ипотеки заемщику вовсе не придется появляться в банке. Одобрение заявки и сама выдача денег полностью будут происходить через интернет.

Банки несут потери

Пока же достаточность существующих механизмов оценки платежеспособности заемщика привела к росту числа банков, готовых выдавать ипотеку по сокращенному до минимума числу документов.

Запущенная в июне 2011года программа ВТБ24 «Победа над формальностями» выглядела революционно. Напомним, что клиентам предлагался продукт со ставкой, несколько выше среднерыночной, и первоначальным взносом в 50% стоимости квартиры. Но клиент должен был представить в банк всего два документа: паспорт и – на выбор – копию водительского удостоверения или свидетельство о пенсионном страховании.

Постепенно похожие продукты появились в линейках еще нескольких банков. Например, банка «Санкт-Петербург». А первоначальный взнос постепенно снизился у кредиторов до 35-40%.

В этом году ведущие игроки ипотечного рынка буквально соревнуются, кто кого опередит с запуском такого продукта.

Так, в марте запустил упрощенную схему выдачи ипотеки в рамках новой программы «Два документа» МТС Банк.

Сбербанк с апреля начал принимать заявки на ипотечные кредиты по двум документам: паспорту гражданина РФ и второму документу, удостоверяющему личность – например, водительским правам, военному билету, загранпаспорту. В частности, как рассказали БН, уже к середине августа Северо-Западный банк Сбербанка получил свыше 1,7 тысячи заявок.

В конце августа стартовал похожий ипотечный продукт «По двум документам» Россельхозбанка. Правда, пока банк готов кредитовать сделки только на объектах первичного рынка, строительство которых финансирует. Директор Санкт-Петербургского филиала Россельхозбанка Илья Злуницын уточняет, что сегодня в Петербурге их клиенты могут воспользоваться данной программой для приобретения квартир в нескольких строящихся комплексах компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».

Делаем выводы

По оценкам «НДВ-Недвижимость», сегодня в стране выбирают ипотеку «по двум документам» около 20% заемщиков.

Причем, в портфелях ряда банков данный продукт становится флагманским. Так, руководитель отдела ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев рассказывает, что в его структуре «Ипотеку по паспорту» выбирает свыше 40% заемщиков.

Глава блока розничного бизнеса Банка Москвы Владимир Верхошинский сообщает, что в их банке на долю продукта «Победа над формальностями» приходится свыше 50% ипотечного портфеля.

То есть сегодня круг лиц, готовых переплатить, лишь бы избавиться от необходимости собирать различные справки, достаточно велик. И этот круг еще больше расширится, когда снижение рисков позволит банкирам понизить и ставки.

Таким образом, следует ожидать, что при дальнейшем улучшении статистических моделей оценки заемщиков и получении кредиторами доступа к базам Пенсионного фонда и Федеральной налоговой службы, «ипотека по двум документам» останется единственным продуктом в линейках игроков. Остальные продукты «вымрут, как динозавры».

Ну а после этого придет время онлайн-ипотеки.

Банковские процентные ставки по жилищному кредитованию на конец августа

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Игорь Чубаха    Фото: pressfoto.ru