Казалось бы, увеличение числа свободных площадей, отмечаемое многими экспертами рынка коммерческой недвижимости, должно означать, что существующий в Петербурге все последние годы складской дефицит снят. Но 4-4,5% из них остаются невостребованными – из-за несоответствия параметров спроса предложению (по цене, площади и пр.) Вероятно, это явление временное. Ставки будут корректироваться, а предложение по площадям станет более гибким.
В мелкой нарезке
Собственно, этот процесс уже пошел. К примеру, компания NordBOX вывела на рынок предложение складских площадей «в мелкой нарезке». «Основываясь на запросах наших клиентов и проведенном маркетинговом исследовании, мы пришли к выводу, что малые компании часто заинтересованы в складских помещениях небольшого формата. Однако на рынке сегодня ощущается их дефицит, – рассказал БН генеральный директор NordBOX Дмитрий Ильченко. – В здании, находящемся в собственности холдинга, были возведены два яруса с нарезкой боксов от 1 кв. м до 25. Максимальная площадь боксов не ограничена – при необходимости их можно объединять до требуемого размера». Такие помещения подойдут для хранения архивных документов, оргтехники, офисной мебели, образцов продукции, небольших партий товаров.
Названный девелопер в преддверии открытия склада в формате self-storage (общей площадью 1 тыс. кв. м) заявил, что это первое беспрецедентное предложение качественных площадей «мелкой нарезки», предназначенное для физических лиц и представителей малого бизнеса.
Впрочем, подобные услуги уже давно предлагает компания «Деликатный переезд», называя их не self-storage, а проще, по-русски – «ответственное хранение». Но в любом случае все это – капля в море на фоне существующего спроса на складские объекты небольшого формата.
Гиганты рынка
Именно в объектах, в которых арендатор имеет возможность занять помещение нужной ему площади, нуждается малый и средний бизнес. А вот крупные компании в последнее время либо строят склады «под себя», либо арендуют их в качественных (классов А и В) терминалах еще на стадии строительства.
Так, во втором квартале 2014 года компании «Юлмарт», «Почта России» и Х5 Retail Group анонсировали строительство собственных логистических центров. Площадь будущих комплексов варьируется от 13 тыс. кв. м до 61 тыс.
В частности, «Юлмарт» планирует уже к концу 2015 года построить в Петербурге четыре логистических комплекса с зонами выдачи товаров – в Купчино, на Пискаревском проспекте, рядом с аэропортом Пулково и возле Мурманского шоссе.
Качество и количество
По данным ASTERA, новых качественных складов с начала года в городе введено немного – всего два комплекса арендопригодной площадью 47,6 тыс. кв. м. Объем совокупного предложения на рынке складской недвижимости мегаполиса превысил 1,5 млн кв. м.
Уровень вакансии в складских комплексах класса A составляет 4%, класса B – 4,5%. По сравнению с прошлым годом она увеличилась на 0,4 п.п. и 1,0 п.п. соответственно.
В высококачественных складских комплексах рост уровня вакансии связан прежде всего с тем, что некоторые компании построили собственные склады и освободили занимаемые ранее площади. Кроме того, был отмечен переезд арендаторов из комплексов класса В в более качественные, что привело к увеличению вакансии и в этом классе.
«Спрос на рынке складской недвижимости продолжает оставаться неудовлетворенным, несмотря на увеличение вакансии в комплексах, – говорит руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA Вера Бойко. – Это происходит, во-первых, из-за несоответствия технических параметров, в том числе по метражу, а во-вторых, из-за того, что предлагаемые ставки иногда превосходят ожидаемые».
В Петербурге, незадолго до введения санкций ЕС и США, были заявлены семь складских комплексов совокупной (спекулятивной) площадью почти 150 тыс. кв. м. Если все эти проекты действительно реализуют, то уже в конце 2014 года будет отмечен серьезный рывок в развитии складской недвижимости. Ведь по оценке ASTERA, предложение увеличится на 9,4% и составит около 1,7 тыс. кв. м. Причем более 90% планируемых объектов относятся к классу А. Таким образом, ожидается ощутимое увеличение предложения как по количественному, так и по качественному показателю. До сих пор ни один из девелоперов, анонсировавших новые складские комплексы, не заявил о заморозке своих проектов в связи с санкциями.
Между тем эксперты международных компаний отмечают определенную угрозу для развития рынка. «Проблемы зарубежных инвесторов могут быть вызваны отказом в предоставлении инвестиционных кредитов со стороны европейских или американских банков, – считает директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Петербурге Александра Смирнова. – Тем временем строительство складов, в которые инвестирует российский бизнес, напротив, продолжится, и они будут востребованы».
Позитивное настроение участников рынка обнадеживает. Остается дождаться конца года, когда бизнесмены начнут сводить «дебит» и «кредит».
Таблица. Средние арендные ставки на складские помещения
| Район | Ставка, руб./кв. м/месяц |
|---|---|
| Адмиралтейский | 370 |
| Василеостровский | 317 |
| Выборгский | 375 |
| Калининский | 391 |
| Кировский | 364 |
| Красногвардейский | 442 |
| Красносельский | 483 |
| Московский | 443 |
| Невский | 525 |
| Петроградский | 443 |
| Приморский | 761 |
| Фрунзенский | 712 |
| Центральный | 670 |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
