Василеостровский район (в народе – Васька) – один из четырех центральных районов Петербурга. Почти все его жители уверены, что живут в центре, но основное отличие Василеостровского от всех прочих питерских районов заключается в том, что это город-остров с плотной рядовой застройкой внутри и парадными фасадами, обращенными к водной периферии. В нем есть и великолепные архитектурные ансамбли, и «антикварные» квартиры, и перенаселенные коммуналки, и немаленький «спальник», застроенный типовыми домами, – на берегу Финского залива.
Что нужно знать, покупая квартиру в старом домеКвартира в старом фонде – это не просто жилище, а свой уголок Петербурга, причем часто в пешей доступности от музеев и набережных. Но, выбирая >>Условная граница между старой частью Васильевского острова и новой, которая в советское время начала расти на намывных территориях, проходит по Наличной улице. Выделяемая аналитиками БН ценовая зона «Васильевский остров. Старая часть», которую мы будем изучать сегодня, ограничена набережной Макарова, Менделеевской линией, набережной Лейтенанта Шмидта, 24-й линией, частью Среднего проспекта, 18-й линией и набережной реки Смоленки.
Рынок жилья в этой части Васильевского острова по большей части замкнутый – такова островная специфика: квартиры приобретают в первую очередь те, кто здесь вырос и работает. Комнаты, как правило, становятся стартовым жильем для учащихся старейших вузов – «большого» Университета, Академии художеств, Горного института и других. То есть и весь Васильевский остров, и в особенности его «линейная» часть, – это в значительной степени «островное государство» студентов и профессоров.
Многие иногородние студенты желают закрепиться в Петербурге. Именно поэтому рынок продажи и аренды комнат в районе во все времена был «бодрым» и подчинялся сезонным ритмам – с выраженным пиком активности осенью и спадом к весне.
Неудачный проект
Застройка Васильевского – самого большого острова в дельте Невы – началась еще при Петре I. Именно здесь царь-плотник возжелал увидеть свою Северную Венецию, для чего Доменико Трезини распланировал сеть линий-каналов и прямых, как стрелы, проспектов. По каналам Васильевского острова его жителям надлежало перемещаться на лодках.
Безусловно, это был не самый удачный «девелоперский» проект императора. Заболоченный остров оказался не слишком подходящим местом для амбициозной затеи. Каналы были призваны осушать территорию, но их направление было выбрано ошибочно. В итоге они заиливались, не справляясь с дренажными функциями. За прошедшие столетия на Васильевском острове сменилось несколько поколений застройки, но регулярная квартальная планировка, словно расчерченная по линейке, сохранилась и по сей день.
Вся последующая история Васильевского острова была связана с морским портом, торговлей, Академией наук и Университетом. В середине XIX века появилась первая стационарная переправа: Благовещенский мост соединил остров с парадной Английской набережной. Именно тогда западная часть Васильевского острова начала обрастать промышленными предприятиями, а «линейная» – застраиваться доходными домами.
Застройка старой части Васильевского острова неоднородна и состоит из двух зон – старинного «академического» района и рабочей окраины, которая сформировалась в последней четверти XIX века. Двигаясь от Кадетской линии вдоль Большого проспекта, мы видим, как меняется городской ландшафт. Высокоплотная застройка старого фонда, где есть немало зданий пушкинского времени, уступает место шестиэтажным доходным домам с дворами-колодцами. Уже на подступах к Наличной улице на Большом проспекте появляются классические сталинские дома с просторными зелеными дворами. Это преимущественно ведомственный жилищный фонд, принадлежавший расквартированным на Васильевском острове предприятиям.
«Линейная» часть
Жилищный фонд «линейной» части в подавляющем большинстве дореволюционный и местами – откровенно ветхий. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», 36% предлагаемого к продаже жилья здесь приходится на дома старого фонда без капремонта, а 46% обозначены как квартиры в домах, прошедших капремонт.
Перестройки и модернизации велись постоянно: заглядывая во дворы, мы увидим, что тут есть и здания XVIII века, правда, до неузнаваемости перестроенные, и жилые корпуса, возведенные в послевоенное время. Тем не менее значительное число жилых зданий в «линейной» части, близ Университетской набережной и набережной Макарова – это дома с деревянными балками перекрытий.
Многие коммунальные квартиры в жилых корпусах с окнами на набережную Макарова расселены риэлторами еще в 1990-е годы. Но едва ли можно назвать одну из самых живописных набережных с видом на акваторию Невы территорией элитного жилья. Квартир с такими ценами, как на Дворцовой, Адмиралтейской или Английской набережных, здесь нет.
В целом предложение квартир в доходных домах вдоль василеостровских линий по структуре похоже на то, что мы наблюдали во Владимирском округе или вокруг Литейного проспекта. Квартиры без ванной или с несанкционированными перепланировками встречаются здесь сплошь и рядом. Есть и «безразмерные» коммуналки за парадными фасадами. Однако чем дальше от «академической» Стрелки к «пролетарской» 18-й линии, тем просторнее дворы, свежее застройка и больше площади предлагаемых к продаже квартир.
Однокомнатные квартиры в старой части Васильевского острова почти не выставляют на продажу, их в объявлениях всего 4% (см. таблицу). Как правило, это квартиры с «частичными» удобствами и, к тому же, на первых этажах. Основной объем предложения приходится на двух- (32%) и трехкомнатные (37%). Причем чаще всего это «дворовые» квартиры в доходных домах образца последней четверти XIX века.
По сведениям аналитиков БН, средняя цена однокомнатной квартиры в территориальной зоне «Васильевский остров. Старая часть» – 4,6 млн руб., среднестатистическую двухкомнатную оценивают в 6,6 млн руб., трехкомнатную – 8,3 млн руб. Цены предложения комнат в коммуналках стартуют с отметки 1,2 млн руб.
Островной статус
В ценовом рейтинге территорий городского жилья, формируемом «Бюллетенем Недвижимости», старая часть Васильевского острова – самый демократичный по цене предлагаемого к продаже квадратного метра район исторического центра. «Виноват» в таком положении дел в первую очередь островной статус, о котором жителям приходится помнить всегда. Территория, соединенная с «большой землей» лишь четырьмя разводными мостами и двумя станциями метро, и в дневное время не отличается хорошей транспортной доступностью, а по ночам так вовсе превращается в неприступную крепость. С другой стороны, в «островном государстве» не наблюдается острого дефицита мест в школах и детских садах.
Станция метро «Василеостровская» – узкое горлышко района. В часы пик она захлебывается от нескончаемого пассажиропотока, а следующем году и вовсе должна встать на ремонт. Зато на набережной Макарова у Тучкова моста откроется новый выход станции метро «Спортивная». По логике градостроительного развития, появление метро должно сказаться и на ценах, и на активности квартирного рынка. Однако правило, безотказно работающее в спальных районах, в исторической части города дает сбой – ажиотажа не наблюдается. Скорее, наоборот: жители окрестных кварталов ждут открытия новой точки входа в подземку с тревогой – тихая набережная рискует превратиться в бурлящую воронку, где сойдутся транспортные и пассажирские потоки.
В следующем году должно начаться строительство станции метро «Горный институт» на пересечении Косой линии и Большого проспекта. Так или иначе – туго стянутый транспортный узел будет развязываться как минимум в ближайшие годы, в течение которых старые кварталы Васильевского острова ждут и ограничения движения, и новые транспортные коллапсы.
Структура предложения рынка и цены жилья территориальной зоны «Васильевский остров. Старая часть»
| Количество комнат | Средние цены, тыс. руб. | Доли в объеме предложения, % |
|---|---|---|
| одна | 4 645,3 | 4% |
| две | 6 568,8 | 32% |
| три | 8 269,8 | 37% |
| четыре | 11 259,2 | 17% |
| более четырех | 15 871,3 | 10% |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
