Здесь нужно пояснить, что речь идет не об уменьшении цен в уже реализуемых проектах коттеджных поселков. Такое хоть и случается, но нечасто. Снижение цен на рынке происходит за счет выхода в продажу новых проектов с более доступными участками (сказанное не относится к Гатчинскому району, где сложилась особая ситуация – о ней мы поговорим ниже).
В условиях роста конкуренции на загородном рынке и снижения платежеспособности покупателей девелоперы вынуждены искать способы удешевить предложение. Это достигается, к примеру, за счет нарезки земельных массивов на более мелкие лоты, оптимизации набора инфраструктуры (сейчас уже мало кто обещает покупателям собственные рестораны, спортивные объекты и т. п.).
Всеволожский – для всех
Итак, изучение цен мы начнем со Всеволожского района Ленобласти, который всегда являлся лидером по количеству предлагаемых к продаже земельных участков. Популярность его у покупателей обусловлена целым рядом факторов. В их числе: удобное месторасположение (он примыкает к городским землям на севере и востоке), развитая транспортная инфраструктура (наличие крупных транспортных магистралей и железной дороги на восточном направлении), живописные ландшафты.
Цены на земельные участки Всеволожского района в прежние годы варьировались очень сильно. Стоимость зависела главным образом от престижности того или иного загородного направления. Наиболее дорогими традиционно были Токсовское, Приозерское направления (по названиям соответствующих трасс), собственно Всеволожское (Дорога жизни). Стоимость сотки земли в некоторых населенных пунктах могла достигать 400 тыс. руб. и даже больше. Относительно дешевым являлось, пожалуй, только Мурманское направление (Мурманское шоссе) с ценами на участки, как правило, не выше 120 тыс. руб. за сотку.
Однако на сегодняшний день ценовая карта Всеволожского района претерпела значительные изменения. Начнем с того, что за последние три-четыре года престижное северное направление пополнилось большим количеством коттеджных поселков, где участки с инженерными коммуникациями стоят 150-170 тыс. руб. за сотку. По мнению большинства экспертов, такие цены сейчас более всего соответствуют реальной платежеспособности покупателей. Даже в 2014 году, несмотря на нестабильность экономической ситуации в стране и в мире, а также общее снижение покупательской активности, девелоперы продолжали выводить на рынок проекты данной ценовой группы: поселки «Черничный», «Елизаветинское» (оба относятся к Приозерскому направлению) и др.
Подешевели земельные участки и на демократичном Мурманском направлении. Раньше 85-120 тыс. руб. за сотку здесь стоила земля без инженерных коммуникаций (за которые приходилось доплачивать около 400-500 тыс. руб.). Но уже в текущем году стало возможным приобретение участка по 80 тыс. за сотку, включая стоимость сетей.
На вторичном рынке участков Всеволожского района цены, в общем, близки к указанным выше. Так, по данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», средняя стоимость земли в садоводческих массивах (большинство коттеджных поселков тоже являются, по сути, садоводствами – только новыми) составляет 143,9 тыс. руб. за сотку. Участки со статусом ИЖС (под индивидуальное жилищное строительство) стоят на вторичке заметно дороже – в среднем 251,4 тыс. руб. за сотку. Но спрос на такие наделы нынче невелик.
Новый лидер
Все активнее растет объем предложения земельных участков на рынке загородной недвижимости Ломоносовского района – в скором времени, вероятно, он сравняется по популярности у покупателей с Всеволожским. В плане транспортной доступности он не уступает последнему, а возможно, и превосходит его. Добираться сюда удобно по Ропшинскому и Гостилицкому шоссе. Социальная инфраструктура, конечно, развита не так хорошо, но со временем и она, как нам кажется, подтянется.
Последние пару лет основная доля предложения земли в коттеджных поселках Ломоносовского района приходилась на участки стоимостью 60-100 тыс. руб. за сотку, в зависимости от месторасположения (данная цена указана с учетом платы за подведение инженерных коммуникаций). Однако 2014 год порадовал покупателей более демократичными ценами. В частности, относительно недавно на рынок вышли проекты «Михайловские высоты» (стоимость сотки от 32 тыс. руб.), «Поляны» (от 19 тыс. за сотку, но коммуникации оплачиваются отдельно, их стоимость составляет 250 тыс. руб.) и некоторые другие. Такое сильное удешевление лотов – скорее, исключение из правил.
Но все-таки прослеживается явная тенденция: все реже цена участков в Ломоносовском районе достигает планки в 100 тыс. руб., чаще она останавливается на уровне 60-80 тыс. руб. за сотку.
Правда, это не касается участков со статусом ИЖС, они в коттеджных поселках стоят, как правило, недешево – 170-200 тыс. руб. за сотку. Трудно сказать, востребованы ли они покупателями. Ведь даже на вторичном рынке участков Ломоносовского района стоимость земли ИЖС не превышает в среднем 120 тыс. руб. за сотку (сведения Центра исследований и аналитики ГК «БН»). Зато садовые участки на вторичке приобретать менее выгодно, чем в коттеджных поселках. В старых садоводствах сотка до сих пор стоит порядка 100 тыс. руб. (возможно, цены еще просто не подверглись коррекции в связи со спадом спроса на загородном рынке).
Много или далеко
Стали более доступными для покупателей и земельные участки в Выборгском районе Ленобласти. Раньше он считался исключительно престижным направлением – еще бы: великолепные сосновые леса, озера, близость к Финляндии… Надо сказать, до сих пор в здешней коттеджной застройке преобладают довольно просторные дома бизнес-класса.
Однако за последние пару лет на загородном рынке Выборгского района сложился новый сегмент качественных загородных участков стоимостью до 130 тыс. руб. за сотку, включая подведение инженерных коммуникаций (раньше участки тут могли стоить и 200, и 300 тыс. за сотку). А в текущем году на выборгских землях стали возникать проекты с еще более демократичными ценами – не дороже 50-60 тыс. руб. за сотку.
Тут нужно сделать оговорку, что, как правило, такие поселки располагаются на значительном удалении от Петербурга – почти у самого Выборга – или же в них предлагаются довольно крупные земельные наделы, интересные далеко не всем. Так, в поселке «Козицкие луга», расположенном недалеко от деревни Волочаевка, представлены недорогие наделы площадью от 19 до 26 соток.
На вторичном рынке Выборгского района земля тоже вполне доступна. В садоводствах средняя стоимость сотки составляет 87,3 тыс. руб., а участки со статусом ИЖС обойдутся покупателю в среднем в 103 тыс. руб.
Исключительный Гатчинский
К югу от Петербурга находится Гатчинский район Ленобласти. Он всегда славился достаточно доступной загородной недвижимостью. Однако в последнее время стоимость участков тут не только не снизилась, но, наоборот, выросла – речь идет именно о подорожании земли в уже существующих проектах. Нового предложения на рынок Гатчинского района выводится немного, общее количество коттеджных поселков вот уже который год колеблется в пределах 25-30 (для сравнения: и во Всеволожском, и в Ломоносовском районах количество проектов давно перевалило за сотню).
Повышение цен на землю составило в зависимости от проекта от 10 до 30%. Так, если раньше в окрестностях Гатчины стоимость сотки начиналась от 80 тыс. руб., то теперь – от 100 тыс. Даже на расстоянии 50 км от КАД (не самые востребованные территории) минимальные цены на землю выросли с 55 до 75 тыс. руб. за сотку.
Скорее всего, такое подорожание связано как раз с дефицитом предложения участков в Гатчинском районе. Качественных проектов тут действительно мало. А это означает, что девелоперы, их реализующие, не испытывают дефицита покупательского спроса.
Выросли цены на земельные участки и на вторичном рынке Гатчинского района. Осенью прошлого года, как сообщают аналитики БН, средняя цена сотки земли в садоводствах составляла 69 тыс. руб. Сегодня – 74,4 тыс. Участки ИЖС стоили год назад в среднем 94,5 тыс. руб., теперь же – 109,7 тыс.
В целом, как видим, участки с инженерными коммуникациями вполне доступны покупателю со средним доходом практически во всех частях Ленобласти. Спрос нынче невысок, так стоит ли ожидать еще большего удешевления земли? Как нам кажется, вряд ли: при еще большем снижении цен заметно упадет и качество предлагаемых лотов и приобретение такого товара окажется довольно рискованным.
