Инвестиции в недвижимость не только в Петербурге, но и, пожалуй, во всем мире является одним из самых надежных способов сбережения и приумножения личного капитала. Фондовые рынки зависят от малейших макроэкономических изменений и уже не раз в новейшей истории демонстрировали свою нестабильность, паевые инвестфонды после кризиса 2008-2009 годов потеряли доверие инвесторов (во всяком случае, в России). Депозиты в надежном банке едва покрывают инфляционные издержки и подходят скорее для безопасного хранения денег, чем для извлечения существенной прибыли.
Квартира как инвестиция
Другое дело – недвижимость. Даже самые крупные макроэкономические бедствия могут привести лишь к относительно кратковременной просадке рынка, который впоследствии обязательно восстанавливает утраченные позиции. В короткой истории российского рынка недвижимости есть сразу два наглядных примера.
Сразу после дефолта августа 1998 года цены на недвижимость в Петербурге в долларовом эквиваленте (в то время объекты оценивались именно в американской валюте) упали на 15%, однако уже в феврале 1999 года цены вернулись на прежний уровень. В октябре 2008 года, достигнув своего пика, рынок недвижимости снова начало трясти из-за всемирного экономического кризиса. Тогда падение продолжалось более года и стоимость «квадрата» как на первичке, так и на вторичке упала на треть. Но опять-таки уже в начале 2010 года цены снова пошли вверх, а весной 2014-го вернулись к докризисному уровню.
Дешевая квартира без лишнего рискаПри покупке квартиры в новостройке главным фактором, влияющим на выбор потребителя, остается цена. А потому объекты с «ценником ниже рынка» пользуются >>Уже много лет как существует экспертное мнение: покупка жилья – гораздо более надежный метод инвестирования, чем другие известные способы. Разумеется, речь идет о рынке строящегося жилья, ибо на вторичке сейчас быстро заработать гораздо сложнее. Такой шанс был разве что незадолго до кризиса 2008-2009 годов, когда некоторые квартиры на вторичном рынке Петербурга за год подорожали почти вдвое. Но вряд ли есть смысл рассчитывать на повторение подобного сценария в ближайшей перспективе.
Можно, конечно, купить квартиру и затем сдавать ее в аренду, однако окупится она в таком случае лет через 10-15. Это хороший вариант для тех, кто приобретает жилье «на вырост» – для собственных детей. Но нас в данном случае интересует более короткий период инвестиции – два, максимум четыре года, что подразумевает вложение денег исключительно на первичном рынке.
Разумеется, и этот способ нельзя назвать абсолютно безопасным. Риски здесь присутствуют, хотя их и меньше, чем четыре-пять лет назад. Впрочем, и абсолютно безопасного способа увеличить капитал не существует в природе.
Мастерство выбора
Ключевой момент, от которого зависит величина конечного дохода инвестора – это выбор застройщика, дома и конкретной квартиры в нем. Казалось бы, здесь все просто: самым ликвидным товаром на рынке является малогабаритное жилье, а большинство покупателей при принятии решения о покупке недвижимости руководствуется в первую очередь ценой. Значит, самый лучший вариант для инвестирования – дешевая студия или «однушка».
Однако такая стратегия верна лишь отчасти. Действительно, вкладывать деньги выгоднее в дешевые и небольшие по площади квартиры. Но, во-первых, демпингующих застройщиков, которые на старте продаж выставляют ценник сильно ниже рынка, многие специалисты советуют обходить стороной. Слишком уж велик риск вложиться в долгострой, а то и вовсе остаться без квартиры.
Во-вторых, дешевые объекты – это почти всегда плохая локация: за КАДом, вдали от метро и зачастую без всякой социальной инфраструктуры. А потому дорожают такие объекты в процессе строительства значительно медленнее, чем новостройки внутри городской черты. Не говоря уже о том, что продать жилье будет впоследствии делом нелегким.
Наличие отделки в квартире или соседство новостройки с парком интересно небольшому числу покупателей. Главное для них – это цена предложения
Наконец, в неудачно расположенном жилом комплексе к концу строительства могут быть не распроданы все квартиры, и даже малогабаритные – это бывает довольно часто. В результате при продаже такого жилья придется конкурировать с девелопером и, скорее всего, снижать цену. И это не говоря о том, что зачастую застройщики всеми силами стараются ставить палки в колеса продавцам квартир по переуступке (договорам цессии) – лишние конкуренты им не нужны.
Понятно, что какую-то прибыль инвестор (если объект будет сдан) все-таки получит. Но ради 5-7% годовых вряд ли стоило затевать столь сложную операцию, учитывая, что на обычном депозите в коммерческих банках можно заработать гораздо больше.
Вывод: лучше изначально инвестировать бóльшую сумму и вложиться в действительно перспективный проект, который за время строительства потенциально принесет прибыль не менее чем 30% от вложенных средств. Именно настолько в среднем по городу растет стоимость «квадрата» от момента старта продаж до сдачи дома.
Куда вложить деньги?
Бывают случаи, когда рост цен во время строительства дома (два-три года) может превысить 50%. Например, когда компания-новичок на рынке, имеющая в собственности или аренде хороший земельный участок в обжитых районах и сравнительно недалеко от метро, при открытии продаж специально занижает стоимость жилья. Впоследствии свою ценовую политику девелопер, разумеется, корректирует. Но удачливые и внимательные инвесторы, если не упустят момент, могут отхватить действительно лакомый кусок.
Именно удачно расположенные в обжитых или активно застраиваемых районах новостройки с хорошей транспортной доступностью дорожают сильнее всего. Еще не так давно лидерами в этом отношении были Приморский и Выборгский районы. Однако свободной земли здесь уже довольно мало и, соответственно, застройщики обращают свой взор на другие части города, в первую очередь на Московский и Красносельский районы. Здесь на ближайшие годы запланировано строительство значительных объемов жилья, а, значит, у инвесторов увеличиваются шансы на покупку квартиры на самом старте продаж, когда цена минимальна.
Самой большой популярностью у покупателей пользуются жилые комплексы эконом-класса на границе города и области и недалеко от метро
Среди других перспективных территорий выделяются Мурино, Кудрово и Шушары. Что касается Мурино, то здесь активно строится социальная инфраструктура, также есть планы по строительству двух дорог в обход поселка. Ну, а наличие станции метро «Девяткино» – это один из основных козырей данной территории.
В Кудрово строительство метро только в планах (впрочем, вполне конкретных), и как раз в этом и состоит инвестиционная привлекательность этого поселка: цены на недвижимость с вводом станции обязательно вырастут. Отметим, что некоторые специалисты именно ряд новостроек в Ленобласти считают лучшими вариантами для инвестирования, поскольку те дорожают втрое быстрее, чем расположенные в городе.
Наконец, в Шушарах стоимость «квадрата» на начальном этапе строительства в среднем самая низкая внутри городской черты. Но в качественном кирпично-монолитном доме сразу после сдачи она вполне может достичь уровня среднегородских показателей. Так, инвесторы, вложившиеся в удачные проекты три-четыре года назад, сейчас могут продать квартиры вдвое дороже, чем те стоили на этапе котлована (даже с учетом инфляции за это время прибыль все равно не опускается ниже 80%). Правда, это стало возможным во многом благодаря довольно существенному росту цен на жилье в 2010-2012 годах. В настоящее время на такую доходность рассчитывать все же не приходится.
Лучше без отделки
Что еще важно учитывать при вложении денег в объект недвижимости? Прежде всего – лучше выбирать квартиру без отделки. И уж, конечно, незачем делать ее самому после получения ключей. Как утверждают специалисты, продать квартиру гораздо проще с голыми стенами. Хотя бы из тех соображений, что покупатели сначала рассматривают самые доступные по цене варианты, а ремонт, даже самый бюджетный, приводит к росту стоимости.
Кроме того, потенциальные приобретатели жилья часто обращают внимание на вид из окна. Соответственно, для инвестиционных целей желательно выбирать квартиры на верхних этажах и чтобы окна не выходили на стену соседнего корпуса или унылую промзону. Какие у будущей квартиры будут видовые характеристики, можно предугадать еще на этапе котлована.
При выставлении квартиры на продажу лучше всегда закладывать в цену возможность торга. Тогда можно будет с легким сердцем сбросить 1-2% заявленной стоимости в целях ускорения сделки. Специалисты советуют собственникам (если жилье продается для дальнейшего инвестирования) заранее определиться со следующим проектом – чтобы деньги не «зависли». Наконец, на успех продажи влияет и сезонность. Так, пик спроса в нашем городе приходится на вторую половину весны (апрель-май).
