Ветер перемен снесет массовые серии Фрунзенской «полосы»

В список адресной программы развития застроенных территорий в Петербурге вошли четыре зоны Фрунзенского района. Две из них расположены в «промышленной» северной части. Это район строительства станции метро «Волковская», ограниченный Волковским проспектом, Средней и Грузинской улицами, железнодорожной веткой, Бухарестской улицей. Кроме того, по предварительным данным, в список вошли несколько кварталов, располагающиеся вдоль русла реки Волковки (адреса пока не озвучены Смольным).

В южной, менее депрессивной части Фрунзенского района сносить дома первых массовых серий будут у так называемого Фарфоровского поста (между улицами Белы Куна, Софийской, проспектом Славы и полосой отвода Октябрьской железной дороги).

Еще один южный претендент на снос – квартал 18ВВжд (восточнее Витебской железной дороги). Его границы простираются от улиц Белы Куна и Софийской до Пражской и улицы Турку.

Давние проблемы

Самая старая – северная часть Фрунзенского района (южнее Обводного канала), до 1917 года называлась Третьей Александро-Невской частью. В 1920-х эта территория стала называться Первым городским районом. В южной части современного Фрунзенского района в начале XVIII века располагалась деревня Купчино, которая принадлежала Александро-Невскому монастырю. В 30-е годы прошлого века Купчино находилось в составе Московского района.

Границы Фрунзенского района в их нынешнем виде сформировались только в 1960-х, когда администрацией города было принято решение соединить территорию южнее Обводного канала с Купчино. В результате район стал узкой «полосой», вытянутой с севера на юг между двумя железнодорожными ветками – Витебской и Московской. Они практически полностью изолировали Фрунзенский район от Московского и Невского. Почти сразу наметилась проблема транспортной доступности территории. Зажатая между двумя ветками железных дорог, эта территория нуждалась в центральной магистрали, которая связала бы ее с центром города. Однако магистраль так и не была проложена, несмотря на многочисленные проекты пробивки в центр Софийской, Пражской, Бухарестской, Будапештской улиц. Детально рассматривался вариант соединения Софийской и Гороховой улиц, однако почти все эти замыслы остались на бумаге. Реализации таких проектов мешало старое Волковское кладбище, располагающееся в северной части района.

В результате роль центральной магистрали для Фрунзенского района стал играть проспект Славы, но при движении не с севера на юг, а с запада на восток. Таким образом, жители Фрунзенского района вынуждены добираться домой через Московский или Невский район.
В 1972 году на южной границе Московского и Фрунзенского районов была открыта станция метро «Купчино». Практически в это же время в центральной и южной части Фрунзенского района началось массовое жилищное строительство. Вскоре по имени небольшой деревни Купчино стали называть один из самых больших спальных районов города.

Сегодня северная, старая часть района (улицы, примыкающие к Обводному каналу, Лиговскому и Волковскому проспектам) считается промышленной. Ее большую долю занимают промзоны и два кладбища – Волковское и Нововолковское. Промышленные территории во Фрунзенском районе занимают не менее четверти всей его площади. Южная часть – Купчино – сложившийся крупный спальный район с неплохо развитой социальной и торговой инфраструктурой.

Метро, которого так долго ждали

Главной проблемой Фрунзенского района и по сей день остается проблема транспортная. В районе проживает более 400 тысяч жителей, которых обслуживает лишь одна станция метро «Купчино». Открытие новых станций позволило бы жителям Купчино существенно сократить время на поездку в центр города.

Планы строительства Фрунзенской ветки метро (или Фрунзенского радиуса) родились давно – в 80-х годах прошлого века. По проекту Фрунзенский радиус должен соединить Купчино и Приморский район. Эту линию начали строить еще в 1990 году прошлого века, но из-за проблем с финансированием строительство ветки постоянно откладывалось.

Сегодня мечты фрунзенцев стали более осязаемы. К 2008 году планируется построить четыре новые станции Фрунзенского радиуса: «Площадь Мира-2» (на Сенной площади, между улицей Ефимова и существующим вестибюлем станции метрополитена «Сенная площадь»), «Звенигородскую» (на пересечении Звенигородской улицы и Загородного проспекта), «Обводный канал» (угол Лиговского проспекта и Обводного канала), «Волковскую» (на участке между Волковским проспектом, Средней и Грузинской улицами).

Метростроевцы предупреждают, что сначала выход на поверхность появится только на станции «Волковская» (остальные будут транзитными). Эскалаторы на «Площади Мира-2», «Звенигородской» и «Обводном канале», скорее всего, появятся лишь к 2010 году. Впрочем, с «Площади Мира-2А» и «Звенигородской» можно будет перейти через переходы на ближайшие станции – «Садовую» и «Пушкинскую».

Вестибюль станции метро «Волковская» планируют расположить непосредственно возле платформы ж/д станции «Волковская». Далее Фрунзенский радиус планируется продолжить до Малой Балканской улицы. Линия пройдет вдоль Бухарестской улицы (станции метро будут располагаться на перекрестках с улицы Салова, Белы Куна и проспектом Славы). Завершить работы планируется к 2012 году.

Вокруг Волковского кладбища

В промышленной северной части Фрунзенского района есть редкие вкрапления жилых кварталов, своеобразных депрессивных анклавов, зажатых со всех сторон промзонами. В список территорий, подлежащих сносу, попали два участка из них – в районе строительства станции метро «Волковская», а также кварталы вдоль русла реки Волковки. Развитие жилищного строительства здесь почти не имеет перспектив, предложений на рынке мало, а спрос практически полностью отсутствует. Район у Волковского кладбища еще до революции считался трущобным и даже опасным местом Петербурга, здесь строились дешевые доходные дома. Жилищный фонд здесь ветхий, время постройки домов относится, в основном, к периоду 1920-30-х годов. Здесь располагаются довоенные сталинки, есть несколько дореволюционных домов. Большая часть квартир – коммунальные, они заселены бывшими или настоящими работниками окрестных предприятий. Многие дома до сих пор имеют статус ведомственных либо крайне запутанную историю перевода из ведомственных объектов.

Социальная инфраструктура микрорайонов развита слабо. К услугам местных жителей только продуктовые ларьки, кафе-закусочные, несколько небольших магазинов.

Едва ли не единственная достопримечательность здешних мест – «Литераторские мостки» на Волковском кладбище – место захоронения многих выдающихся людей России.

На территории Московского района, примыкающей к Волковскому кладбищу, находится Воздухоплавательный парк. Он был открыт еще в 1885 году и являлся первым в России полигоном для постройки, испытания и исследования летательный аппаратов.

Северное Купчино и Фарфоровский пост

«Приговоренные» кварталы у железнодорожной станции «Фарфоровская», тоже можно назвать анклавом. Жилые дома практически вплотную примыкают к железной дороге, большая часть из них – ведомственное жилье Октябрьской железной дороги. Большая часть жилищного фонда этой территории построена до революции и находится в плачевном состоянии. В основном, это деревянные и кирпичные бараки, практически не поддающиеся оценке. У станции «Фарфоровская» также располагается несколько довоенных сталинок и типовые кирпичные дома 1970-х. Спроса эта территория почти не имеет, здешние квартиры в листингах отсутствуют.

Застройка квартала 18ВВжд, ограниченного улицами Белы Куна, Софийской, Пражской и Турку, началась в 60-е годы прошлого века. В начале 1960-х группой архитекторов под руководством А. Наумова и Д. Гольдгора был разработан проект планировки кварталов северного Купчино. Строительство продолжалось около десяти лет. Затем началось формирование южных территорий Фрунзенского района. Идея планировки была простой – четкий ритм домов, сменяющийся широкими озелененными бульварами.

На территории между улицами Фучика и Салова (место, где сейчас находится Гуманитарный университет профсоюзов) изначально планировалось разбить парк – «зеленую зону, которая бы стала местом отдыха жителей района и города». Между линией жилой застройки и линиями ж/д планировались зеленые массивы. Однако эта часть проекта планировки соблюдена не была.

Квартал 18 ВВжд, попавший в список реконструируемых, – типичный спальный микрорайон. Территория застраивалась по единому плану. Большая часть квартала застроена панельными домами старых серий 606, 504, 600.11. Кирпичные дома строились позже, в 1970-х, и, в основном вдоль главных магистралей. В 1980-е годы в квартале 18 ВВжд было построено два дома по индивидуальным проектам, возведено несколько типовых панельных домов.

Общая площадь домов первых массовых серий здесь составляет 32,4 тыс. кв. м (всего 29 жилых зданий). Это примерно 34% жилищного фонда квартала.

Наиболее крупные торгово-бытовые центры находятся на пересечении транспортных магистралей – проспекта Славы, улицы Белы Куна, на перекрестках Софийской, Бухарестской улиц. На углу проспекта Славы и Пражской улицы открыт торгово-развлекательный центр «Южный Полюс». На Бухарестской улице, 69, располагается гипермаркет «Лента».

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя стоимость квадратного метра в районе составляет 60 тыс. рублей. Самые дешевые квартиры предлагаются в пятиэтажных хрущевках на улице Турку. Стоимость «квадрата» в них не превышает 46 тыс. руб. Дорогие варианты – в кирпичных домах на улицах Пражской, Софийской, Турку. Стоимость квадратного метра в таких домах колеблется от 72 до 76 тыс. руб.

Метро привлечет ритэйл

Действующий Генеральный план Петербурга предполагает различное функциональное использование описываемых кварталов. Например, только территория квартала 18 ВВжд сохраняет свое назначение – «многоэтажной многоквартирной жилой застройки 9 этажей и выше».

Территория у Фарфоровского поста разделена на зоны с тремя разными функциями: «многоэтажная многоквартирная жилая застройка 9 этажей и выше», «зона городского транспорта и инженерной инфраструктуры» и «зеленых насаждений общего и ограниченного пользования».

Район строительства станции метро «Волковская» помечен как зона «многофункциональной общественно-деловой застройки» и зона «общественно-деловой застройки на образуемых вновь территориях для развития города». Квартал между улицами Бухарестской, Стрельбищенской и Волковским проспектом сохраняет свою функцию. Он помечен как «многоэтажная многоквартирная жилая застройка 9 этажей и выше».

Территория вдоль русла реки Волковки поделена, в основном, на три категории: «многофункциональной общественно-деловой застройки», «зеленых насаждений общего и ограниченного пользования» и «объектов здравоохранения и культуры». Жилая застройка там не предусмотрена.

Строительство домов на севере Фрунзенского района не ведется, здесь слишком высокая концентрация промышленных предприятий, практически нет свободных пятен, предназначенных для строительства жилья.

Юг Фрунзенского района застраивается очень активно. В 2007 году в квартале 18 ВВжд было сдано два жилых дома. Компания «Ленстройтрест» возвела 15-этажный кирпично-монолитный дом на пересечении улиц Софийская и Белы Куна. На улице Турку, 28, компания «Стройиндустрия-Н» в этом году завершила строительство кирпично-монолитной пятнадцатиэтажки.

Быстро застраиваются кварталы, прилегающие к 18ВВжд. К концу 2007 года компания «ЛЭК Истейт» планирует завершить строительство жилого 16-этажного кирпично-монолитного дома на Софийской улице, 32.

Компания «ЮИТ Лентек» завершила строительство первой очереди жилого комплекса на проспекте Славы, 52. Это 17-этажный кирпично-монолитный комплекс «Новая Европа».

Первую очередь кирпичного жилого комплекса «Славбург», расположенного на пересечении проспекта Славы и Софийской улицы, компания-застройщик «ЖСК-1492» планирует сдать в конце текущего года.

«Юг Фрунзенского района привлекает строителей, – говорит руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – Здесь ближе к метро, чем в северной части, неплохо развивается торговая инфраструктура. Сейчас крупные торговые центры расположены, в основном, на улице Типанова, проспекте Славы, у станции метро «Купчино». Строительство новой ветки метро будет способствовать активному развитию торговой инфраструктуры не только на юге, но и в центре Фрунзенского района. Запуск метро повысит инвестиционную привлекательность района и станет катализатором роста коммерческой недвижимости». По словам Сергея Бобашева, развитие торговли может активизировать жилищное строительство в районе. Поблизости к 18 ВВжд могут быть возведены жилые дома эконом-класса. Строительство жилья в промышленной северной части Фрунзенского района вероятнее всего развиваться не будет, здесь уместнее разместить логистические комплексы.

КОММЕНТАРИИ

Ирина Гудкина,
директор АН «Бекар»:

Застройка района, ограниченного улицами Белы Куна, Софийской, Турку и Пражской, велась в основном в 70-е годы ХХ века. Хрущевок здесь немного. В основном – брежневки и девятиэтажки. Среди объектов социальной инфраструктуры – гимназия, несколько школ. Есть несколько небольших продуктовых магазинов («Диета», «Пятерочка»). В пределах шаговой доступности – ТРК «Южный полюс». Район очень зеленый. Транспортная инфраструктура оставляет желать лучшего. До ближайшей станции метро – 15–20 минут на транспорте. Здесь нет ветхого жилищного фонда. Поэтому не совсем целесообразно сносить жилье этого района. Если на месте снесенных домов планируют строить новые, то это, скорее всего, будут дома среднего класса. Элитного жилья здесь не может быть, потому что невозможно здесь создать однородное социальное окружение.

Фарфоровый пост застроен, в основном, кирпичными домами довоенной постройки. Рядом с этим массивом недавно компанией ЛЭК построен жилой дом. Эта часть района также очень зеленая. Однако обеспеченность объектами торговой инфраструктуры – минимальная. Весьма серьезный недостаток – территория расположена близко к железной дороге, к которой примыкает промышленная зона. Едва ли не единственное достоинство местности – на электричке можно добраться за десять минут до Московского вокзала. Это один из самых дешевых и самых непрестижных районов города. Цена на жилье здесь колеблется от 50 до 62 тыс. руб. за кв. м.

Территория района строительства станции метро «Волковская» и территория вдоль русла реки Волковки также не обладают особыми преимуществами. Рядом с ними располагается Волковское кладбище, вокруг жилых домов – промзона. Жилье здесь стоит еще дешевле. Сказывается близость железной дороги, проблемы с транспортной доступностью, ветхое состояние жилищного фонда. Здесь можно построить объекты коммерческого назначения либо социальные дома.

Михаил Бимон,
директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская Недвижимость»:

Все четыре квартала находятся в зоне низкого спроса. Однако в связи с запланированным вводом Фрунзенского радиуса метро ожидается увеличение спроса на жилье в данном районе. Кроме того, появление метро оживит развитие торговли и социальной инфраструктуры, что со временем может вызвать повышение цен на квартиры на этой территории.

При реализации инвестиционных проектов, связанных с жилищным строительством в районе Южнее реки Волковки (ЮРВ) или в районе Восточнее Варшавской железной дороги (ВВЖД), надо ориентироваться на строительство жилья среднего ценового диапазона.

Уровень цен на квартиры в новых домах должен устанавливаться, исходя из цен вторичного рынка на аналогичные квартиры.

Учитывая, что ВВЖД – типичный спальный массив города, социальное окружение практически идеально подходит для строительства жилья в среднем ценовом диапазоне (включая жилье эконом-класса). В настоящее время инвестиционная активность здесь невысока, и вся она сосредоточена на жилищном строительстве и торгово-развлекательных комплексах.

Объем предложения, вторичный рынок

Динамика средних цен предложения за квартиру (тыс. руб.)

Самые дорогие квартиры

Самые дешевые квартиры

Текст: Дарья Куксенкова