Вернувшись из отпуска в начале осени, отдохнувшие и загорелые офисные работники вполне ожидаемо для себя попадают в новую реальность. Во многих офисах стоит атмосфера тревожной неопределенности, а некоторые компании, специализировавшиеся на импорте продуктов из Европы, – уже вовсе перестали существовать. Впрочем, уныние царит далеко не везде. В организациях, занимающихся инфраструктурным строительством, «нефтянкой», госзаказами, по-прежнему напряженная деловая обстановка. Умеренный оптимизм демонстрируют компании, связанные с отечественным агрокомплексом и морские перевозчики. Еще лучше себя чувствуют софтверные ИТ-компании, работающие на западный рынок, – благодаря «отстройке» от российских реалий и снижению курса рубля они при желании могут позволить себе даже улучшить офисную «жилплощадь».
Курс на «якоря»
У собственников или управляющих офисных площадей существует проверенная временем практика по привлечению в свой БЦ хотя бы одной, а лучше нескольких крупных и известных компаний. Они своим присутствием притягивают более мелких арендаторов и заодно повышают статусность места. На профессиональном сленге таких крупных клиентов называют «якорями». С одной стороны, каждый якорный арендатор приносит значительную часть общей арендной выручки. Это позволяет УК сглаживать денежные потоки, поддерживать в работоспособном состоянии инженерные сети БЦ, оплачивать услуги субподрядных организаций (это уборка, охрана, ремонт, телекоммуникации и т. п.), и в том числе вести работы по дальнейшему развитию БЦ. С другой стороны, то или иное направление деятельности якорного арендатора помогает негласно формировать в БЦ более однородную бизнес-среду (например, привлечь больше ИТ-шников или пищевиков), что способствует лучшей заполняемости площадей, появлению новых арендаторов из этой же сферы экономики и сохранению существующих.
Управленцы высококачественных площадей в БЦ класса А ориентируются на крупный бизнес, прежде всего на федеральные компании и представительства ведущих зарубежных фирм. Для этих клиентов характерна высокая степень финансовой стабильности и стремление к «оседлости». Свои офисы они меняют крайне редко, и то лишь исходя из стратегических интересов компании, а не из стремления к временной экономии, поскольку переезды сотен, а то и тысяч сотрудников могут существенно нарушить деятельность таких организаций.
«Спрос на рынке офисной недвижимости стимулируется благодаря структурам уровня “Газпрома” и их подрядных организаций, которые занимают вакантные площади в бизнес-центрах классов А и В. Остальные же компании предпочитают оставаться в арендуемых помещениях, а те, у кого больше нет возможности оплачивать текущие арендные ставки, переезжают в бизнес-центры более низкого класса», – говорит директор по продажами и маркетингу EKE Group Ирина Зеренкова.
Достаточно важным акцентом в этой фразе эксперта является указание на грядущее расслоение арендаторов по бизнес-центрам того класса, которые они смогут себе позволить при пессимистическом сценарии экономического положения в стране. Руководители компаний понимают, что переездом лучше озаботиться заранее, пока в корпоративном бюджете еще есть средства на такое мероприятие. Если дотянуть до полного нуля на балансе или вообще до долгов по аренде, то пережить переезд без риска потери бизнеса будет весьма сложно.
Грядут переселения
Прошлогоднее замедление темпов развития экономики страны, «придавленное» последними геополитическими событиями, превратилось в устойчивую рецессию. Это признают и в правительственных кругах, отмечая одновременный выход инфляции (по данным Минэкономразвития, 7,7% на 1 сентября) за пределы намеченного коридора. Маркетинг фиксирует серьезные изменения потребительского поведения. И население, и компании начинают экономить, концентрируясь на своих базовых потребностях и отказываясь от «излишеств». Соответственно, эксперты говорят, что бизнес все сильнее будет отягощаться падением продаж. Статистика рабочих вакансий пока не показывает существенного сокращения числа предложений, но тренда на повышение тоже нет, а видимая стабильность может обеспечиваться за счет инерции рынка труда.
«Стоит отметить возрастающий уровень спроса на аренду небольших офисных площадей. Такая тенденция свидетельствует о том, что бизнес продолжает свое развитие, но при этом максимально старается сократить издержки. Предприниматели готовы рассматривать не только меньшие по объему площади, но также согласны на аренду в бизнес-центре с более низким классом (например, готовы переехать из БЦ класса B+ в БЦ класса В). Понижение классности арендуемых офисных площадей позволяет компании сэкономить около 15% от стоимости аренды», – отмечает директор департамента брокериджа NAI Becar Михаил Рожко.
По мнению Ирины Зеренковой, заметны тенденция снижения уровня арендуемых площадей и приоритет стоимости аренды и местоположения объекта над его качественными характеристиками. «При аренде площадей от 50 до 500 кв. м потенциальные арендаторы в большинстве случае рассматривают офисы с готовой планировкой и выполненной отделкой с целью экономии затрат на ремонт помещения. Наиболее востребованными остаются бизнес-центры, расположенные в Центральном, Московском и Петроградском районах», – говорит эксперт.
Кто в выигрыше от санкций?
Среди владельцев офисных площадей, скорее всего, в выигрыше от введения экономических санкций окажутся наиболее доступные по ценам бизнес-центры. Притока арендаторов стоит ожидать в бизнес-центрах классов В, С и D, с недорогими площадями –ставками в пределах 1000-1100 руб. за кв. м, 800-900 и 800 соответственно. Впрочем, этот приток не будет в точности равен числу компаний, решивших сменить офисы в БЦ классов А, В+ и В, поскольку в интересующей локации может не оказаться объектов с подходящими условиями. Поэтому арендаторы частично разойдутся по встроенным коммерческим помещениям в жилых домах.
Кстати, по сведениям Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» средние ставки аренды на сегодня таковы: в бизнес-центрах класса А – в среднем 1550 руб. за кв. м, В+ – 1350 руб., В – 1100, классе С – около 880, и классе D – 820 руб. за кв. м.
Малый бизнес, который и раньше неохотно шел в БЦ (из-за «крупной нарезки» помещений, в силу привычки к «серой» бухгалтерии и др.), частично вернется к практике «тихих офисов» – то есть негласной аренде квартир для размещения сотрудников.
«Мелкие фирмы арендуют помещения в БЦ не только ради комфорта, но и с точки зрения статуса – с целью демонстрации своим партнерам роста и успешности своего бизнеса. Сейчас прагматичные соображения будут брать верх, и эти фирмы ради выживания будут переезжать в разного рода нежилые помещения, в том числе во “встройки”, а также просто в квартиры в жилом секторе», – соглашается директор ООО «Технологии недвижимости» Вадим Гавриленко.
«К нам и раньше обращались коммерсанты с просьбой подобрать квартиру под “тихий офис”, а сейчас эта тенденция стала заметнее. Арендуют даже однокомнатные квартиры, – например, чтобы посадить туда двух-трех бухгалтеров. Кстати, для собственников жилья такие клиенты выгоднее, поскольку платят чуть выше рынка», – комментирует руководитель отдела аренды АН «Адвекс-Приморский» Татьяна Масленникова.
Разумеется, бизнес-центры класса А – как наиболее уязвимые от влияния санкций – не будут беспристрастно наблюдать за оттоком арендаторов. В их арсенале есть проверенные средства в виде снижения арендной ставки или скидок. «Арендодатели, оценивая потенциал рынка, проводят переговоры с текущими арендаторами и предлагают им льготные условия с целью их удержания в своем бизнес-центре. Происходит отказ от официальных прайс-листов и переход на индивидуальное обсуждение ставок аренды с клиентами. Повышается клиентоориентированность арендодателей в борьбе за арендатора», – подчеркивает Ирина Зеренкова.
Итак, чем ниже класс БЦ, тем надежнее его бизнес в условиях экономической рецессии и влияния санкций. Однако даже в недорогих бизнес-центрах следует ожидать более активной ротации арендаторов, часть из которых будет прибывать из БЦ топ-уровня, в то время как другие – отправляться еще дальше, в руки частных арендодателей.
В несомненном выигрыше окажутся компании, чей бизнес мало затронут санкциями. Они как минимум смогут остаться на прежних ставках аренды еще на год, а как максимум – добиться индивидуальных условий и скидок.
Статистика в помощь
В отличие от рынка жилой аренды, где любые изменения происходят очень быстро, рынок коммерческой недвижимости реагирует на позитивные и негативные события в экономике страны с заметным запозданием. Явные тенденции начинают прослеживаться лишь спустя три-шесть месяцев после событий. Причина тому – долгосрочные договоры, которые зачастую невозможно расторгнуть без значительных штрафов.
«Первые заметные санкции появились в июле, поэтому еще мал срок для регистрации факта снижения заполняемости в наиболее дорогих БЦ, – считает руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.
Однако определенные выводы уже можно сделать, посмотрев на таблицу вакантных площадей в БЦ на начало сентября 2014 года. В недорогих БЦ уже сейчас совсем мало свободных площадей.
Вакансии в БЦ Петербурга (текущая ситуация)
| Класс БЦ | A | B+ | B | C | D |
|---|---|---|---|---|---|
| Уровень вакансии, % | 15,0 | 6,0 | 7,2 | 4,9 | 5,2 |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
