Читатели, интересующиеся развитием петербургского рынка недвижимости, давно привыкли к словам из отчетов: как обычно, по количеству строящегося жилья лидируют Приморский и Выборгский районы, в тандеме формирующие более трети рыночного предложения. Такое положение дел сформировалось еще в 2004 году. С тех пор – за исключением нескольких периодов времени – дуэт лидеров остается неизменным.
Аутсайдерские позиции в «рейтинге» наиболее активно застраиваемых локаций поделены не так давно и не так прочно. Но уже лет пять в замыкающую список пятерку входят Кронштадтский, Фрунзенский, Кировский, Адмиралтейский и Центральный районы. По данным Центра исследований и аналитики «Бюллетеня Недвижимости», текущее совокупное предложение по ним составляет 11-13% от объема рынка. (Заметим, что эти и приводимые ниже показатели рассчитывались исходя из выставленного на продажу жилья, строящегося на территории Петербурга. Если добавить жилые комплексы, возводимые во Всеволожском и Ломоносовском районах Ленинградской области, доля территорий-аутсайдеров снизится значительно.)
Нет интереса
Последнее место занимает Кронштадтский район. Строительство в нем ограничено единственным объектом – жилым комплексом от КВС «Амазонка». До начала реализации этого проекта в мае 2013 года этот район в течение нескольких лет вовсе не попадал в рейтинг – в нем попросту ничего не строили. Теперь он прочно стал аутсайдером, потеснив Фрунзенский.
Дело в том, что Кронштадт не слишком интересен застройщикам: ограниченный рынок островного города не в состоянии «переварить» большее по объему предложение по интересующим девелоперов ценам. Изменить это вряд ли удастся – из-за удаленности от мегаполиса город обречен на локальный спрос.
Похожая история произошла в прошлом с Фрунзенским районом, на долю которого сейчас приходится менее 1,5% общего объема предложения. Хотя в 2007-2008 годах картина была иная – объемы строительства позволяли району держаться в топе самых застраиваемых. Но в кризис застройщики свернули свою активность. «Долгое время Фрунзенский район отличал исключительно локальный спрос. Жилье здесь – как на первичном, так и на вторичном рынке – приобретали жители Купчино. Остальных потенциальных покупателей отпугивала его транспортная недоступность – на большую территорию была всего одна станция метро – “Купчино”», – поясняет руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
После того как в самом конце 2012-го открылись станции метро «Бухарестская» и «Международная», появились новые развязки и съезды с КАД в Купчино, привлекательность территории резко возросла. За годы отсутствия нормального предложения, как считает Ольга Трошева, сформировался отложенный спрос на жилье в новостройках в этой части города.
Тем не менее строительные компании реагируют на повышение транспортной доступности с некоторым лагом. В данный момент во Фрунзенском районе строится единственный объект – ЖК «София» от «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». Начать реализацию новых проектов им мешает отсутствие свободных земельных участков. Как заявлял в 2012 году тогдашний глава районной администрации Терентий Мещеряков, на немногочисленных оставшихся в собственности государства свободных пятнах отныне будут строиться исключительно объекты социальной инфраструктуры.
Нет земли
В большинстве случаев причиной малых объемов жилищного строительства является именно дефицит земельных участков. Это, безусловно, относится к Адмиралтейскому и Центральному районам города, где застройка давно ведется точечно. И в равной мере – к промышленному Кировскому району. Долгие годы здесь практически не было новых проектов, особенно в наиболее интересных локациях – в приближении к станциям метро «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов». Два из возводимых ныне ЖК, «Полежаевский парк» и «Екатерингоф», – долгострои. Дома «Воина-В», строящиеся в рамках программы реновации хрущевок, сопровождаются скандалами с общественностью и прокуратурой.
Впрочем, дефицит земли – болезнь не только районов-аутсайдеров. Даже в Выборгском, где, по статистике БН, сосредоточено 13% предложения первичного рынка, есть отдельные локации, которые интересны покупателям, но где ничего не строится из-за отсутствия свободных пятен. Основной объем новостроек сосредоточен на Парнасе, тогда как наиболее привлекательное место – Шувалово-Озерки. Но в настоящее время там возводится лишь два объекта – ЖК «Лиственный» от «Строительного треста» и ЖК «Лондон-Парк» от Л1. Причем второй имеет «плохую историю». В какой-то мере та же болезнь характерна и для Красногвардейского района, где основную часть предложения формирует «Новая Охта», расположенная за КАД.
Нехватка свободных участков становится все большей проблемой для застройщиков. «Предложение земли в центре города и прилегающих к нему районах, с утвержденными проектами планировки и межевания территорий и градостроительными планами земельных участков, перманентно сокращается. Ситуацию можно охарактеризовать как увеличившийся дефицит», – утверждает вице-президент по развитию холдинга RBI Николай Князев.
Три источника
При всем том эксперты настаивают, что в Петербурге земли достаточно. По результатом исследования земельного рынка, проведенного в прошлом году компанией Peterland, на выставленных для продажи участках общей площадью 1,5 тыс. га можно построить в совокупности почти 15 млн кв. м жилья. Для сравнения: в 2013 году в Петербурге было введено в эксплуатацию около 2,6 млн кв. м жилой недвижимости.
Основные свободные участки, правда, сосредоточены на окраинах города. Прежде всего это бывшие сельскохозяйственные земли за пределами КАД, на которые постепенно перекочевывают новостройки эконом-класса. Но рассматриваемые нами районы лишены этого ресурса – они не имеют выхода к пригородным пустошам. Более вероятным решением проблемы дефицита пятен в данной локации является застройка спальных районов в рамках городской программы реновации хрущевок. В Кировском районе предполагается реновировать четыре квартала, во Фрунзенском – два. Напомним, что к преобразованию квартала «Нарвская застава» в Кировском районе компания «СПб-Реновация» собиралась приступить сначала в 2013 году, затем – в 2014-м. Но реализация проектов идет гораздо медленнее, чем планировалось.
Главным запасом земель под доступное строительство в локациях с дефицитом пятен остается пресловутый «серый пояс» – промзоны, о необходимости редевелопмента которых говорится уже много лет.
В целом на территории Петербурга, по оценке компании Peterland, можно выделить 26 крупных промышленных зон общей площадью 6,1 тыс. га. Примерно 1 тыс. га из них неприкосновенны: это земли, занятые жилищным фондом, учебными заведениями, парками, кладбищами, а также объектами транспортной инфраструктуры.
Оставшиеся 5 тыс. га распределены по городу весьма неравномерно. Самый большой запас земли под редевелопмент, примерно по 1 тыс. га, сосредоточен в Калининском, Выборгском и Кировском районах. На центр – Адмиралтейский, Василеостровский, Центральный, Петроградский – приходится от 100 до 500 га промзон.
На первый взгляд, из рассматриваемых районов наибольший потенциал для активизации жилищного строительства имеет Кировский – на него приходится пятая часть подлежащих редевелопменту городских земель. Это территории порта и Кировского завода. Однако эксперты не сулят Кировскому радужных перспектив.
Медленно и со скрипом
От потенциала до реализации – огромная дистанция. По оценке компании Peterland, на конец 2013 года редевелопменту были подвергнуты всего лишь 8,4% территории промзон, подлежащих градостроительным преобразованиям. «Одни зоны выглядят более перспективно в глазах инвесторов, другие – менее. Это сказывается на скорости процессов редевелопмента», – пояснил генеральный директор компании Юрий Зарецкий.
Ценность земель определяют четыре основных параметра. Во-первых, это местоположение пятна. Наиболее привлекательны для застройщиков промышленные территории, расположенные в центральных районах или обладающие исключительными видовыми характеристиками, так как здесь можно построить дома премиум-класса.
Источник: Peterland
Второе условие – правильное, с точки зрения застройщика, функциональное зонирование территории. Чем больше жилья разрешено построить на участке, тем он интереснее инвестору. «Вероятнее всего, в перспективе ближайших пяти лет проекты жилой застройки займут более двух третей преобразованной территории промзон», – прогнозирует Юрий Зарецкий.
Различаются потенциальные участки и по уровню инженерной подготовки. Сети и головные источники, как правило, присутствуют везде, где ранее работали предприятия. Но степень обеспеченности ресурсами зависит от профиля промзоны. Наконец, важна готовность промышленных предприятий освободить землю и переехать на новое «место жительства» на городскую окраину.
Если дифференцировать земли «серого пояса» с учетом перечисленных факторов, то становится очевидно, что наиболее высокие шансы получить новые дома на месте «промки» имеют Адмиралтейский и Центральный районы. Кировский, с его обширным запасом земли под редевелопмент, вряд ли привлечет инвесторов в ближайшей перспективе – слишком неподъемны для переезда порт и Кировский завод. Перспективы Фрунзенского за счет преобразования промышленных территорий тоже невелики. Промзону в районе Волковского кладбища специалисты Peterland оценивают невысоко: значительная ее часть занята железнодорожными путями и товарной станцией, вдоль которых жилья не построишь. Но район может «прирастать» проектами в южной части, где есть единичные незастроенные пятна, принадлежащие девелоперам, а также за счет реновации своих «спальников».
Таким образом, строительного бума в ближайшие пять-десять лет в рассмотренных нами районах не предвидится. Наиболее высокие шансы улучшить показатель «застраиваемости» имеет Адмиралтейский район, наихудшие – Кировский. Дефицит земельных участков предсказуемым образом скажется на ценообразовании: редкие проекты в локациях с накопленным отложенным спросом будут выводиться на рынок в классе комфорт и выше.
