Владимирский округ: в тесноте, но рядом с Невским

Владимирский округ, безусловно, – один из самых интересных уголков старого Петербурга. В его границы попали и фешенебельная часть Невского проспекта с пятизвездочными отелями, и фрагмент парадной набережной Фонтанки, и демократичный Лиговский проспект, и часть Обводного канала, и Владимирский собор – творение Трезини и Кваренги.

Старый фонд плюс капремонт

Жилищный фонд обозначенной территории – почти сплошь дома старого фонда. Роскошные квартиры за фасадами в стиле модерн соседствуют с перенаселенными коммуналками, а ветхие старинные особняки с остатками дворцовых интерьеров – с жилыми корпусами, до неузнаваемости перекроенными в ходе комплексных капремонтов образца 1970-х годов.

По сравнению с сопредельными территориями исторического центра цены на жилую недвижимость здесь выглядят почти демократичными. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя цена квадратного метра выставленных на продажу квартир в округе составляет 109,3 тыс. руб. Это ниже, чем в Литейной части (115,2 тыс. руб. за кв. м), а также в Золотом треугольнике (134,3 тыс.).

Впрочем, применительно к старому фонду разговор о средних ценах обычно не вполне корректен. Во Владимирском округе к продаже предлагают и очень дорогие, и совсем уж демократичные по ценам объекты, причем зачастую они расположены в одних и тех же домах.

Но есть и специфические особенности. Например, сравнивая статистические данные, мы обнаружим, что двухкомнатных квартир здесь на продажу выставлено больше чем трехкомнатных (таблица 1), а такая картина нетипична для районов старого фонда. При этом 59% предлагаемых объектов – квартиры в домах, прошедших капремонт (таблица 2).

В каменных джунглях

Во Владимирском округе могут встретиться и фрагменты зданий XVIII века, и жилые корпуса, капитально модернизированные в советский период.

Высокоплотная застройка начала складываться на территории от Фонтанки до Лиговки во второй половине XIX века, когда основной транспортный узел, через который вели пути в столицу, сместился от пристани на Английской набережной к Николаевскому вокзалу. Социальная инфраструктура, разумеется, была соответствующей: трактиры, склады, питейные дома, извозчичьи дворы да дешевые меблированные комнаты создавали району нелучшую репутацию. Поэтому и основной характер здешней застройки, который сформировался к концу XIX века, – рядовые доходные дома с «каменными мешками» дворов-колодцев.

В XX веке здесь начались комплексные капитальные ремонты, в результате которых вместо безразмерных коммуналок появлялись двух- и трехкомнатные квартиры гребенчатых планировок. В градостроительный ансамбль Владимирской площади аккуратно встроили две станции метро. Но облик жилого района образца последней четверти XIX века все-таки сохранялся.

Зелень во Владимирском округе – дефицит: скверы можно по пальцам пересчитать

Начало нашего столетия отмечено появлением торгово-гостиничного комплекса «Владимирский пассаж», спрятанного за роскошным фасадом доходного дома в стиле северного модерна. Градозащитники критиковали архитекторов за искажения исторического облика несоразмерной мансардой, но появление единственного на всю округу крупноформатного объекта торгово-коммерческой инфраструктуры было встречено горожанами доброжелательно. Зато его сосед – торгово-офисный комплекс Renaissance Hall – явно тяготеет к архитектурному стилю, который мы бы определили как «коррупционизм»: он явно выбился из архитектурной среды и сегодня уже почти официально признан градостроительной ошибкой.

Дома и люди

С Владимирским округом связано немало имен, вошедших в литературу и историю. В знаменитом Толстовском доме на Фонтанке (улица Рубинштейна, 15-17) в свое время жили Аркадий Аверченко и Александр Куприн (среди недавно ушедших – вице-губернатор Михаил Маневич и певец Эдуард Хиль). Сегодня этому дому и его знаменитым жильцам и гостям посвящены документальные фильмы, книги. На заре рынка недвижимости над расселением коммуналок в нем потрудились риэлторы, на целое десятилетие превратив его в один из самых дорогих домов на рынке недвижимости Петербурга.

Но в 80-е годы прошлого века он был не столь широко известен, зато едва ли не каждый городской старшеклассник знал соседний адрес – улица Рубинштейна, 13, где находился Ленинградский рок-клуб. Колыбель ленинградского рока располагалась в Доме народного творчества, бывшем доходном доме Павловой (здесь, помимо меблированных комнат, был роскошный зал собраний).

Чуть ближе к Невскому проспекту находится объект культурного наследия Дом-коммуна писателей и инженеров (Рубинштейна, 7), характерное строение периода конструктивизма, в котором десять лет прожила Ольга Берггольц. Чуть дальше, в следующем квартале, – доходный дом Петербургской купеческой управы (Рубинштейна, 23), где прошло детство Аркадия Райкина и вырос Сергей Довлатов.

В перестроечные годы широкую известность приобрел еще один адрес – Пушкинская улица, 10. Этот бывший доходный дом графа Шувалова, он был одним из самых популярных у неформальной творческой молодежи сквотом. История его появления типична для Ленинграда конца 1980-х годов. В те годы старинные дома неспешно расселяли и готовили к капремонту. Но поскольку в строительной отрасли уже ощущался кризис, расселение затягивалось, а освобожденные жильцами квартиры занимали представители неформальной молодежи – художники и музыканты. За небольшую мзду работники коммунальных служб «забывали» выключить электричество, водопровод и даже телефоны, а представители советской милиции закрывали глаза на нарушения паспортного режима.
Таких сквотов в городе были десятки, но дом на Пушкинской – самый известный.

Культурный слой: родом из коммуналки

Во Владимирском округе всегда бурлила культурная жизнь: это «малая родина» ленинградского андеграунда. Писатели-семидесятники, диссиденты, непризнанные художники тусовались в знаменитом кафе «Сайгон» на углу Невского и Владимирского проспектов.

Наверное, какой-то особой точкой притяжения для представителей культурной элиты Владимирский проспект никогда не был. В начале XIX века здесь все-таки была окраина, а через столетие представители аристократии и буржуазии предпочитали обживать фешенебельные новостройки Петроградской стороны.

Зато до 1960-х годов, вплоть до начала массового строительства «панелек» в периферийных «спальниках», именно здесь был, пожалуй, самый плотный по застройке и самый перенаселенный жилой район, от подвалов до чердаков укомплектованный коммунальными квартирами. И, собственно, в старинных интерьерах коммуналок представителям творческой и технической интеллигенции, а также пролетариата приходилось уживаться: делить кухни и ванные, ссориться и обмениваться новостями. Так в каменных джунглях коммуналок, рядом с Невским и набережной Фонтанки, складывался ленинградский андеграунд. Он просто не мог «созреть» в обычном спальном районе.

Изнанка Фонтанки

Участки вдоль одетой в гранит Фонтанки, пожалуй, имели высокую градостроительную ценность во все времена. Один из самых известных объектов жилого фонда в этой части города, уже упомянутый нами Толстовский дом, являет собой не просто здание, а целый квартал на узком участке между набережной Фонтанки и улицей Рубинштейна. Строился он в 1910-1912 годах для представителей всех городских сословий. В нем были предусмотрены лифты, водопровод, собственная прачечная, а квартиры – от парадных апартаментов с роскошными дворцовыми интерьерами до коридоров с меблированными комнатами, напоминающими современные квартиры-студии.

Транспортные реки вот-вот выйдут из берегов

Такие студии, которые время от времени предлагаются к продаже и почти постоянно представлены в каталогах аренды, гордо именуются двухуровневыми. Они имеют стандартную планировку: общая площадь 24-28 кв. м, проходная кухня, душевая в закутке. Над кухней, собственно, и располагается второй этаж, хотя этаж или уровень – это, конечно, громко сказано: скорее полати или спальное место на антресолях.

Коридорная планировка этажа, благодаря которой появлялись такие квартиры, – отнюдь не ноу-хау от архитектора Федора Лидваля. Похожие решения – коридор, просторные комнаты с антресолями и четырехметровыми потолками, общая кухня – встречаются и в других домах того же периода. Правда, в отличие от Толстовского дома, индивидуальные сантехнические «удобства» в других зданиях-ровесниках изначально не предусматривались, а являются следствием поздних, как правило нелегальных, модернизаций.

От Фонтанки до Смольного: жилищный фонд четырех веков

Квартиры на набережной: оценить невозможно

Золотой треугольник: цена квартиры с историей

Недорогая квартира в центре: Измайловский проспект

Квартиры между озером и аэродромом

Цены на квартиры: тесно или дорого

Толстовский дом, сохраняя статус одного из самых дорогих объектов жилой недвижимости в Петербурге, вместе с тем является и стратегическим «поставщиком» квартир на вторичный рынок жилья округа. Сегодня здесь, так же как и столетие назад, предложены квартиры для покупателей всех уровней достатка: в объявлениях встречаются и «коридорные квартиры-студии» (от 4,8 млн руб.), и двухсотметровые «хоромы» с видом на набережную (37 млн). К слову, многие окна, выходящие на Фонтанку, щедро «украшены» крупными цифрами телефонных номеров риэлторов: «парадных» квартир здесь в продаже представлено немало.

В «довлатовском» доме к продаже предлагают и совсем крошечные, и весьма просторные комнаты, но, как правило, в огромных коммуналках. Цены стартуют с отметки 1,3 млн руб. (за комнату в 11 кв. м). Несколько лет назад здесь наметилась вторая волна расселений коммуналок, но не под элитное жилье, а для переоборудования под мини-отели.
Самое массовое предложение квартирного рынка Владимирского округа – скромные по площадям двух- и трехкомнатные квартиры гребенчатых планировок в рядовых домах после выборочного или комплексного капитального ремонта.

Весь центр – как на ладони

Владимирский округ, конечно, имеет серьезные неудобства для жизни: парковок и торговых центров здесь катастрофически не хватает. Набережная Фонтанки, а также все здешние улочки давно превратились в полноводные транспортные и пешеходные реки, норовящие выплеснуться из берегов. Со старинных стен осыпается штукатурка, во дворах почти нет деревьев. К тому же округ имеет один из самых низких в Петербурге показателей по обеспеченности населения скверами и садами.

С другой стороны, эта территория – это все-таки не островное государство, а обжитой, хотя и шумный, уголок исторического центра. Здесь есть четыре станции метро, а пешеходная доступность набережных, музеев, театров, вузов и Невского проспекта заставляет покупателей и арендаторов квартир мириться с теснотой.

Таблица 1. Структура предложения рынка и цены жилья Владимирского муниципального округа Санкт-Петербурга

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
 

Таблица 2. Структура предложения по типам домов, %

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Филипп Урбан    Фото: Алексей Александронок