Последствия санкций на рынке офисных площадей станут очевидны лишь спустя два-три месяца. Это связано с прописанными в договорах обязательствами арендаторов перед арендодателями. В августе компании, на которых отразятся санкции (международные корпорации, логистические компании, импортеры продуктов питания и пр.) пересматривали свои бизнес-модели, исходя из новых экономических условий.
Каждый десятый уйдет
В ближайшее время многие арендаторы уведомят собственников офисных помещений о сокращении или полном отказе от занимаемых площадей. По оценкам департамента брокериджа NAI Becar, уже в октябре число вакансий увеличится на 10%.
Дело вряд ли ограничится отказом арендодателей от части занимаемых площадей. Возможным последствием санкций станет замедление роста рынка офисной недвижимости в ближнесрочной перспективе. «Те девелоперы, которые сейчас занимаются проектированием и обсчетом проектов бизнес-центров, вероятно, приостановят свои проекты, – комментирует директор департамента брокериджа NAI Becar Михаил Рожко. – В частности, по данным департамента, под вопросом дальнейшая реализация одного из бизнес-центров класса А в Петроградском районе».
Глава УК «Теорема» Игорь Водопьянов сообщил БН про остановку строительства новых объектов бизнес-парка «Полюстрово». По его словам, в связи с общеполитической ситуацией одни банки сделали невозможным получение кредита, другие «задрали» процентные ставки. «В такой ситуации у нас нет желания строить», – сказал Игорь Водопьянов.
Впрочем, эксперты пока не раскачивают лодку, не говорят о падении рынка и даже об угрозе такового. Например, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин в последние месяцы неоднократно говорил на различных семинарах и пресс-конференциях, что если жить только мыслью о текущей стагнации и ждать кризиса, то тогда можно вообще ничего не делать. И более того, по его мнению, стагнационный период в экономике – это лучшее время для инвестиционных вложений в офисную недвижимость.
Устойчивый оптимизм
Смело смотрят в будущее и некоторые европейские девелоперы. В частности, региональный директор финской компании EKE Group Андрей Хитров считает, что офисный рынок Петербурга не почувствует существенных негативных тенденций в связи с санкциями. «Нестабильность экономики отразится на Москве и Санкт-Петербурге в меньшей степени, чем на регионах. В столицах сохранится достаточно высокий уровень деловой активности. Арендные ставки не вырастут, рынок будет достаточно стабилен».
Крупнейшие корпорации страны, по мнению Андрея Хитрова, чувствуют себя уверенно и не сокращают свое присутствие в Северной столице. Петербургский рынок офисов класса А в значительной степени поддерживается переездом крупных федеральных компаний. Например, в БЦ «Пулково Скай» удается сохранять почти 100% заполняемости благодаря расширению основных арендаторов: Газпрома и Сбербанка. Не так давно площади арендовало и административное подразделение завода Toyota, расположенного в Шушарах.
Финский концерн CRV REAM (среди флагманских проектов бизнес-центры «Базен», «Аврора», Eightedges) также сообщает об успехах. Его подразделение по управлению объектами недвижимости недавно подписало долгосрочный договор аренды между БЦ «Базен» (пятиэтажный бизнес-центр класса B+ общей площадью 8450 кв. м в шаговой доступности от станции метро «Новочеркасская») и компанией «Вымпелком» (одним из крупнейших российских операторов связи). Последняя арендовала у CRV более 1,5 тыс. кв. м офисных площадей.
«Подписанное соглашение соответствует нашим стратегическим планам по привлечению перспективных и статусных партнеров к проектам, – комментирует директор БЦ “Базен” Татьяна Осипова. – Мы стремимся работать с серьезными игроками, в том числе федеральными сетями, которые используют все наши компетенции по управлению объектами недвижимости».
Иначе говоря, владельцы либо управленцы высококачественных площадей ориентируются на крупный бизнес, прежде всего на федеральные компании. А среднему и малому бизнесу им предложить нечего – из-за «крупной нарезки» (большой площади офисов) и высокой арендной платы.
Умеренный пессимизм
Изменения на рынке офисной недвижимости осенью не должны вызвать обвала рынка, но коррекция произойдет обязательно. «Мы не ожидаем снижения ставок, вероятно, они останутся на уровне мая месяца. Бизнес-центры пойдут на понижение ставок при сохранении нестабильности, а также в случае введения дополнительных международных санкций, – комментирует Михаил Рожко. – В этом случае колебание арендных ставок может быть в пределах 5-10% для классов В и В+, для некоторых офисов класса А возможно понижение на 10-15%».
Таким образом, даже самые оптимистичные топ-менеджеры рынка деловых площадей не исключают ощутимых потерь доходов этой осенью.
Интересно, что текущая стагнация особенно не отразилась на объемах ввода качественных площадей в бизнес-центрах. По данным департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге, во втором квартале 2014 года было сдано в аренду в полтора раза больше офисных площадей, чем в первом квартале этого года. Ставки аренды в офисах классов А и В с конца прошлого года практически не изменились.
Основной тенденцией офисного рынка Санкт-Петербурга, как сообщает тот же источник, остается достаточно интенсивный рост предложения. До декабря 2014 года ожидается ввод 20 офисных центров общей арендной площадью около 200 тыс. кв. м. Таким образом, за 2014 год объем качественного предложения должен увеличиться на 14% (против 12% по итогам 2013 года).
При этом уже сейчас объем вакансии в бизнес-центрах Петербурга составляет около 260 тыс. кв. м – несколько выше, чем по итогам первого квартала. «Наиболее востребованы помещения площадью 100-250 кв. м (около 30% от общего объема сделок), – рассказал заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Константин Меркель. – Сохраняется тенденция высокого спроса на объекты класса А, объем чистого поглощения в которых по итогам второго квартала в три раза превысил данный показатель в сегменте офисов класса В. Этот факт позволяет делать достаточно оптимистичные прогнозы относительно будущего спроса на вновь построенные объекты класса А».
Ставка аренды в бизнес-центрах класса А сегодня в среднем 1550 руб. за кв. м, в классе В+ – не более 1350 руб., классе С – около 930 руб.
«На сегодня спрос не успевает за объемом вводимых офисных площадей, – считает руководитель Центра исследований и аналитики ГК “Бюллетень Недвижимости” Марина Чижкова. – А в свете последних событий, то есть санкций, освобождение части площадей неминуемо».
Надо заметить, что многие европейские импортеры предпочитали «селиться» поближе к складам, на которые поступали их товары. В связи с этим наиболее ощутимы последствия санкций будут для основных логистических центров. Прежде всего пострадают собственники бизнес-центров и складов в Московском районе, где ситуация с логистикой одна из лучших, а также терминалы вблизи Обводного канала в Адмиралтейском районе.
