Индекс «БН-Ипотека»: ориентир – 13,5%

Рост ставок объясняется не международными санкциями, а внутренними проблемами российской банковской системы.

Как мы провели август

В августе процентные ставки по ипотеке изменялись банками разнонаправленно.

Так, Альфа-Банк повысил ставки по большинству программ на 0,1-1 процентный пункт. А Нордеа Банк увеличил фиксированные ставки с 11-13,25% до 12,35-13,5%.

В то же время Абсолют Банк запустил до 15 октября акцию, по условиям которой на срок до 25 лет при первоначальном взносе от 25% ставка составляет 11,5% годовых. А Россельхозбанк предложил клиентам акцию «12/12/12» на покупку квартиры на вторичном рынке, по аналогии с акцией Сбербанка на первичном, пользовавшейся большой популярностью, но уже завершенной.

Но в целом ситуацию на рынке в последнем месяце лета радужной назвать трудно. Среднестатистическая ставка поползла вверх.

Как рассчитать ипотекуСамая часто встречаемая на профильных ипотечных форумах в интернете фраза – это «Я хочу взять ипотеку. С чего мне начать?». БН предлагает свой >>Уточним: методика подсчета Индексов «БН-Ипотека» (см. таблицу 1) отличается от используемой Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) методики расчета средневзвешенной ипотечной ставки. АИЖК берет данные ЦБ по выданным за расчетный период кредитам. Но у ЦБ эта статистика появляется с запаздыванием, как правило, на два месяца. А мы оцениваем предложение банков на текущий момент без учета скидок для привилегированных клиентов.

При этом нужно учитывать, что около 75% жилищных кредитов в стране выдается небольшим числом банков с участием госкапитала. Это прежде всего Сбербанк, ВТБ24 и Газпромбанк. То есть средняя ставка предложения и среднестатистическая ставка по совершенным сделкам объективно отличаются.

Кроме того, сегодняшний рост ставок не так заметен, поскольку большинство банков уравняли ставки на первичку и вторичку. (см. таблицу 2).

«Главным событием на ипотечном рынке в первом полугодии 2014 года стало кардинальное изменение структуры расчета процентных ставок госбанками, – сообщили БН в Нордеа Банке. – Раньше на параметры процентной ставки влияли размер первоначального взноса и срок кредита, сейчас же ставки определяются главным образом суммой выдаваемого кредита».

При этом изменения в структуре флагманских ипотечных продуктов (то есть самых популярных у заемщиков) в августе по сравнению с июлем не произошло.

Готовы ли мы к санкциям?

Кстати, именно банки с участием госкапитала сегодня оказались под давлением международных санкций.

И весь август эксперты обсуждали, насколько эти санкции опасны. Чаще всего звучало мнение, что в краткосрочной перспективе на рынке это не скажется. «Если санкции будут отменены, то их текущее действие, скорее всего, практически никак не отразится на рынке в силу его инертности», – уверена генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

По ее словам, проекты, которые застройщики реализуют сейчас, свои кредиты от банков уже получили. Все договоренности были достигнуты, и отменять их действие никто не собирается. Хотя она и допускает, что на рынке может начаться легкая паника, из-за которой некоторые покупатели займут выжидательную позицию. «Однако серьезных провалов по спросу ожидать не стоит, – говорит Мария Литинецкая. – Хотя бы потому, что таких покупателей заменят частные инвесторы, которые захотят вложиться в недвижимость в условиях экономической нестабильности».

Директор департамента международного бизнеса Уральского банка реконструкции и развития Сергей Сисошвили признает, что на сегодня и безо всяких санкций ни государственные, ни частные банки привлекать заемный капитал на международном рынке не могут. «Статус-кво зафиксирован, – говорит он. – Сегодня западные финансовые институты в целом закрыты для российских заемщиков и эмитентов».

Но может оказаться, что санкции – это надолго. Тогда ухудшение рыночной конъюнктуры неизбежно.

Так, генеральный директор Страховой компании АИЖК к.э.н. Андрей Языков констатирует, что если введение санкций повлияет на какие-то сектора нашей экономики, то вслед за этим может ожидаться и снижение доходов семей. Как следствие, вероятен рост просрочек по кредитам. Эксперт уточняет, что в кризис 2008 года с проблемами выплат ипотечных обязательств столкнулись 9-11% заемщиков.

«Введение экономических санкций в отношении российских банков со значительной долей государственного капитала может ужесточить условия ипотечного кредитования и вообще крайне негативным образом сказаться на российском рынке ипотеки, еще более снизив покупательскую способность населения и спрос на жилье», – считает директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

Более того, сейчас существует угроза расширения санкций. «Если и будет практика расширения санкционных действий против финансового сектора, то она может коснуться частных коммерческих банков», – опасается Сергей Сисошвили.

Даже Сбербанк, прежние аналитические отчеты которого славились неиссякаемым оптимизмом, теперь допускает вероятность ухудшения кредитоспособности российских компаний и сокращения доходов занятого населения.

В последнем квартальном отчете Сбербанка России отмечается, что усиление геополитической напряженности в связи с событиями на Украине и применение международных экономических санкций может дополнительно негативно повлиять на макроэкономическую ситуацию в России и на банковский сектор.

Обратите внимание: не просто повлиять, а «дополнительно» повлиять. То есть сегодняшнее состояние российского финансового рынка и без санкций никто благополучным не считает. Рынок балансирует на грани кризиса.

Близок ли кризис?

В августе за вооруженный захват отделения банка «Западный», у которого ЦБ отозвал лицензию, Октябрьский райсуд Белгорода приговорил Александра Вдовина к двум годам колонии-поселения. Напомним, что осужденный пытался в апреле вернуть вклад в размере почти 25 млн руб. Захватчик сдался, когда ему пообещали вернуть деньги.

Эта история не имеет прямого отношения к ипотеке, но наглядно демонстрирует, какой накал страстей царит на банковском рынке из-за массового отзыва лицензий. Ведь к настоящему моменту с ноября минувшего года Банк России успел отозвать лицензии у порядка 70 кредитных организаций.

Опасаясь оказаться следующими, банки перестраховываются, что только усложняет ситуацию. Так, с начала августа фиксируется значительное увеличение обращений банков к коллекторским агентствам по вопросам взыскания задолженности с физических лиц. Как отмечает генеральный директор «Агентства Финансовой и Правовой Безопасности» Павел Бородкин, переуступка долгов позволяет улучшить отчетность по нормативам ЦБ.

Параллельно, опасаясь невозвратов, банки перестали кредитовать друг друга и выстраиваются в очередь к Центробанку: на 1 июля отечественные банки были должны регулятору 5,4 трлн руб. против 2,3 трлн год назад.

В то же время одалживать у Центробанка средства становится все дороже. Так, 25 июля ЦБ повысил ключевую ставку с 7,5% до 8% годовых. Как тогда сообщила пресс-служба Банка России, решение поднять ставку направлено на снижение годового темпа прироста потребительских цен.

При этом ЦБ не исключил повышения ключевой ставки в случае сохранения инфляционных рисков на высоком уровне. Следующее заседание совета директоров, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 12 сентября. И вероятность того, что до конца года ставка будет повышаться еще один-два раза, достаточно велика.

Кроме того, эксперты регулярно повышают прогнозы по инфляции. Уже никого не удивляют оценки, что по итогам 2014 года инфляция составит 8%, а то и 9%.

Соответственно, все чаще звучат прогнозы, что к концу нынешнего года средневзвешенная ипотечная ставка будет равняться 13,5%. «До сих пор мы наблюдали плавный рост ипотечных ставок, – поясняет генеральный директор компании «Домус финанс» Анна Чижова, – однако осенью прогнозируем ускорение динамики. Возможно, в августе и сентябре эта тенденция еще не будет так заметна, но уже к октябрю средневзвешенная ставка может ускорить рост».

«Повышение ключевой ставки ЦБ РФ до 8% в среднесрочной перспективе может привести, полагают, к росту средних ипотечных ставок на 1-1,5 п.п. до 13-13,5%, –рассуждает аналитик Инвестиционного холдинга «ФИНАМ» Антон Сороко. – Хотя часть увеличения будет компенсирована за счет государственных интервенций и оптимизации законодательной базы».

Напомним: согласно оценкам АИЖК по итогам первого полугодия 2014 года эта ставка составила 12,3%.

Дело дошло до того, что министр строительства и ЖКХ Михаил Мень публично пожаловался премьер-министру Дмитрию Медведеву на Центробанк. Министр заявил, что регулятор прилагает недостаточно усилий, чтобы убедить «небольшие банки» не повышать ставки.

В такой ситуации трудно ожидать дальнейшего роста ипотечного рынка. Как ранее писал БН, в первой половине 2014 года рынок жилищного кредитования поставил свой последний на ближайшую перспективу рекорд роста.

Таблица 1

Изменение средней процентной ставки за месяц для кредита на 15 лет (первый взнос 30-50% от стоимости квартиры, оформление страхования титула, жизни, имущества)

Таблица 2

Банковские процентные ставки по жилищному кредитованию на конец августа

(Скачать xls)

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Игорь Чубаха    Фото: Алексей Александронок