Для начала отметим разницу между покупкой доли в коммуналке и в квартире, которая таковой не является. В первом случае доля почти всегда соответствует комнате (либо нескольким комнатам). Если же доля не выделена, то есть квартира является собственностью нескольких лиц, то определить, где заканчиваются владения одного хозяина и начинаются другого, – невозможно.
Однако и такие невыделенные доли можно продать и, соответственно, купить.
Неразрешимые противоречия
Возможность продавать и покупать не только целые квартиры, но и их части возникла у россиян в начале 1990-х, когда был принят закон о собственности. А доли появились благодаря тому, что квартира могла быть приватизирована на несколько человек – как членов семьи, так и просто зарегистрированных в ней граждан. Также общедолевая собственность возникает в результате семейных конфликтов, разводов. Если квартира приобреталась в браке, то при его расторжении она делится поровну между бывшими супругами, как правило, через суд. Но, бывает так, что договориться о совместной продаже некогда общего имущества у них не получается, и тогда один из них может выставить свою долю на продажу. Другой распространенный случай: родственники, получившие в наследство квартиру, не смогли ее поделить или реализовать целиком. Тогда каждый из них имеет право продать свою долю самостоятельно.
Казалось бы, на такое предложение разумный покупатель не польстится. Особенно это касается «однушек», где приобретение доли означает перспективу поселиться в одной комнате с совершенно посторонним человеком. Однако определенные выгоды из такой покупки иногда извлечь вполне реально.
Предположим, квартира оценивается в X млн руб. и разделена на две доли. При продаже каждая из них будет стоить вовсе не X/2 млн руб., а значительно дешевле.
Конкретный пример из листинга БН: в одном из петербургских домов предлагается к реализации трехкомнатная квартира за 6,5 млн руб. Одновременно в том же доме выставлена на продажу доля (1/2) в аналогичной по площади «трешке» за 2 млн руб. То есть можно приобрести «полквартиры» и договориться с другим совладельцем о продаже «трешки» целиком. Тогда каждый выручит по 3,25 млн руб. Этой суммы хватит на отдельное жилье: на скромную «однушку» в одном из петербургских «спальников», например, в Лигово или Шушарах.
«Когда в товарищах согласья нет…»
Насколько реально достичь консенсуса между ранее незнакомыми людьми, но волею судеб ставшими совладельцами и даже соседями? Разумеется, здесь никто ничего гарантировать не может. Однако тот факт, что человеку придется делить жилплощадь с незнакомцем, может серьезно мотивировать к совместной продаже квартиры. К тому же экс-родственникам (бывшим супругам), возможно, не удалось об этом договориться по причине личной неприязни. Стало быть, у нового совладельца шансов будет больше.
Но, если консенсус все же не случился, то сделка по приобретению доли автоматически оказывается не лучшим способом вложения денег. Да и «холодная война» с соседями, если въедете на приобретенные метры, вам обеспечена. Все будет зависеть от размера квартиры и числа хозяев.
Покупка жилья на вторичном рынке: какие существуют риски?Приобретая квартиру, комнату или дом на вторичном рынке, необходимо досконально проверить историю >>Например, если трем сособственникам принадлежит трехкомнатная квартира, то здесь все более-менее просто. Можно определить порядок пользования имуществом и затем разделить лицевые счета (чтобы каждый платил за ЖКУ в соответствии с размером своей жилплощади). В самом крайнем случае это можно сделать в судебном порядке, хотя примеров таких решений довольно мало.
Чисто теоретически можно выделить свою долю в натуре (статья 252 ГК РФ оговаривает эту возможность). Однако на практике эта норма скорее подходит только для загородных домов, в обычной квартире сделать это практически невозможно. А следовательно, нельзя будет даже зарегистрировать на собственной жилплощади ближайших родственников (за исключением несовершеннолетних детей) – без согласия других совладельцев. Впрочем, сам новый собственник «прописаться» в квартире право имеет.
Выделить доли в натуре в городской квартире сложно. В частности, нужно будет сделать в ней дополнительный вход, санузел и при этом не уменьшить рыночную стоимость жилья
Подчеркнем, что решаться на такую неоднозначную сделку, как покупка невыделенной в натуре доли, следует лишь будучи уверенным, что продать квартиру целиком впоследствии не составит труда. Скажем, заранее обговорив такой сценарий с другими совладельцами (или их родственниками). Кроме того, теоретически можно попробовать принудить вашего соседа продать вам его долю в судебном порядке, разумеется, с выплатой компенсации. Ранее подобное было невозможно, но в начале 2013 года Верховный суд России создал прецедент.
Как правильно купить долю
Если вы все же решились на такую сделку, следует учесть все юридические нюансы проведения сделки.
Ключевой момент – продавец обязан оформить уведомление о продаже своей доли и отправить ее всем сособственникам жилья. Технология точно такая же, как и при покупке комнаты в коммуналке: либо получение нотариально заверенного отказа всех совладельцев от преимущественного права приобретения доли. Либо отправка уведомления о продаже доли (опять-таки нотариально заверенного) по месту регистрации сособственников ценным письмом с описью вложения. Если спустя месяц никакого ответа не последует, это равносильно отказу от преимущественного права покупки. Соответственно, задача покупателя – убедиться, что у продавца имеются вышеописанные документы.
Собственник невыделенной доли не имеет права без согласия остальных совладельцев зарегистрировать в квартире еще кого-то, за исключением несовершеннолетних детей
Важный момент: в обращении к совладельцам должна фигурировать цена отчуждаемой доли и продать ее дешевле собственник не имеет права (в договоре купли-продажи может быть прописана аналогичная сумма либо бо́льшая). В противном случае сделка может быть оспорена. Или, скорее всего, она просто не будет зарегистрирована в Росреестре.
Число совладельцев конкретной квартиры поможет выяснить выписка из ЕГРП – ее обязан предоставить продавец. Он же должен предъявить справки по форме 7 и 9: они покажут, кто зарегистрирован на этой жилплощади. Это могут быть, к примеру, несовершеннолетние дети, наличие которых существенно усложняет любые сделки с недвижимым имуществом.
Для регистрации сделки, помимо отказов от остальных совладельцев, понадобятся документы, удостоверяющие личность обеих сторон (паспорта), договор купли-продажи доли в квартире в трех экземплярах, квитанция об оплате госпошлины, кадастровый паспорт (если квартира еще не стоит на кадастровом учете). В случае с договором дарения отказы не требуются.
Отметим, что по действующему законодательству в случае продажи недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, придется заплатить налог в размере 13% от стоимости имущества (правда, часть денег можно вернуть с помощью налогового вычета). Это касается и сделок с долями. Однако, если недвижимость стоит менее 1 млн руб., то ничего платить не придется. И продавать, допустим, «четверть» стандартной однокомнатной или даже двухкомнатной квартиры (например – в хрущевке на окраине города) можно хоть на следующий день после приобретения доли.
