Изучая предложения вторичного рынка жилья самых фешенебельных районов исторического центра, мы уже побывали в Золотом треугольнике и попытались оценить виды из окон с Адмиралтейской набережной. Сегодня в сфере нашего внимания историческая территория между Невским проспектом, набережными Кутузова, Воскресенской (бывшая Робеспьера) и Смольной. Но здесь мы сразу отправимся вглубь кварталов: сам Невский, а также видовые квартиры с окнами на Неву настоятельно требуют отдельных публикаций.
В советское время в границах сегодняшнего Центрального располагались три разнохарактерных городских района – Куйбышевский, Дзержинский и Смольнинский. Куйбышевский был сплошь музеем под открытым небом, Дзержинский ассоциировался с так называемым Большим домом, а Смольнинский – с советской номенклатурой и соответствующей ее вкусам застройкой.
Литейная часть: по ту сторону Золотого треугольника
Градостроительный ландшафт кварталов между Фонтанкой и Литейным проспектом в первом столетии петербургской истории менялся не единожды. Но с момента когда вдоль проспектов запретили строить деревянные дома, а реку одели в гранит, здесь сформировался демократичный, но не лишенный аристократического лоска жилой район.
.jpg "Четная сторона Фонтанки")
В первые десятилетия XVIII века, с момента основания Петербурга, Фонтанка была ключевой транспортной артерией на периферии молодого города – вроде сегодняшней Кольцевой автодороги. Помимо верфи для судов гражданского назначения (Партикулярной верфи) вдоль четной стороны современной набережной располагались хозяйственные дворы, продовольственные склады и ремесленные мастерские.
Покупка жилья на вторичном рынке: какие существуют риски?Приобретая квартиру, комнату или дом на вторичном рынке, необходимо досконально проверить историю >>Берег лесной речки тогда был заболоченным, и его постоянно приходилось подсыпать и укреплять. Но из-за сложных геологических условий фундаменты домов едва ли могли иметь хорошую несущую способность. Поэтому первые этажи исторических зданий уходили здесь под землю, их надстраивали, а вокруг вырастали новые дома. Историю тут можно изучать по окнам: их нестройные ряды – свидетельство многочисленных модернизаций.
В период послевоенного восстановления 1950-х годов новые жилые и административные корпуса нередко возводили и на месте сносимых дровяных сараев и хозяйственных построек. Потом строительство замерло. В брежневские времена массив плотной доходной застройки вокруг станции метро «Чернышевская» с хлебозаводом, перспективой Литейного проспекта и угрюмой доминантой Большого дома, считался «интеллигентным» и вполне престижным жилым районом. Нынче он почти не изменился, только машин стало намного больше.
В 1990-е годы, когда квартира с видом на набережную, наряду с дачей в Комарово, считалась атрибутом успешности, львиную долю состоятельных приобретателей квартирного антиквариата «забрал» Золотой треугольник. Бум расселений коммуналок обошел четную сторону набережной Фонтанки и Литейную часть стороной: в силу исторических особенностей застройки в этой части Петербурга не столь часто попадались роскошные коммунальные квартиры с дворцовыми интерьерами.
В первом десятилетии нашего века здешний рынок жилья также не проявил признаков повышенной активности. В коммунальных комнатах, «двушках» и «трешках» гребенчатых планировок жильцы и хозяева, конечно, менялись. Но объектов с нетронутыми историческими интерьерами и антикварными предметами обстановки за парадными фасадами сохранилось немало.
Элита тянется к власти
Переместившись по проходным дворам от Моховой улицы к Литейному проспекту (а здесь почти все дворы проходные), мы обнаружим, что жилая застройка становится выше и плотнее. Но около станции метро «Чернышевская» дворы-лабиринты уступают место закрытым дворам-колодцам. А выйдя к Потемкинской улице, стройная линия фасадов доходных домов упирается в непреодолимую преграду кованой решетки Таврического сада.
Профессионалы рынка недвижимости давно заметили, что концентрация дорогой недвижимости увеличивается по мере приближения к «властным» объектам городской среды. Обозреваемый нами район в этом отношении – не исключение. Самые дорогие квартиры с ценами от 35 млн руб. располагаются в пешеходной доступности от Смольного. Правда, фешенебельная жилая зона сформировалась только в советское время. До момента когда в Смольном институте разместился штаб революции, а затем и центр городской исполнительной власти, здесь все-таки была городская окраина.
Смольный собор, без которого нынче невозможно представить центр Петербурга, в 1748 году был заложен за городской чертой: императрица Елизавета Петровна планировала провести последние годы жизни в загородном монастыре – в тишине и покое. Но не сложилось: собор превратился в один из самых знаменитых петербургских долгостроев.
В конце 1990-х треугольник между Суворовским проспектом, Таврической и Шпалерной улицами считался у риэлторов почти таким же элитным районом, как и Золотой треугольник. Здесь располагались и великолепные дома в стиле модерн, и скромные здания периода конструктивизма, и номенклатурные сталинки с гаражами во дворах, комнатами для прислуги и мусоропроводами на кухнях. Но безразмерных коммуналок почти не было: в наличии имелись в основном трех- и четырехкомнатные. Поэтому, в отличие от Золотого треугольника, превращение Таврической в одну из самых дорогих на квартирном рынке улиц произошло стремительно и относительно бесконфликтно.
У Смольного: три поколения «новой вторички»
В советское время жилищный фонд вокруг Смольного бодро перекраивали, реконструировали и заселяли представителями партийной номенклатуры, а на месте исторических казарм строили безликие административные здания из стекла, бетона и алюминия.
По всей видимости, именно такая «административно-хозяйственная» архитектура превратила все последующие регламенты и правила застройки в формальность. Строительство велось активно (на территории МО Смольнинское сконцентрировано две трети предложений «новой вторички» Центрального района). Но современные зодчие не особо обременяли себя задачей вписаться в исторический контекст.
За последние двадцать лет архитектурные тенденции менялись здесь трижды. Жилые здания, которые проектировали в 1990-е годы,– это обычно объекты уплотнительной или точечной застройки с квартирами стандартных для своего времени планировок. Узнать их непросто: в тот период центральные новостройки старательно маскировали под классические доходные дома.
Чуть позже началось строительство так называемых клубных домов, которые, впрочем, поначалу старались обращать стеклянными фасадами во внутренние дворы. Примерно с 2006 года в моду вошли дорогие в эксплуатации и похожие на аквариумы жилые и офисные здания с открытыми планировочными пространствами и избыточным остеклением. В частности, элитный жилой комплекс на Шпалерной улице, 60, трудно однозначно отнести к какому-либо архитектурному направлению, однако он проектировался и возводился в период расцвета «стеклостроя».
Цены на квартиры и география капремонта
Средние цены на квартиры в жилых кварталах между набережной Фонтанки и Смольным заметно ниже, чем в Золотом треугольнике, но выше, чем близ Адмиралтейской набережной (таблица 1).
Столь впечатляющего ценового разрыва между самыми доступными и самыми дорогими квартирами, что наблюдается в двух обозначенных выше зонах старинной застройки, здесь также нет. Однокомнатные квартиры дешевле 4,4 млн руб. в каталогах объявлений нам не встретились (средняя цена для обозначенного района – 6 млн руб.), при этом треть из предлагаемых располагаются на первых этажах (то есть, скорее всего, это бывшие дворницкие). В кварталах вдоль Литейного проспекта попадаются относительно недорогие (от 5,5 млн руб.) малогабаритные двухкомнатные квартиры (от 42 кв. м) и трехкомнатные гребенчатых планировок (от 47 кв. м), запрятанные вглубь дворов. В номенклатурных сталинских домах у Смольного есть и более просторные квартиры: однокомнатные – до 50 кв. м (также на первых этажах), двух- и трехкомнатные 60-80 кв. м, пятикомнатные – от 100 кв. м.
Рынок «новой вторички» предоставляет объекты почти на любой вкус, но далеко не на любой кошелек. Квартирами в ретродомах образца 1990-х годов хозяева, по всей видимости, дорожат: в продаже они встречаются редко. Зато в жилых комплексах образца последней пятилетки застройщики еще продолжают реализацию квартир, а инвесторы, вложившиеся в проекты на старте, предлагают в сданных корпусах жилые и нежилые помещения.
В частности, в последнее время на вторичном рынке в широком ассортименте «светились» квартиры в ЖК «Александрия» на Новгородской улице, введенном в эксплуатацию в 2013 году: однокомнатные – от 39 до 48 кв. м (7,2-9,3 млн руб.), двухкомнатные 53-83 кв. м (9,2-19,7 млн руб.), трехкомнатные 82-127 кв. м (17,8-23,3 млн руб.). Значительный разброс цен обусловлен в первую очередь видовыми параметрами квартир: самые дорогие располагаются на верхних этажах, с панорамными видами на Смольный собор.
Основные предложения квартир на обозначенной территории приходятся на дома старого фонда (таблица 2). Примерно половина жилых зданий в инвентаризационных реестрах обозначены как дома, прошедшие капитальный ремонт. Но эти ремонты – везде разные. Например, в старинных домах на Моховой улице в 1950-60-х годах они преимущественно были выборочные: во дворах разбирали дровяные сараи, квартиры обеспечивали паровым отоплением и газом, но перекрытия при этом не трогали, а коммуналки не расселяли. Масштабные комплексные ремонты образца 1970-х велись преимущественно на Советских улицах, на территории бывшего Смольнинского района: от небезынтересных дореволюционных зданий в жилых кварталах, примыкающих к Суворовскому проспекту, нынче остались только наружные стены.
Таблица 1. Структура предложения рынка и цены жилья (территория, ограниченная Литейным проспектом, Воскресенской и Смольной набережными, Невским проспектом)
| Количество комнат | Средние цены, тыс. руб. | Доли в объеме предложения, % |
|---|---|---|
| одна | 6 003,9 | 6 |
| две | 8 048,3 | 26 |
| три | 11 201,1 | 38 |
| четыре | 13 629,4 | 14 |
| более четырех | 18 695,2 | 16 |
Табл. 2. Структура предложения по типам домов, %
| кирпич | 13 |
| кирпич/монолит | 6 |
| сталинские | 4 |
| старый фонд | 41 |
| старый фонд КР | 36 |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
