Красносельский «винегрет», или две стороны Сосновой Поляны

Сформированный по предложениям районных администраций список, судя по общественной реакции, представляется спешно и небрежно составленным документом. Чтобы данное утверждение не казалось голословным, можно привести показательный пример. К реновации чиновники пытались приговорить кварталы 54 и 55 по Тихорецкому проспекту (граница Выборгского и Калининского районов). Однако после опубликования в Интернете перечня территорий жители этих кварталов не на шутку возмутились. Оказалось, люди не считают свои дома морально устаревшими, а тем более – ветхими или аварийными. В результате эти кварталы так же спешно были исключены из списка.

Жители Сосновой Поляны не стали брать в осаду здание районной администрации, но определенная степень негодования существует.

ПреКрасное Село

Красносельский район занимает обширную площадь (11,5 тысяч га) на юго-западе города, охватывая территорию между берегом Невской губы Финского залива и железной дорогой на Псков. Район был создан в 1973 году из части территорий Кировского и Ломоносовского района Ленинградской области.

В сущности, у района всего один явный, но очень важный недостаток – через него не проходит ни одна линия метро. Когда-то генсек Компартии Никита Хрущев обещал красносельцам станцию метрополитена. Но Никита Сергеевич и коммунизм обещал построить к 1980-му, а обошлось лишь Олимпиадой. В пору ударного советского строительства, в 1960-е годы, единственной доступной станцией метро было «Автово». Затем метростроевцы соорудили еще две станции – «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов».

Проблема транспортной доступности в районе решается за счет наземных маршрутов. Красносельцев обслуживают около двадцати городских и пятнадцати пригородных автобусных маршрутов, а также действуют трамвайные линии. Кроме того, на территории района имеется несколько железнодорожных станций: Лигово, Горелово, Скачки, Красное Село, Сосновая Поляна. Разумеется, на территории района действуют маршрутные такси. Конечные остановки большинства красносельских «газелей» – это южные станции петербургского метро: «Проспект Ветеранов», «Ленинский проспект», «Автово», «Кировский завод». Также из Красного Села ходят «экспрессы», на которых можно добраться до Московского вокзала и Театральной площади.

Достоинства района гораздо более значимые. Красносельский район является самым благополучным в городе с точки зрения экологии. Парки здесь «разбросаны» по всей территории (Южно-Приморский парк, парки Новознаменка, «Сосновая Поляна» и др.). Площадь зеленых насаждений составляет более 600 га.

Другое преимущество юго-западной части Петербурга состоит в относительной разреженности застройки. На одиннадцать тысяч гектаров здесь приходится всего около 300 тыс. жителей, что для центральных и северных районов Петербурга представляется неслыханной роскошью.

Красносельский винегрет

Список кварталов, где предполагается снос жилых домов и новое строительство, был подготовлен в середине лета. Районные администрации подали в Комитет по строительству свои предложения. Основную часть списка составили кварталы, занятые преимущественно домами первых массовых серий (панельными хрущевками). Кроме них под реконструкцию были предложены и участки, застроенные сталинками. Например, один из кварталов территории Нарвской заставы.

После публикации на БН.ру первоначального списка жители «нарвских» сталинок не стали посылать письма с возмущениями и лично обивать пороги администрации Кировского района. Их дома, несмотря на период постройки, никаким образом не относятся к ухоженным шедеврам сталинского ампира. Даже редкие здания дореволюционной эпохи сохранились лучше, нежели дома в квартале, образованном улицами Турбинная, Оборонная, Севастопольская, Гладкова. Необходимость комплексной реконструкции этого куска Нарвской заставы не вызывала протестов со стороны местных жителей.

Однако если направиться далее на юг, то можно обнаружить довольно благополучные территории, которые районные чиновники предлагают подвергнуть реновации. Один такой участок расположен в Ульянке (см. «БН» № 1106, «Ульянка больше не хочет жить в хрущевке») – в этом микрорайоне нет ни одной панельной пятиэтажки, а только кирпичные дома разной этажности и компактные – на два подъезда, два-три этажа – сталинки.

Продвигаясь далее по проспекту Ветеранов, путешественник попадет в Красносельский район. Местная администрация предложила реконструировать здесь два крупных участка территории Сосновая Поляна. Это кварталы 1–5 (границы – ул. Чекистов, ул. Пограничника Гарькавого, пр. Ветеранов, ул. Летчика Пилютова) и 7–17 (границы – пр. Ветеранов, ул. Пограничника Гарькавого, пр. Народного Ополчения, ул. Летчика Пилютова).

Оба участка могли бы рассматриваться как один, так как они соседствуют друг с другом (территория пересечена проспектом Ветеранов). Но, находясь рядом, они резко различаются по составу и состоянию жилищного фонда. Участок с кварталами 7–17, действительно, почти целиком состоит из домов первых массовых серий. Зато участок «1–5» таковыми не представлен вообще. Подавляющее большинство жилых зданий, расположенных между ул. Чекистов и пр. Ветеранов, – либо довоенные, либо «дохрущевские», т. е. построены в период 1920–50-х годов.

Впрочем, и на территории «7–17» ситуация неоднозначна. Хрущевками, как правило, принято называть панельные пятиэтажки. Их на участке около двадцати. Между тем рядом с панельными расположено примерно столько же кирпичных пятиэтажных зданий, также относящихся к домам первых массовых серий. По сути, это тоже хрущевки, но гораздо более качественные. Их часто называют «пятиэтажными кирпичными зданиями с квартирами компактной планировки».

Щемиловка депрессирует и ждет инвесторов

Ульянка больше не хочет жить в хрущевке

Столичный опыт сноса и реконструкции хрущевок

Север Кировского района ищет выход из депрессии

Хрущевки Московского района: сносить нельзя помиловать

Внешне эти дома не выглядят так убого, как их панельные собратья. К тому же кирпичные стены имеют гораздо более высокий уровень теплоизоляции. Внутри дела обстоят несколько хуже – те же пятиметровые кухоньки, маленькие смежные комнатки.

Сила гармонии

Несмотря на излишнюю компактность планировок, необходимость срочного сноса кирпичных пятиэтажек вызывает сомнение. По крайней мере, они вполне могут пожить до того времени, пока строители не истребят «классические» хрущевки.

Впрочем, если инвесторам удастся заинтересовать жильцов этих домов, то новое строительство на месте кирпичных хрущевок тоже будет благим делом. Хотя они и представляют собой более приличные и пригодные для жизни строения, эпоха «конвейерного» строительства все равно дает о себе знать. Здесь такие же прогнившие внутренние инженерные сети. Трубы в подвалах нередко замерзают, из-за чего жильцы испытывают проблемы с водоснабжением. Кровли, как и в панельных хрущевках, совмещены с потолками квартир верхних этажей. А потому протечки и промерзание потолков – далеко не редкость.

Сталинское окружение

Гораздо более трудным станет путь администрации и инвесторов, если таковые найдутся, в поиске понимания со стороны жителей участка «1–5». Значительная часть жильцов, проживающих на территории между пр. Ветеранов и ул. Чекистов, узнав, что их кварталы приговорены к «развитию», была встревожена. В одном из зданий, например, уже через пару дней после опубликования списка состоялось общее собрание жильцов, где было решено срочно регистрировать товарищество собственников жилья и добиваться получения прав собственности на землю под домом. Видимо, кто-то из инициативных граждан смекнул, что при выводе земли «под госнужды» факт права собственности на землю ощутимо повысит цену выкупа квартир.

Жилищный фонд участка почти полностью представлен до- и послевоенными сталинками. Разумеется, какие-то из них на сегодняшний день сохранились лучше, какие-то – хуже. Но если не считать один давно заброшенный кирпичный двухэтажный дом, то состояние сталинского массива на территории еще далеко до того, чтобы быть признанным аварийным. Морально устаревшими эти здания тоже не назовешь. В сталинках Сосновой Поляны, в отличие от квартир в панельных и кирпичных пятиэтажках соседнего участка, вполне приличные планировки. Здесь высокие потолки, просторные кухни, разделенные санузлы, площадь трехкомнатных квартир составляет около 80 кв. м. Для того чтобы жильцы стали добровольно покидать такие дома, нужно сделать им такое предложение, от которого невозможно отказаться.

На участке «1–5» можно обнаружить лишь три объекта, которые безусловно нуждаются в реконструкции или сносе. Это – уже упомянутый заброшенный аварийный и два многоквартирных деревянных дома. Кстати, до недавнего времени на участке было два полуразрушенных строения. Одно из них реконструировали, надстроив два этажа. Фасад реконструированного дома стилизован под свое «сталинское окружение». Таким образом застройщик показал, что можно возводить новые здания, не искажая сложившуюся гармонию исторической застройки.

Раньше на участке было несколько деревянных зданий. Однако до сегодняшнего дня чудом дожили лишь две такие двухэтажки, остальные уступили место новой застройке. Примечательно, что ни одна из них не была предназначена под снос из-за аварийного состояния. Все были расселены по более простой и понятной причине – они сгорели. Аборигены «по секрету» рассказывают, что жильцы сами поджигали свои дома, чтобы добиться расселения. Однако за руку ни один из них не был пойман, поэтому исчезновения таких домов с карты Петербурга придется считать следствием природной расположенности древесины к огню.

Обитатели двух оставшихся «деревяшек» вряд ли станут упираться, когда придет инвестор и предложит им переехать в новый дом. Но о подавляющем большинстве остальных обитателей кварталов 1–5 Сосновой Поляны этого не скажешь.

КОММЕНТАРИИ

Ирина Гудкина,
директор АН «Бекар»:

На территории Красносельского района преобладает смешанная застройка, то есть здесь есть и «корабли», и хрущевки, и брежневки. Присутствуют и новые качественные дома. Это довольно старый район, но сейчас он все более активно развивается. Здесь появились, например, элитные школы, построено много гипермаркетов, больниц. Таким образом, можно считать, что социальная инфраструктура достаточно развита.

Район зеленый, много парков. Невооруженным глазом можно оценить низкую плотность застройки – расстояния между домами непривычно большие для Петербурга.

Значительный минус Сосновой Поляны – транспортная доступность. Отсутствует линия метро, и очень трудно передвигаться на автомобиле.

Что касается местных жителей, то они предпочитают если и переселяться, то только в границах района, и выезжать оттуда не очень стремятся.

Ирина Хондожко,
заместитель генерального директора по жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости (ЦАН):

Красносельский район сегодня не пользуется популярностью среди потенциальных покупателей. Особенно его части, удаленные от метро. Пока еще менее всего, как и прежде, котируются зоны Лигово и Сосновая Поляна, цены на жилье здесь ниже, чем в остальных микрорайонах.
Значительная часть жилой застройки района относится к послевоенному периоду. Тип этих домов немного «дачный» – по два-три этажа. В конце 1940-х годов были построены трехэтажные дома на улице Пограничника Гарькавого. В 1950–60-х застроили территорию между Балтийской железной дорогой и Петергофским шоссе. Основное жилищное строительство в районе велось в 1970–80-е годы. Именно поэтому основной жилищный фонд состоит из панельных домов.
Микрорайон Сосновая Поляна имеет одно важное преимущество – он один из наиболее экологически благополучных в городе. Здесь большая площадь зеленых насаждений (парк «Сосновая Поляна», Новознаменка), небольшие водоемы.

Это обстоятельство делает микрорайон привлекательным для потенциальных инвесторов. На территориях, освобожденных от отслуживших свой срок хрущевок, есть возможность возвести не только многоэтажные дома комфорт-класса, но и более дорогое жилье, даже несмотря на удаленность от центра города и от метро. Конечно, об элитном строительстве пока речи идти не может, так как вокруг располагается несколько промышленных зон. В любом случае, новое строительство повысит престижность этого микрорайона, а значит, и жилье начнет подниматься в цене.

Объем предложения вторичный рынок (число квартир)

Динамика средних цен предложения за квартиру (тыс. руб.)

Самые дорогие квартиры

Самые дешевые квартиры

Структура застройки

Текст: Вячеслав Березниченко