Картину событий первых пяти месяцев 2014 года на петербургском рынке строящейся недвижимости застройщики и эксперты описывают одинаково: валютные колебания и макроэкономическая нестабильность привели к ажиотажному спросу, пик которого пришелся на февраль-апрель – продажи выросли на 20-27%. В мае последовал спад на 15-20%, июнь показал аналогичные или даже чуть худшие результаты – минус 0,3% по версии Агентство развития и исследований в недвижимости (АРИН). Далее, как говорится, показания свидетелей расходятся.
Всплеск или падение?
Наиболее оптимистично настроенные эксперты говорят о новом всплеске спроса. «В июле активность покупателей вновь существенно выросла, объем сделок «Петербургской Недвижимости» за этот месяц был на треть больше, чем в июне, и составил 2100 квартир в новостройках. Думаю, что результаты августа превысят июльские показатели», – сообщил генеральный директор компании «ЦРП “Петербургская Недвижимость”» Олег Пашин.
Возобновившийся рост спроса отмечают также в компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»: в июле по отношению к июню, по их сведениям, продажи выросли на 51%. В «Главстрое-СПб» говорят о 30-процентной прибавке после майско-июньского спада, а в ГК «ЦДС» – о 10-процентном росте. То есть застройщики и «кэптивные» агентства недвижимости настойчиво заявляют о продолжающемся буме на первичном рынке.
Оценка риэлторских компаний, не входящих в строительные холдинги, диаметрально противоположная. «Мы видим, что с середины лета количество сделок у большинства партнеров-застройщиков снизилось на 20-50% по сравнению с пиковым спросом первого квартала 2014 года», – утверждает генеральный директор компании «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов. По оценке NAI Becar, в последние месяцы спрос на первичном рынке жилья на 30% ниже, чем даже летом 2013-го.
На фоне растущей инфляции и повышения ставок по ипотеке новые рекорды продаж, отмеченные крупнейшими застройщиками, выглядят загадочно. Доходы населения снижаются, отток банковских накоплений населения прекратился. По оценкам опрошенных экспертов, инвесторы «насытились» – доля инвестиционных сделок, выросшая в январе-марте до 15-20%, вернулась летом к обычному показателю в 5-10%. «Сегодня основной спрос формируют покупатели, которые приобретают квартиры исключительно для собственного проживания», – говорит коммерческий директор компании «Главстрой-СПб» Алексей Гусев.
Рискнем предположить, что «собака зарыта» в дифференциации рынка. Оживление продаж в летние месяцы отмечают те крупные компании, которые вывели на рынок новые интересные объекты и предложили привлекательные цены на старте продаж. Соответственно, они оттянули покупателей на себя и зафиксировали в статистических отчетах бодрую динамику.
Строители не тормозят
По данным БН, с начала января по конец августа продажи начались в почти в 100 новых жилых комплексах и очередях, суммарно на рынок было выведено более 3,1 млн кв. м. Несмотря на спад спроса в мае, летом строители не притормозили – в июне-июле стартовали продажи в 19 жилых комплексах (для сравнения: за аналогичный период 2013 года на рынок вышли лишь 13 новых объектов).
В августе, по предварительной оценке, список возводимых ЖК увеличился еще на десять наименований. «Если застройщики продолжат такими же темпами выводить новые жилые комплексы на рынок, то могут приблизиться к прошлогодним показателям в 4,7 млн кв. м. Причем нужно отметить, что заметная часть выведенного жилья – первые очереди новых крупных проектов. В одном только Приморском районе в августе стартовали продажи в двух масштабных проектах, в перспективе предполагающих строительство более 1,5 млн кв. м жилья», – комментирует руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова.
Сегодня общий объем строящихся объектов в Петербурге и Ленинградской области, по оценке аналитиков «Главстроя СПб», составляет около 8 млн кв. м. Предложение на первичном рынке перманентно растет. Если в начале 2013 года, по данным БН, на продажу были выставлены объекты суммарной площадью 2,8 млн кв. м, то в конце – уже 3,5 млн кв. м. Сейчас, несмотря на ажиотажный спрос, подчистивший закрома, объем предложения приблизился к 4 млн. кв. м.
«На рынке жилья массового спроса на данный момент сложилась ситуация явного перепроизводства. Застройщики регулярно выводят в продажу, как новые жилые проекты, так и следующие очереди в строящихся комплексах. Объем предложения регулярно пополняется и достиг своего пикового значения», – уверена директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.
Впрочем, коллеги из «Петербургской Недвижимости» с ней не согласны и настаивают на сбалансированности спроса и предложения.
Две стратегии
Маркетинговое поведение застройщиков в условиях растущей конкуренции укладывается в две основные схемы. Первая характерна для известных компаний, реализующих крупные проекты. Эту стратегию можно условно назвать «завышенной самооценкой». «Мы наблюдаем интересную тенденцию на рынке – сближение цен на стадии котлована с ценами на квартиры в почти достроенных домах в той же локации. Иногда цена первички на ранней стадии готовности совпадает, а иногда и превышает стоимость квартир в собственности в соседних домах», – утверждает Максим Ельцов. С одной стороны, это можно объяснить своеобразной премией за новизну квартиры – в ней никто не жил, с другой – такой подход к ценообразованию абсолютно не учитывает строительные риски.
К примеру, в выведенном недавно на рынок ЖК «Краски лета», который компания «Полис групп» возводит у станции метро «Девяткино» на бывших землях совхоза «Ручьи», квадратный метр на старте продаж стоит 70-78 тыс. руб., хотя квартиры будут переданы покупателям только в первом квартале 2017 года и там не предусмотрена отделка. В новом квартале «Новоорловский» (проект компании «ЮИТ СПб», реализуемый на краю города, рядом с одноименным парком) стоимость квартир, которые будут достроены к концу 2016-го, начинается от 88 тыс. руб. за кв.м. В ЖК «ЗимаЛето» от «Сетл Сити», со сроком сдачи в третьем квартале 2016-го, квартиры продаются за 97-110 тыс. руб. за «квадрат». По такой цене в районе станции метро «Ладожская», а именно здесь расположен участок «Сетл Сити», можно приобрести готовое жилье примерно той же площади.
Другой тип поведения характерен либо для строительных компаний с не слишком известными именами, либо для продавцов, которые пришли к выводу, что несколько переоценили свой товар. Они запускают разнообразные скидки и акции, некоторые из которых этим летом были весьма креативны. Так, «Ленстройтрест» предлагал на выбор либо скидку на квартиру, либо оплаченный отпуск на указанную сумму. Компания «Город» заманивает клиентов круизом по странам Балтии, «Лемминкяйнен» обещает покупателям парковочное место в подарок. В качестве бонусов предусмотрены также бесплатный ремонт, сертификаты на покупку мебели или кухни и, конечно, тривиальные скидки, порой достигающие 20% от базовой стоимости.
Инфляция обгоняет
В пользу той версии, что увеличение спроса на строящееся жилье видят только отдельные игроки рынка, свидетельствует также кривая роста средних цен на первичном рынке. По данным БН, она не продемонстрировала резкого взлета даже весной: на пике спроса средняя стоимость квадратного метра повышалась на 0,5-1,5% в месяц. С июня показатель пополз вниз. «В среднем за январь-июль цены выросли на 2,3% (до 93,2 тыс. руб., за кв. м), то есть заметно отстали от инфляции. В эконом-классе за семь месяцев средние цены предложения выросли несколько больше – на 4%», – сообщила руководитель Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова. Напомним, что по данным Росстата за семь месяцев текущего года инфляция составила 5,3%.
В прогнозах на ближайшее будущее эксперты проявляют единодушие. Они не ожидают от рынка и от цен на недвижимость ни бурного роста рост, ни жесткого провала. «Не вижу фундаментальных факторов, которые могут обеспечить по итогам года рост цен более чем на 10%, то есть на уровень инфляции. ВВП все-таки находится в состоянии, близком к стагнации. Также не разделяю панических настроений отдельных групп граждан по поводу глубины кризисных явлений и ожидания обвала цен на недвижимость», – прогнозирует председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш.
Алексей Гусев еще осторожнее в своих предположениях – он утверждает, что рост цен на жилье в Петербурге составит 5% до конца года (7-8% по его итогам). Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков напоминает о возможной дифференциации рынка. «Осенью не стоит ожидать заметного повышения цен, они в среднем по рынку останутся стабильными. Небольшой рост может произойти на ликвидные объекты высокой степени готовности. Стоимость будет зависеть от каждого конкретного проекта и стратегии застройщика», – предупреждает Денис Бабаков.
Хотя при этом все участники рынка не оставляют надежд на традиционное осеннее повышение спроса.
