В большинстве российских регионов в старый фонд записывают любые ветхие дома, в том числе сталинские и хрущевские. В Петербурге под этим определением подразумевают исключительно здания, «упакованные» в дореволюционные стены. Но сохранились эти стены везде по-разному. На что нужно обращать внимание, если вы решили купить квартиру в старом фонде?
Изучаем квартирографию
Основное предложение дореволюционных квартир приходится на доходные дома, возводившиеся в период промышленной революции – в последней трети XIX века. В то время город уплотнили так, что современным застройщикам остается лишь завидовать.
Владельцы доходных домов в старом Петербурге не мелочились и предлагали нанимателям всех сословий довольно-таки просторные по сегодняшним меркам квартиры. На вторых и третьих этажах парадных корпусов располагались фешенебельные апартаменты с просторными залами, гостиными и кабинетами. Такие квартиры обычно имели два выхода – парадный и на черную лестницу. Чердаки и дворовые корпуса в свою очередь под завязку – от полуподвала до мансарды – укомплектовывались меблированными «нумерами» и квартирами, в которых порой сдавались даже не комнаты, а «углы».
В советский период жилищный фонд основательно перекроили. Свою лепту в нынешний облик исторических районов внесли национализация и перераспределение жилищного фонда после революции, послевоенное восстановление, выборочные и комплексные капремонты. Привычные для нас одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в дореволюционных домах – это чаще всего результат разделения больших квартир на несколько. При таком «раскрое» просторная квартира, которая располагалась рядом с парадной лестницей, получала в свое распоряжение парадные залы, а маленькой доставалась хозяйственная зона при кухне.
При комплексных капремонтах образца 1970-х годов дома делили не только поперек, но и вдоль – так получались жилища «гребенчатых» планировок, с узкими комнатами и окнами на одну сторону. Сегодня трех- или четырехкомнатная квартира по привлекательной цене – это, как правило, «гребенка» с окнами во двор-колодец ветхого доходного дома, доверху нашпигованного коммуналками.
Однокомнатные квартиры в старом фонде – дефицит, львиная доля предложения здесь приходится на первые этажи. Это так называемые дворницкие квартиры, иногда они имеют отдельный вход, но редко ванную. В последнее время все чаще в объявлениях предлагают квартиры-студии в старом фонде. Они обычно оказываются все теми же коммунальными комнатами, но с выгороженными кухоньками и санузлами. Нелегальная установка душевой кабины не делает комнату квартирой, а узаконить «удобства», расположенные над жилыми комнатами соседей снизу, невозможно. Шансы на легализацию таких перепланировок имеют только владельцы «квартирокомнат», под которыми располагаются нежилые помещения, например офисы или магазины.
У тех, кто мечтает о своем уголке блистательного имперского Петербурга, при изучении каталогов объявлений может сложиться впечатление, что счастье близко. Ведь на деньги, вырученные от продажи типовой «трешки» в «спальнике», порой можно с минимальными доплатами приобрести квартиру в самом сердце города – в пешеходной доступности от Невского проспекта и одетых в гранит набережных.
Но при переходе от изучения объявлений к просмотрам и знакомству с продавцами обычно выясняется, что все непросто. Техническое состояние совсем уж демократичных по ценам объектов почти всегда оставляет желать лучшего.
Планировка по паспорту
Проблема номер один для выставленных на продажу квартир в старом фонде – незаконные перепланировки. Препятствием для сделки они не являются, но ни один банк не одобрит кредит под залог квартиры с «нелегальной» ванной или увеличенной за счет жилой комнаты кухней. Основной документ, по которому привлеченные банком эксперты будут проверять законность произведенных предыдущими жильцами модернизаций, – технический паспорт объекта.
То есть у ипотечного покупателя шансы наделать глупостей сведены к минимуму: если реальная планировка квартиры отличается от плана в паспорте, сделку ему «завернут». Для всех остальных главный подвох сделок со старым фондом заключается в том, что для оформления покупки техпаспорт не обязателен. И в результате можно приобрести квартиру с весьма неприятными сюрпризами.
Поэтому если квартира понравилась до такой степени, что речь зашла о сделке, то имеет смысл потребовать от продавца заказать техпаспорт. Приведенный в нем план объекта нужно изучить и вовсе не для того, чтобы решить, как расставлять мебель, а на предмет произведенных перепланировок и возможностей их легализации.
Кроме плана объекта в техпаспорте содержатся и другие полезные сведения: о годе постройки, конструкции, материале стен и перекрытий, степени износа здания.
Как определить возраст дома?
Вернемся на несколько шагов назад. Понятное дело, что не любой продавец квартиры может сразу показать набор документов на квартиру. А на стадии просмотра объявлений вовсе можно руководствоваться данными из открытых источников и собственными наблюдениями.
Скупые строчки с указанием метражей и количества комнат в объявлении почти ни о чем не расскажут потенциальному покупателю исторической недвижимости. Но чтобы выяснить, есть ли смысл звонить продавцу или ехать на просмотр, порой достаточно посмотреть на фотографии объекта и панорамы ближайших улиц на интернет-ресурсах. Виртуальная экскурсия по интересующим адресам позволит отбросить лишние предложения и сэкономить время.
Так, заглянув на широко представленную в сети Региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге, можно найти в ней год постройки любого жилого дома, а также был ли в нем капремонт. Правда, следует иметь в виду, что данные в таблицах все-таки требуют перепроверки, а цифра в колонке «год постройки» зачастую не отражает ни реального технического состояния, ни архитектурных особенностей здания.
К примеру, в упомянутой программе мы насчитаем 159 жилых домов XVIII века. Но, начав изучать их фотографии, обнаружим, что в большинстве случаев это все те же классические доходные дома с дворами-колодцами образца последней трети XIX века. От зданий эпохи елизаветинского барокко, к которым ведут датировки, к настоящему времени сохранились лишь глубоко запрятанные в массивные глыбы доходных домов фрагменты.
Кстати, есть и другой признак, который позволит оценить реальный возраст любого исторического здания в Петербурге. Если дом врос в землю, а полы первого этажа – на уровне грунта, а то и ниже, значит, жилой корпус действительно имеет преклонный возраст. Но если у одного из корпусов доходного дома вдруг обнаруживается высокий бельэтаж, то можно предполагать, что данный его фрагмент возведен в сталинский период и имеет железобетонные перекрытия. Правда, следует оговориться, что дома пушкинской поры на берегах рек и каналов тоже могут иметь высокий бельэтаж. Но лишь потому, что уже ушли вниз на целый уровень, и тот этаж, который воспринимается сегодня как первый, когда-то был вторым.
Степень износа: объективно о субъективном
«Чтение» по фасадам для потенциального покупателя – не просто увлекательное занятие: из него можно извлечь немало пользы. На беспорядочные нитевидные трещины на внутренних и наружных стенах пристального внимания можно не обращать. Но вот параллельные или разбегающиеся через несколько этажей, подобно ветвям дерева, могут свидетельствовать о слабом фундаменте и, как следствие, реально высокой степени износа здания.
Коль скоро речь зашла об износе, то следует отметить, что данные на сей счет (в процентах) содержатся в техпаспорте. Причем для дореволюционных домов это значение обычно близко к аварийной отметке 70%. Но эта пугающая цифра не отражает реального положения дел, поскольку является производной величиной от определенного еще в советское время срока службы кирпичных зданий (150 лет), по истечении которого дом должен приговариваться к сносу или капитальному ремонту. То есть главный критерий, позволяющий присвоить зданию то или иное значение износа, – это год постройки и ничего более.
Между тем в нашем городе встречаются и отлично сохранившиеся дома XIX века, и трухлявые постройки гораздо более позднего периода. Поэтому состояние перекрытий и несущих конструкций придется оценивать на месте – всеми доступными способами. Возьмите на просмотр квартиры теннисный мячик: покатившись по паркету в комнатах, он расскажет о просадках. Если они незначительны – ничего страшного: пошедшие волнами по балкам полы в старом фонде в любом случае придется менять (сохранить старый паркет обычно не удается, но он обычно и не представляет ценности). Насторожить должно бодрое скатывание мяча к стенке или в угол. Впрочем, производить такие манипуляции есть смысл, только если в квартире давно не было ремонта.
В перекрытиях правды нет
Любой мало-мальски подкованный покупатель уже знает, что дома в старом фонде могут иметь металлические или деревянные балки перекрытий. При этом обычно он уверен, что последние менее прочны и более пожароопасны. Но это расхожий миф: металлические балки при пожаре тоже разрушаются, а заполнение перекрытий в старых домах одинаковое: стружка, щепки, битый кирпич и прочий строительный мусор.
Сведения о материале перекрытий также есть в техпаспорте объекта, но и здесь то и дело встречаются неточности. Широкое внедрение металлоконструкций в строительство началось в последней четверти XIX века. Поэтому часто бывает, что в перекрытиях первых этажей балки деревянные, выше, в надстроенной части здания, – металлические. К тому же в результате перестроек послевоенного восстановления и выборочных капремонтов все уже давно смешалось: может оказаться, что разные виды перекрытий встречаются в одной квартире.
Ремонт как неизбежность
Реальное состояние строительных конструкций можно оценить только при выборочном вскрытии и обследовании фрагментов полов и стен в проблемных местах, в первую очередь в «мокрых зонах» кухонь и санузлов. Хотя понятно, что продавец квартиры откажется ломать полы для первого визитера. Поэтому, в отличие от убитой квартиры, где все дефекты на виду, покупка отремонтированного объекта старого фонда – почти всегда кот в мешке.
Выбирая антикварную квартиру, с неизбежностью ремонта придется смириться, а затраты на него имеет смысл учитывать в итоговом бюджете сделки. Самая расходная составляющая модернизации – ремонт полов с заменой межбалочного заполнения перекрытий. Однако оно того стоит. Ликвидация плесени и многолетних залежей строительного мусора в пространстве между балками, снятие наслоений краски, обоев и пузырящейся штукатурки со стен радикально освежит атмосферу старого дома. И избавит квартиру от затхлых запахов коммунального быта.
