Побывав в Золотом треугольнике, мы уже пытались оценивать влияние исторической архитектурной среды на цены квартирного рынка. Но Адмиралтейская и Английская набережные – это тот случай, когда виды из окон в принципе не поддаются оценке.
Объектов нового жилищного строительства в этом уголке Петербурга нет, правда, инвесторы ведут реконструкцию чердачных помещений под жилые мансарды. Как и во всем историческом центре, здесь есть серьезные проблемы с парковками и перемещением на автомобилях. Но обитающие на набережных «випы» освоили водный и воздушный транспорт: здесь даже имеется совмещенная с причалом вертолетная площадка.
Великое переселение
Жилая застройка участка за Адмиралтейством началась в петровские времена. Позже, вместе с увеличением численности столичного населения, здесь стали расти доходные дома с квартирами для всех чинов и сословий. После революции особняки с видами на акваторию Большой Невы методично заселялись коммунальным способом. В начале 1990-х, когда советская система учета и распределения жилплощади приказала долго жить, маятник качнулся в обратную сторону. Риэлторы принялись активно расселять коммуналки, а новые владельцы – восстанавливать дворцовые интерьеры.
В период великого переселения второй половины 1990-х годов состоятельные петербуржцы бодро скупали квартиры на вторых и третьих этажах с видами на Неву с Адмиралтейской и Английской набережных. Агенты, которым в те годы довелось потрудиться над распутыванием сложных клубков имущественных отношений обитателей коммуналок, рассказывают, что часто они и не знали конечных покупателей (недвижимость приобреталась на подставных лиц), а расселения порой растягивались на годы.
В посткризисном 1999 году, когда цены на недвижимость в Питере упали, сделки складывались неплохо: например, для жаждущих разъезда обитателей антикварной стометровой квартиры с видом на Академию художеств необходимо было приобрести четыре отдельные. Тогдашняя цена вопроса (70-80 тыс. долл.) сегодня кажется фантастической – сейчас за эти деньги можно купить только «однушку» на окраине.
К началу нашего века великое переселение застопорилось. В первую очередь из-за того, что «стратегически» расположенные комнаты скупили предприимчивые граждане, которые стали диктовать свои условия. Поэтому на целое десятилетие квартиры с эксклюзивными видами на Неву исчезли из каталогов элитной недвижимости, чтобы после кризиса 2008-2009 годов появиться снова. Но за это время владельцы недвижимости успели основательно потрудиться на ниве нелегальных перепланировок и модернизаций.
Виды из окон: бесценно
Самые дорогие виды на акваторию Большой Невы открываются из окон вторых и третьих этажей домов 10 и 12 по Адмиралтейской набережной. Именно здесь за стеной нынче разросшихся на набережной деревьев скрылся широко известный по множеству альбомов, путеводителей и открыток ракурс – на колокольню Петропавловского собора, стройной золоченой иглой вонзающуюся в небо за разведенными крыльями Дворцового моста. Подобные виды – коллекционная ценность (примерно такая же, как полотна старинных живописцев).
Адмиралтейская набережная, столь популярная у туристов в период белых ночей, – одна из самых молодых в исторической части Питера. До 1870-х годов проезд вдоль Невы разрывался внутренним двором Адмиралтейства и являл собой неприглядную промзону. В начале XIX века молодой Карл Росси предложил оформить проезд над доками арками и украсить берег ростральными колоннами. Но масштабный проект, что называется, не прошел согласований.
Жилая застройка Адмиралтейской набережной не представляет исключительной ценности. Над парадной прогулочной набережной нависают рядовые для своего времени доходные дома последней четверти XIX века. По объемно-планировочным решениям эти здания почти типовые: с просторными апартаментами на вторых и третьих этажах парадных корпусов и рядовыми квартирами, выходящими окнами во дворы и переулки. Декор фасадов здесь изначально также предполагалось сделать однотипным, правда, этому воспротивились застройщики. Поэтому пышно расцвела типичная для того времени эклектика, символизирующая буржуазный Петербург.
Надо отметить, что и в советское время квартальную застройку, скрывшую дворовый фасад Адмиралтейства, особо ценной не считали. После войны ее даже пытались приговорить к сносу, чтобы сделать площадь и разбить на месте доходных домов сквер. Но в то время столь радикальное изменение городской среды было непозволительной роскошью: оставили как есть.
Когда дворцы были молодыми
Движемся дальше, вниз по течению Невы. Застройка Английской набережной – гораздо более старая, она начала складываться в Петровскую эпоху. В первой половине XVIII века берег заселили английские купцы (отсюда, собственно, более позднее название), в ХIX веке сформировалась прогулочная набережная, а после открытия Благовещенского моста здесь возник морской порт. То есть до появления железнодорожного сообщения Английская набережная была парадным въездом и морскими воротами столицы: фасады располагавшихся вдоль нее особняков видели все прибывающие в Петербург заморские гости.
В XVIII веке подъезд к особнякам был организован со стороны Галерной улицы. На нее выходили дворы с садами, прудами, мощеными площадками за коваными воротами. В следующем столетии вдоль обеих сторон Галерной улицы начали вырастать корпуса доходных домов, а к концу XIX века участки за набережной оказались плотно застроенными. Поэтому большинство домов между Галерной улицей и Английской набережной имеют два адреса. То же относится и к доходным домам между Галерной и Конногвардейским бульваром, который был продолжением Адмиралтейского канала.
В этом уголке старого Петербурга можно найти недвижимость почти на любой вкус и кошелек: от комнат в коммуналках с ценами от 1,2 млн руб. до роскошных видовых квартир с пятиметровыми потолками. Встречаются в продаже и исторические апартаменты, претендующие на ценовые рекорды. К примеру, квартиры 280-340 кв. м с видами на стрелку Васильевского острова, Дворцовый мост и Петропавловскую крепость выставляются на продажу за 150-170 млн руб.
Обратная сторона дворцов: о чем молчат цены
Цены на «однушки» в домах с выходами на Галерную улицу, набережную Адмиралтейского канала или Конногвардейский бульвар стартуют с отметки 4 млн руб., «двушки» – от 4,5 млн руб. (см. табл.). То есть рядовые квартиры в исторической части Петербурга вполне сопоставимы по цене с типовым жильем в спальных районах.
Но недвижимость с солидной историей – это всегда серьезные неудобства. Однокомнатные квартиры до 30 кв. м, которые сегодня встречаются в продаже, – обычно «комнаты-студии» либо квартиры на первых этажах, так называемые дворницкие. Рядовые «двушки» и «трешки» здесь также сплошь и рядом со следами несанкционированных перепланировок и модернизаций, которые невозможно узаконить. А предлагаемые к продаже отдельные квартиры на поверку нередко оказываются фрагментами коммуналок – с кухнями и сантехническими удобствами над жилыми помещениями расположенных ниже этажей.
Подавляющее большинство квартир предлагается в домах старого фонда, не знавших капремонта либо с выборочным капремонтом, причем в большинстве случаев – в зданиях с деревянными балками перекрытий.
Заглядывая во дворы на Галерной улице, мы то и дело видим, что за парадными фасадами скрывается пестрая, как лоскутное одеяло, городская среда. Здесь есть надстроенные и превращенные в гаражи каретные сараи, и недорасселенные коммунальные квартиры с оконными проемами, забитыми фанерой. Такие объекты уже не первый год ждут состоятельных ценителей квартирного антиквариата. Присутствуют также многочисленные затесавшиеся в гущу коммунального жилфонда бывшие советские конторы, институты, лаборатории, склады и производственные корпуса.
Инвесторы возводят мансарды, расселяют здания под офисные центры, хостелы и мини-отели. Но здесь все стены дышат историей и что ни постройка – то памятник. А это далеко не всегда на руку девелоперам. Из-за запутанных правоотношений собственников реновация этого уголка старинного Петербурга стала ребусом, для которого уже много лет не находится решение. Ведь охранные статусы и надзорные требования распространяются не только на парадные здания (от домов XVIII века здесь сохранились лишь фрагменты), но и на внутренние корпуса разных лет постройки. В результате предприниматели, желающие обустроить или модернизировать дворы, вынуждены проходить множество согласований, а обитатели старых двориков – жить в условиях вялотекущей перестройки.
|
| Средние цены (тыс. руб.) | Доли в объеме предложения (%) |
|---|---|---|
| 1ккв | 5 265,8 | 6% |
| 2ккв | 6 683,3 | 33% |
| 3ккв | 10 090,4 | 36% |
| 4ккв | 15 208,4 | 22% |
| Xккв | 14 956,3 | 5% |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
