Весной этого года продажи у загородных девелоперов шли на редкость хорошо. По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН), к марту количество сделок увеличилось по сравнению с началом года на 56%, к апрелю – уже на 80%. Однако затем наметился спад. Так, в мае продажи снизились до мартовского уровня, а к июлю количество сделок стало приближаться к невеселым показателям конца зимы. «Июль всегда был самым жарким месяцем в плане продаж загородных объектов, – говорит руководитель БАРН Дмитрий Сперанский. – Низкие показатели продаж в июне и июле – явный признак надвигающейся стагнации на рынке».
Рынок в минорных тонах
Эксперт связывает такое положение дел с растущей инфляцией и общей нестабильностью экономического положения России – в этих условиях продажи загородных объектов, которые, как известно, не являются предметом первой необходимости, закономерно падают.
«Количество потенциальных покупателей, о котором можно судить по переходам на сайты коттеджных поселков, числу звонков, посещений офиса и пр., на сегодняшний день снизилось», – подтверждает эксперт Коллегии профессиональных девелоперов Марина Агеева.
«Столкнувшись с сокращением спроса, загородные девелоперы начинают вести более осторожную политику. Поэтому динамика вывода новых поселков на рынок теперь заметно ниже, чем в предшествующие годы», – констатирует директор по маркетингу компании «ПетроСтиль» Елена Карасева.
По данным БН, в 2012 и 2013 годах каждый летний месяц в продажу выводилось 10-12 коттеджных поселков. А за все лето 2014-го прирост составил не более 15 проектов, причем большинство из них стартовали в начале лета.
Обращает на себя внимание и тот факт, что запускать новые проекты сейчас решаются только компании со значительным опытом работы на рынке, такие как «ПулЭкспресс», «Весна», «Балтийский земельный ресурс», «Евростиль». Число непрофессиональных игроков сокращается – те, что есть, замораживают продажи либо вовсе уходят. Ну а те, кто только начинал присматриваться к загородному рынку, теперь обходят его стороной.
Впрочем, в разных сегментах ситуация неодинакова. Хуже всего обстоят дела с продажей загородных коттеджей. «В июле среди компаний, участвующих в информационном обмене (36 фирм и частных застройщиков, которые реализуют 79 проектов), продан всего один коттедж! Таких низких результатов не было за всю историю сбора статистики», – рассказал Дмитрий Сперанский.
Спрос на таунхаусы, по сведениям БАРН, снизился примерно в два раза. В апреле было заключено 58 сделок, в июле – 30. Хотя надо учитывать, что таунхаусы – «всесезонный» товар. В отличие от участков, пик продаж которых приходится на период с конца весны до середины осени, сблокированное жилье приобретают круглогодично, в том числе и зимой. Поэтому у застройщиков еще есть все шансы наверстать упущенное.
Относительно неплохо чувствует себя рынок земельных участков без обязательного подряда. Продажи таких объектов хоть и не выросли, как это обычно случается в июле, но зато практически и не упали.
Даже участки в сегменте «бизнес-класс» продаются этим летом достаточно стабильно. В августе, например, в продажу вышел поселок «Новые кварталы Петергофа». За первые недели в нем реализовано уже несколько участков стоимостью от 3 до 6 млн руб.
Участки эконом-класса в перспективных местах тоже находят своих покупателей. Тем не менее в листинги стали все чаще попадать предложения о продаже крупных земельных массивов площадью 1-3 га под сельхознужды (по-видимому, продавцы надеются, что санкции против России подстегнут развитие у нас фермерства). Это говорит о том, что земельный бизнес становится менее интересен девелоперам и они спешат избавиться от излишков.
Кто вверх, кто вниз
Цены на земельные участки без подряда на первый взгляд не претерпели больших изменений. По словам Дмитрия Сперанского, в среднем такие объекты подорожали за полгода на 2,5-3%. Но при более детальном анализе становится очевидно серьезное расслоение: в некоторых поселках, по-видимому избалованных продажами, девелоперы подняли цены весьма значительно. Например, в проекте «Юрки» по сравнению с началом года стоимость сотки выросла на 65%. В коттеджном поселке «Карпаты» – на 40%. Впрочем, чаще встречается повышение цены в пределах 10-15%.
С другой стороны, в Ленинградской области есть немало востребованных проектов, где стоимость сотки наоборот снизилась на те же 10-15%. Конечно, девелоперы заявляют об удешевлении не открыто, а путем предоставления различных скидок. Их сейчас можно получить во многих коттеджных поселках.
Даже коттеджи, несмотря на резкое сокращение продаж, прибавляют в цене. «Растущая инфляция и, как следствие, удорожание строительных материалов вынуждают загородных застройщиков пересматривать ценовую политику», – объясняет директор по продажам и маркетингу компании «Русь: Новые Территории» Юлия Блинова.
Некоторые строители переориентируются на «бюджетное» строительство, начиная приобретать более дешевые и менее качественные материалы. Другие ищут маркетинговые пути привлечения клиентов, сохраняя цены как минимум на прежнем уровне. «Мы, к примеру, начали активнее сотрудничать с банками, предлагать клиентам собственные рассрочки, стали принимать от них различные виды субсидий в рамках госпрограмм», – говорит генеральный директор компании «РусВудХаус» Валерий Панкратов.
Дождаться спроса
Таунхаусы, несмотря на летний спад интереса к ним, дешеветь, по-видимому, не будут. Дело в том, что новых проектов, предполагающих возведение сблокированного жилья, сегодня практически не появляется. Поэтому застройщики, специализирующиеся на таунхаусах, судя по всему, просто дождутся новой волны спроса, чтобы распродать имеющееся предложение по выгодным для себя ценам.
Когда придет эта новая волна, сказать сложно. Марина Агеева полагает, что нынешний спад на загородном рынке можно отчасти объяснить сезоном отпусков. По ее мнению, в сентябре потенциальные покупатели могут снова вернуться на рынок загородной недвижимости.
Оптимистичный прогноз дают и аналитики Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». По их мнению, несмотря на нестабильность экономической ситуации в стране, участки без подряда, а также таунхаусы эконом-класса будут и дальше востребованы на рынке.
Но, безусловно, возможен и более пессимистичный сценарий развития загородного рынка, вплоть до практически полного прекращения продаж в большинстве коттеджных поселков: слишком непредсказуемо сегодня влияние макроэкономических факторов. БН будет внимательно следить за развитием ситуации.
