Золотой треугольник: цена квартиры с историей

Золотой треугольник – определение общеизвестное, хотя и неофициальное. Его нет ни на городских картах, ни в Реестре названий объектов городской среды. Еще несколько лет назад оно было на слуху у всех, кто интересуется дорогой недвижимостью, но в последнее время это словосочетание применительно к питерскому квартирному рынку употребляется нечасто.

Почему территория элитного жилья утратила былую популярность у состоятельных покупателей и какие квартиры предлагают сегодня в Золотом треугольнике? Чтобы ответить на эти вопросы, журналисты БН отправились в очередной объезд. Точнее, обход: припарковать машину в самом сердце исторического центра решительно негде.

Треугольник: малый и большой

В 1990-е годы под Золотым треугольником подразумевался уголок блистательного старого Петербурга, ограниченный Невским проспектом, Дворцовой набережной и набережной Фонтанки. В границах треугольника оказались Русский музей, Эрмитаж и Летний сад, набережные Мойки и канала Грибоедова. И, конечно же, здесь имелось множество просторных коммунальных квартир, жильцы которых – пенсионеры, интеллигенты и пролетарии – стремились разъехаться, причем без оглядки на красоты исторического центра: кто в соседний квартал, кто на Гражданку, а кто и в удаленные районы Ленобласти.

Двадцать лет назад покупателями коммуналок, расселяемых начинающими риэлторами (а в те годы все риэлторы были начинающими), становились успешные бизнесмены, деятели шоу-бизнеса, спортсмены, иностранные инвесторы и состоятельные коллекционеры эксклюзивной недвижимости. Но квартир с дворцовыми интерьерами и роскошными видами из окон на всех «элитариев» тогда не хватило. Поэтому чуть позже, когда Питер помпезно отмечал трехсотлетие, некоторые риэлторы решили-таки расширить границы элитного треугольника, «добавив» к нему также кварталы, примыкающие к нечетной стороне Невского проспекта – до Гороховой улицы.

Хроники великого переселения

Привычный нам облик Золотого треугольника сложился отнюдь не в пушкинское время, а в период промышленной революции последней трети XIX века, когда особняки вокруг Мойки и Фонтанки в массовом порядке надстраивали, уплотняли и превращали в доходные дома. После октября 1917 года здешний жилищный фонд трансформировался в большую коммунальную квартиру. В годы войны историческому центру досталось по полной программе, но здания, пострадавшие от артобстрелов и прямых попаданий бомб, были быстро восстановлены, а в 1950-е годы почти все дома подверглись выборочным капремонтам и модернизациям: перекрытия укрепляли, в квартиры подвели газ, а на смену печному отоплению пришло водяное.

От комплексных капремонтов образца 1960-70-х годов, когда от старинных зданий оставляли только наружные стены, Золотой треугольник пострадал меньше, нежели другие районы центра: историческая ценность территории и высокая плотность застройки не позволяли вести здесь масштабные строительные работы. Они намечались на 1980-90-е годы. В период застоя проектные институты и службы инвентаризации неспешно обследовали жилищный фонд, но потом грянула перестройка.

В первой половине 1990-х годов и городская среда, и состав жильцов обозначенной территории начали стремительно меняться. Первая волна расселения коммуналок, пришедшаяся на то время, затронула в первую очередь фасады с окнами на набережные. Потом переселение перекинулось на парадные корпуса с видами на Невский проспект, пешеходные зоны Малой Конюшенной и Малой Садовой улиц, а также почти повсеместно – на первые этажи (помещения, пригодные для перевода в нежилой фонд, пользовались огромным спросом).

Позже процесс расселения споткнулся. Любимым занятием некоторых предприимчивых граждан была покупка комнат в перспективных с точки зрения расселения коммуналках, после чего новые владельцы начинали нещадно торговаться с интересантами. То есть запросы «коммунальщиков» выросли, потребности «элитариев» в эксклюзивном (не путать с элитным) жилье были исчерпаны, а бизнес ушел с первых жилых этажей в торговые и офисные центры. Самые «вкусные» квартиры к тому моменту были расселены, но коммунальные дворы-колодцы остались нетронутыми. А в 2008-2009 годах грянул мировой кризис, заставивший участников рынка «недвижимого эксклюзива» затянуть пояса.

Сегодня в Золотом треугольнике наметилась вторая волна стихийной реновации – но уже не под частное жилье, а под мини-отели и хостелы. Таких объектов, призванных обслуживать гостиничную инфраструктуру города-музея, здесь с каждым годом становится все больше.

Квартиры «коллекционные» и демократичные

Чем сегодняшние покупатели жилой недвижимости могут «поживиться» в Золотом треугольнике? Прежде всего в нем представлены объекты старого фонда, причем как с деревянными, так и с металлическими балками перекрытий. Заглянув в предоставленные специалистами Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» данные по структуре предложения, мы увидим, что больше 60% продающихся в Золотом треугольнике объектов обозначены в объявлениях как квартиры в домах, прошедших капремонт. Но в большинстве случаев речь здесь идет не о комплексных ремонтах, а о выборочных (обычно о таких «ненавязчивых» модернизациях можно узнать только из технического паспорта квартиры).

Сегодня в Золотом треугольнике встречаются одно- и двухкомнатные квартиры по ценам питерских «спальников» – от 4 до 7 млн руб. Причем порой в качестве «однушек» нередко предлагаются квартиры-студии, переделанные из коммунальных комнат. Предложения квартир с ценами до 5 млн руб. имеются в наличии только в «расширенном» треугольнике, ближе к Гороховой улице (с четной стороны Невского таких цен на квартиры не наблюдается).

Цены на комнаты в коммуналках начинаются с отметки 1,8 млн руб. Правда, владельцы собственных уголков коммунального Петербурга нынче не спешат с ними расставаться: предложения можно пересчитать по пальцам. Но заглянув в соответствующие разделы каталогов объявлений, мы обнаружим, что немало комнат и на Невском проспекте, и на набережных предлагают в краткосрочную и длительную аренду.

Впрочем, средние цены предложения для таких территорий, как Золотой треугольник, едва ли можно подвести под общий знаменатель. Также, наверное, не слишком корректным будет сравнивать их с ценами на жилье в Купчино и в Озерках. «Квадрат» квартиры площадью от 100 кв. м, в нашпигованном коммуналками дворе, не знавшем капремонта, может оцениваться в 80-90 тыс. руб., что в целом соответствует ценам «спальников». Для видовых квартир в парадных корпусах значение цены квадратного метра нечасто опускается ниже планки 180 тыс. руб.

Правда, в любом случае потенциальный покупатель должен быть готовым к тому, что качественная модернизация антикварного жилья с переборкой полов, ликвидацией старинных залежей побитого грибком строительного мусора добавит к бюджету покупки еще как минимум 30-40 тыс. руб. за кв. м.

Недорогая квартира в центре: Измайловский проспект

Квартиры между озером и аэродромом

Озерки: фешенебельный северный «спальник»

Гражданка: фешенебельная и демократичная

Ржевка-Пороховые: укрупненный «спальник»

«Золотые» цены

Верхние ценовые границы предложений квартирного рынка скрываются в заоблачной выси восьмизначных чисел. В отличие от середины прошлого десятилетия, сегодня «коллекционных» объектов в продаже представлено немало.

Самые дорогие квартиры Золотого треугольника расположены в домах, выходящих окнами на Дворцовую набережную. Роскошный вид на акваторию Невы, стрелку Васильевского острова и Петропавловскую крепость оценивают в 300 тыс. руб. за кв. м. Правда, если бы подобная цена (30 млн руб. за «видовое» жилище 100 кв. м) появилась в каталогах до кризиса 2009 года, то сие событие было бы воспринято риэлторами как экстраординарное, а объект ушел бы в считанные дни. Но интерес к эксклюзивной недвижимости почти сошел на нет. Покупатели нынче не страдают ностальгическими настроениями: в случае, если речь заходит о жилье в историческом центре, их предпочтения склоняются в пользу современных жилищных комплексов со встроенными паркингами. В Золотом треугольнике таких объектов нет.

Что еще следует учитывать, рассматривая вопрос покупки квартиры в Золотом треугольнике? В первую очередь то обстоятельство, что самая серьезная для здешнего жилищного фонда проблема – нелегальные модернизации. За относительно невысокими ценами здесь обычно скрываются квартиры с серьезными дефектами, требующие вложений в ремонт, а часто – и объекты с перепланировками, которые невозможно узаконить. Насколько разумна такая плата за свой кусочек «города-музея» – оставим на усмотрение покупателям.

Структура предложения рынка и цены жилья в большом Золотом треугольнике (территория, ограниченная Дворцовой набережной, набережной Фонтанки и Гороховой улицей)

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Филипп Урбан    Фото: Алексей Александронок