В отличие от дольщиков, члены кооператива могут контролировать ход возведения дома, а после его завершения – управлять объектом. Граждане, которые приобретают жилье по механизму ЖСК, защищены и от форс-мажоров: в случае банкротства застройщика пайщики могут самостоятельно достроить здание.
Популярная схема
Суть механизма ЖСК описана в пятом разделе Жилищного кодекса РФ: кооператив является добровольным объединением граждан, которое имеет право строить и содержать многоквартирный дом. Возможность использования системы ЖСК в качестве способа привлечения денег в строительство определена 214-ФЗ «Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов…» и, как сказано в этом документе, может применяться наряду с основным механизмом продажи жилья в новостройках – заключением договоров долевого участия (ДДУ).
Система продажи жилья через ЖСК выглядит следующим образом: строительная компания создает кооператив и заключает с ним инвестиционный договор. Задача кооператива – привлекать средства пайщиков. Обязанность создавшей его компании – построить дом и передать квартиры в нем членам кооператива. Если кооператив был создан после декабря 2011 года, то, в соответствии с 110-й статьей Жилищного кодекса РФ, он должен самостоятельно выступать застройщиком: владеть земельным участком и организовывать строительный процесс.
| Еще три года назад число строительных компаний, работающих по механизму ЖСК, не превышало 15%. Сейчас треть участников рынка реализуют квартиры именно по этой схеме. |
Среди них – компании «Лидер Групп», «ЦДС», О2 Development, «ЛенСпецСМУ», «Пионер», «Л1» и другие. Рост популярности этой схемы обусловлен в первую очередь ее удобством для застройщиков. В отличие от договора долевого участия, соглашение о вступлении в кооператив (договор паенакопления) не нужно регистрировать в государственных органах. Компании, продающие квартиры по ДДУ, все чаще жалуются на большие задержки оформления этих соглашений. С момента заключения ДДУ и его регистрации проходит в среднем полгода, и в течение этого срока застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков. Нередки и следующие ситуации: компания передает ДДУ на регистрацию, в Росреестре обещают подготовить документы к определенной дате. В этот день дольщик перечисляет деньги за жилье, но затем выясняется, что договор не оформлен. «В этом случае органы власти штрафуют компанию за незаконное привлечение денег», – рассказывает генеральный директор компании «Мегалит» Александр Брега.
Если же застройщик продает недвижимость по механизму ЖСК, деньги от пайщиков застройщик может получить в момент заключения договора. Поэтому многие игроки рынка предпочитают продавать жилье по схеме ЖСК, а не ждать, пока регистрирующий орган оформит ДДУ.
Плюсы для покупателей
Механизм ЖСК удобен и для покупателей. Прежде всего, он позволяет получить длительную рассрочку по оплате жилья. «Одна из главных особенностей ЖСК состоит в том, что застройщик может предложить покупателям более гибкую систему рассрочек – паевые взносы выплачиваются несколько лет после завершения строительства», – поясняет начальник отдела продаж ГК «ЦДС» Дмитрий Сидоренко. Формально рассрочку можно предоставить на сколь угодно длительный срок: в ГК РФ не предусмотрена обязанность пайщика выплатить деньги в полном объеме до момента завершения строительства. А большинство компаний, которые продают квартиры по ДДУ, предоставляют рассрочку лишь до ввода дома в эксплуатацию.
Механизм ЖСК дает покупателям жилья больше преимуществ и в ситуациях, когда строительная компания не может выполнять свои обязательства. Предположим, что создавший кооператив застройщик разорился. Члены такого ЖСК могут самостоятельно нанять нового подрядчика и завершить строительство дома. Если же граждане приобретали квартиры по ДДУ, то в случае банкротства строительной компании им придется требовать свое жилье в рамках процесса о ее несостоятельности. Либо создавать ЖСК с нуля и просить органы власти передать недострой на баланс кооператива; практика показывает, что этот процесс может занять несколько лет.
У механизма ЖСК есть еще одно неоспоримое преимущество для покупателей: после завершения строительства дома права на управление домом автоматически переходят к кооперативу. Те, кто приобрел жилье по ДДУ, после ввода дома должны создавать товарищество собственников жилья, которое и возьмет на себя функции по управлению построенным объектом. Но сформировать ТСЖ можно лишь после того, как все покупатели зарегистрируют права собственности на квартиры. Если процесс продлится несколько месяцев, все это время дом может оставаться «бесхозным».
Вместе с тем пайщики имеют право участвовать в управлении строительством дома и дальнейшей его эксплуатацией. В этом отношении гарантии для покупателей выше, чем при заключении договора долевого участия. К тому же, как напоминает директор по развитию строительной компании «Л1» Надежда Калашникова, члены кооператива могут переизбрать его руководителя и имеют доступ ко всей финансовой документации ЖСК, то есть могут следить за тем, как расходуются их средства.
ЖСК вправе привлекать деньги пайщиков до получения разрешения на строительство дома – но лишь в том случае, если кооператив не имеет статуса застройщика. «Получать разрешение на строительство и права на землю – забота строительной компании, а не созданного ей кооператива. ЖСК привлекает деньги граждан путем принятия их в свои члены, а строительная компания получает всю градостроительную документацию», – поясняет руководитель правового департамента O2 Development Надежда Хвощевская.
И все же, если у создавшего кооператив застройщика отсутствует разрешение на строительство, заключать договор паенакопления не рекомендуется: не факт, что компания вообще получит необходимую для строительства дома документацию. Впрочем, по словам самих участников рынка, сейчас большинство созданных застройщиками кооперативов начинают продажу квартир лишь после того, как Госстройнадзор дал добро на строительство дома.
Читайте условия
У механизма ЖСК есть и недостатки. Договор паенакопления не подлежит государственной регистрации, что формально создает угрозу двойных продаж. Впрочем, риск скорее теоретический: махинации с квартирами возможны лишь в том случае, если компания использует «серые» схемы реализации жилья. В частности – продает недвижимость по предварительным договорам купли-продажи. «По действующему законодательству о кооперативах количество членов ЖСК не должно превышать число квартир в строящемся доме», – напоминает Надежда Хвощевская.
Закон «О защите прав потребителей» не распространяется на отношения пайщиков и кооператива. По общему правилу участники таких объединений не могут привлечь ЖСК к ответственности за срыв сроков строительства и обнаруженные после сдачи дома недоделки. Но по факту члены кооператива окажутся незащищенными лишь в том случае, если в договорах паенакопления не будет прописана дата завершения работ по возведению дома и гарантийный срок на здание. Обязательно уточните, есть ли в соглашении соответствующие пункты.
Также существует мнение, что у пайщиков по сравнению с дольщиками гораздо меньше шансов аннулировать договор и взыскать неустойку в случае задержки сроков сдачи дома. Якобы это ставит участников кооперативов в заведомо невыгодное положение. Но, опять же, все зависит от условий договора паенакопления. Перед тем как подписать это соглашение, внимательно изучите условия, касающиеся возможности расторжения и возврата заплаченных за квартиру денег. Но в целом, по словам Надежды Хвощевской, условия большинства стандартных договоров паенакопления подразумевают, что член ЖСК может расторгнуть соглашение с кооперативом по собственной инициативе. «В этом главное отличие договора паенакопления от ДДУ, в котором причины расторжения четко регламентированы 214-ФЗ», – поясняет эксперт.
Проверяем документы
В целом, граждане все больше доверяют ЖСК как способу реализации квартир в новостройках. Проводимые опросы показывают, что решающим фактором при выборе жилья является не форма договора, а наличие по соседству с будущим домом инфраструктуры, репутация застройщика, опыт его работы на рынке и условия оплаты жилья.
И все же перед вступлением в ЖСК имеет смысл обратить внимание на несколько моментов. Изучите условия инвестиционного договора между строительной компанией и созданным ей кооперативом. Желательно, чтобы ЖСК сам выступал застройщиком (владельцем или арендатором участка), – в этом случае ответственность за ход строительства полностью лежит на кооперативе.
Кроме того, необходимо проверить правоустанавливающие документы: договор аренды земельного участка либо свидетельство о праве собственности, а также наличие действующего разрешения на строительство.
Очень важно проштудировать устав ЖСК. И обязательно обратить внимание на порядок вступления в кооператив и выхода из него, условия получения квартиры, выплаты членских, вступительных и паевых взносов. Если все понятно и прозрачно – можете смело подписывать договор.
