Ежемесячные расходы собственника коттеджа можно разделить на индивидуальные и коллективные. В первом случае оплачивается фактически потребленные семьей объемы электроэнергии, магистрального газа, воды (если в поселке действует водопровод).
Кто платит больше?
Многих покупателей коттеджей интересует, отличаются ли тарифы в Петербурге и Ленинградской области. Разница между ними действительно есть, но она небольшая. Например, по состоянию на август 2014 года размер одноставочного (без разделения на ночное и дневное потребление) тарифа на электроэнергию в Ленобласти составляет 2,29 руб. за кВт•ч (при наличии электроплиты и (или) электроотопительного оборудования) либо 3,27 руб. за кВт•ч, если в доме используется газовая плита. Для сравнения: в Петербурге потребители электроэнергии платят при одноставочном тарифе 2,47 руб. за кВт•ч и 3,52 руб. за кВт•ч соответственно.
Плата за газоснабжение тоже примерно одинакова: в Ленинградской области – 5297,15 руб. за 1 тыс. куб. м, в Петербурге – 5241,52 руб.
С водой разница более ощутима. Если петербуржцы все платят Водоканалу по единому тарифу (21,03 руб. за куб. м, тариф действует с 1 июля 2014 года), то за городом разброс цен велик.
«В Ленобласти существует несколько организаций водопроводно-канализационного хозяйства, у каждой из которой свой тариф. К примеру, стоимость услуг по водоснабжению ОАО “Ленинградские областные коммунальные системы”, к сетям которой мы будем подключаться, составляет 12,66 руб. за куб. м. То есть почти в два раза ниже, чем в Петербурге. Тарифы на водоотведение в Ленобласти варьируются очень сильно: от 8 до 45 руб. за куб. м», – рассказывает исполнительный директор управляющей компании «Ванино» Екатерина Щукина.
Чтобы узнать, какой тариф на водоснабжение и водоотведение действует в том или ином муниципальном образовании области, можно воспользоваться калькулятором коммунальных платежей на сайте Федеральной службы по тарифам России.
Вопрос в количестве
Впрочем, не стоит заранее радоваться, что размер платы за коммунальные ресурсы в области почти такой же или даже ниже, чем в Питере. На практике жители коттеджных поселков платят все-таки больше горожан. И дело тут не в тарифах, в объемах потребляемой энергии.
Допустим, семья из трех человек проживает в коттедже площадью около 100 кв. м (обычный, не энергосберегающий дом). Если постройка отапливается электричеством, ежемесячные расходы электроэнергии составят по самым грубым подсчетам около 2,3 тыс. кВт•ч (помимо отопления, сюда включены затраты на нагрев воды, пользование плитой, другим электрооборудованием). То есть по действующему тарифу почти 5,3 тыс. руб. в месяц.
«Отопление дома электричеством стоит достаточно дорого, – говорит директор по маркетингу компании “ПетроСтиль” Елена Карасева. – В разы дешевле использовать магистральный газ». По примерным подсчетам при такой же площади дома семья из трех человек будет платить за газ около 1-1,5 тыс. руб. в месяц (плюс плата за потребленную электроэнергию).
Платят все!
Есть также общие коммунальные платежи. Сюда входят расходы на уборку территории, вывоз мусора, охрану, плановый ремонт оборудования и т. д. Если поселок высокого класса, на жителей может дополнительно ложиться содержание ресторана, фитнес-центра, бассейна.
Но даже при минимальном наборе услуг содержание общей территории поселка будет ощутимой статьей расходов.
«К примеру, в 1-2-й очередях “Золотых ключей” 257 домовладений. Для загородного рынка это довольно крупный проект. Но, по сути, собственников здесь примерно столько же, сколько в одном или двух подъездах многоквартирного дома, – отмечает директор по маркетингу УК “СТАРТ Девелопмент” Елена Шишулина. – При этом территория, которую они занимают, – около 18 га, и на ней расположено 8,5 км асфальтированных дорог с тротуарами и газонами, которые нужно убирать, зимой очищать от снега. А под ними – километры инженерных сетей плюс собственные очистные сооружения. Добавьте к этому уличное освещение, ливневую канализацию, пост охраны и пр. Понятно, что содержание всего этого имущества в пересчете на количество домов не может стоить дешево».
Елена Шишулина приводит конкретный пример. Самый маленький таунхаус в «Золотых ключах» имеет площадь 55 кв. м. Стоимость его содержания – около 3,3 тыс. руб. в месяц плюс оплата электро-, водоснабжения, водоотведения и газа по счетчикам. В сумме получается примерно 4,6-4,7 тыс. руб.
Схожие данные приводит генеральный директор компании «Русь: Новые Территории» Дмитрий Майоров. По его мнению, в поселках эконом-класса, где набор инфраструктуры минимален, ежемесячная плата за обслуживание общего имущества составит около 3 тыс. руб. В комфорт- и бизнес-классе расходы на содержание общего имущества могут варьироваться от 10 до 20 тыс. руб. Что касается элитных поселков, в которых имеются свои рестораны, бассейны и прочие прелести жизни, то там ежемесячный платеж нередко начинается от 30 тыс. руб. (еще раз подчеркнем: все указанные суммы не включают платежи по счетчикам).
Возможны также и дополнительные платежи, идущие на улучшение благоустройства территории, организацию праздничных мероприятий (в коттеджных поселках это не редкость), ремонт вышедшего из строя оборудования и пр. Но эти расходы включаются в квитанции только на основании решения общего собрания собственников.
«В некоторых поселках существует резервный (аварийный) фонд на экстренные нужды. Впрочем, если поселок новый, то техническое оборудование находится на гарантии и его ремонт не потребует значительных затрат», – добавляет советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева.
Подчеркнем, что выше речь идет о поселках, ориентированных на постоянное проживание и расположенных относительно недалеко от города. В дачных проектах, удаленных от Петербурга, стоимость обслуживания может быть ниже.
«В нашем поселке обладатели самых маленьких участков площадью шесть соток платят 1,3 тыс. руб. в месяц. В эту сумму входит оплата охраны, обслуживание зимнего водопровода и электрических сетей, внешнее освещение улиц, вывоз мусора, уборка снега зимой, мелкий ремонт дорог и заработная плата персонала (администратора и бухгалтера), сборы в аварийный фонд», – рассказали нам представители компании Jensen Group (поселок «Сосновские озера»).
Загородная справедливость
Безусловно, на величину расходов влияет не только класс поселка, но и другие факторы. Например, количество домовладений, темпы заселения.
Естественно, чем больше домов, тем ниже обходится содержание имущества для каждого отдельного собственника. В этом отношении выгоднее, конечно, покупать загородную недвижимость там, где проект предусматривает строительство 500-700 домовладений. Но, с другой стороны, продажа такого количества участков и домов обычно растягивается на несколько лет.
«Ряд девелоперов берет на себя расходы по содержанию поселка на время его заселения, иные – предлагают первым жителям более высокие платежи, которые снижаются по мере увеличения жильцов в поселке», – говорит руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрий Сперанский.
Интересный вопрос: зависит ли размер оплаты за коммунальные услуги от размеров домовладения. Представляется не очень справедливым, когда одинаковую сумму платят люди, купившие себе дом площадью 100 кв. м на 6 сотках земли, и обладатель 300-метрового коттеджа на 20 сотках. Тем не менее часто именно так и происходит.
По словам Дмитрия Сперанского, единых правил, как высчитывать ежемесячные выплаты, в коттеджных поселках пока не сформировалось. В каждом конкретном случае девелопер рассматривает удобные и самые, на его взгляд, справедливые способы расчета. Площадь домовладений учитывается очень редко и, как правило, в более дорогом сегменте – поселках, построенных и заселенных до кризиса. В остальных случаях размер платежа, как правило, одинаков для всех.
Елена Шишулина добавляет, что привязка стоимости коммунальных услуг к размеру дома обычно практикуется в тех поселках, которые застроены домами разного типа: таунхаусами, дуплексами, коттеджами. Ибо в этом случае размер домовладений может варьироваться слишком сильно – условно говоря, от 30 до 300 кв. м.
«Плата за обслуживание начисляется исходя из площади либо дома, либо земельного участка – система может быть любой, главное чтобы она была четкой и прозрачной. Однако мы в своих проектах не дифференцируем платежи. Величина взноса едина для всех собственников. При этом она зависит от количества участков в конкретном поселке: чем их больше, тем ниже плата для каждого», – рассказывает эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, руководитель отдела продаж УК “ПулЭкспресс”». Николай Урусов.
Кто рулевой?
Покупателю недвижимости в коттеджном поселке стоит также поинтересоваться, как будет организовано управление «сферой ЖКХ». Как отмечает исполнительный директор УК «Ванино» Екатерина Щукина, тут возможны три варианта. В первом случае единого центра вообще нет, каждый владелец сам заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями. Этот вариант почти не встречается на практике, потому что очень неудобен.
Второй вариант – передача соответствующих полномочий управляющей компании. Обычно такие компании создаются самими застройщиками – внешних независимых управляющих на загородном рынке практически нет. «Этот вид деятельности не стал столь прибыльным, как ожидалось. Чтобы иметь нормальный доход, таким компаниям необходимо брать на обслуживание несколько поселков в одной локации, но это не всегда возможно. В любом случае ценник на услуги управляющей компании получится внушительным», – констатирует Светлана Невелева.
По словам Екатерины Щукиной, создание застройщиком собственной управляющей компании – достаточно удобный вариант. В частности, такая организация может оставлять у себя на балансе построенные магистральные сети, чтобы оперативно решать вопросы по их ремонту. Но тут, конечно, многое зависит от порядочности застройщика. Профессиональные девелоперы, дорожащие репутацией, создают управляющие компании для того, чтобы поселок жил и развивался. Правда, бывают случаи, когда под видом профессионального управления из владельцев загородной недвижимости просто выкачиваются деньги.
Третьим способом управления является создание некоммерческого объединения (например, дачного некоммерческого партнерства). Данный вариант тоже удобен. Однако эксперты подчеркивают, что руководитель такого объединения должен быть профессионалом в области ЖКХ, а не просто инициативным жильцом. Иначе в процессе управления может быть допущено немало ошибок, страдать от последствия которых придется обитателям коттеджного поселка.
Итак, загородная жизнь оказывается не такой уж дешевой. Даже владельцы самых маленьких таунхаусов платят ежемесячно за «коммуналку» порядка 5 тыс. руб. (включая расходы по счетчикам). Покупателям коттеджей эконом-класса придется каждый месяц выкладывать сумму от 7 тыс. руб., да и то при условии, что дом отапливается газом, а не электричеством. В последнем случае расходы составят более 10 тыс. Ну а дальше простая зависимость: чем богаче поселок и чем больше в нем «благ цивилизации», тем быстрее будет таять семейный бюджет.
