- Игорь Святославович, Ваше выступление на конференции «Анализ и прогноз развития рынка жилья в Санкт-Петербурге и Ленинградской области», которая состоялась недавно в рамках выставки-семинара «Жилищный проект», вызвало большой интерес со стороны профессионалов рынка недвижимости. Инициативы Жилищного комитета находят полную поддержку в таких объединениях, как Российская гильдия риэлторов, Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, Ассоциация издателей Санкт-Петербурга и Северо-Запада, а также со стороны специализированных СМИ.
Наверное, в этом нет ничего удивительного. Впервые в нашем городе в рамках реализации принятой концепции поставлены такие масштабные социальные задачи, направленные на решение жилищной проблемы. И это не пустая декларация, все инициативы находят свое отражение в проекте бюджета Санкт-Петербурга на 2008 год. В расходной части бюджета с 2008 по 2011 годы Комитету по строительству предполагается выделить около 88 млрд. рублей. Объемы бюджетного строительства будут неуклонно расти — к 2010 году город должен выйти на 1 млн. кв. м. В период
В самое ближайшее время Жилищный комитет проведет консультации с ведущими риэлторскими компаниями, уже начали активный диалог с Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Ведь такие программы, как, например, «Расселение коммунальных квартир» без участия профессионалов рынка недвижимости не могут быть реализованы. Это та самая область, где должно развиваться частно-государственное партнерство.
- Давайте подробнее рассмотрим пакет законопроектов, который был одобрен на заседании городского правительства 28 августа. Сначала вкупе, а потом и по отдельности.
Большая часть заседания правительства была посвящена реализации концепции новой жилищной политики на
Основные направления жилищной концепции — это ликвидация аварийного и ветхого фонда, значительное сокращение городской очереди, повышение эффективности реализации целевых программ по содействию в улучшении жилищных условий, расселение коммунальных квартир, решение проблем граждан, проживающих в общежитиях, развитие застроенных территорий.
К 2011 году посредством проведения мероприятий всех программ город должен улучшить жилищные условия не менее 70500 семей городских очередников (около 177 тыс. человек).
В соответствии с планом мероприятий концепции предусмотрена необходимость разработки семи законопроектов. Один уже принят, это закон, регулирующий специализированный жилищный фонд. Остальные в виде постановлений рассмотрены и одобрены правительством.
В каждом из этих законов закрепляются нормы, подходы и механизмы. В дальнейшем в их развитие будут выпущены нормативно-правовые акты, которые подробно пропишут, как это все будет реализовываться.
Теперь, с Вашего позволения, по порядку. Проект целевой программы «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты» — в чем его суть?
Эта программа рассчитана на граждан, которые проживают в отдельных квартирах и состоят на учете по улучшению жилищных условий, то есть являются городскими очередниками. На сегодняшний день в Петербурге учетная норма равна 9 кв. м общей площади на одного человека, если приходится меньше, граждане имеют право на постановку на учет. Норматив обеспечения жильем составляет 18 кв. м на человека. Приведу конкретный пример улучшения жилищных условий с использованием средств жилищного сертификата для семьи из трех человек. Если эта семья занимает однокомнатную квартиру в 40 кв. м, то для обеспечения жилой площадью ей необходимо еще 14 кв. м.
Имеющуюся квартиру легко реализовать на рынке. Город же предоставляет, исходя из рыночной текущей стоимости, средства в виде субсидии. Суммируя два этих актива, семья может приобрести на рынке квартиру общей площадью 54 кв. м. Если будет желание купить жилье большей площадью или с лучшими потребительскими качествами, к услугам граждан — ипотечное кредитование.
Программа рассчитана до 2011 года, объем средств бюджета — 9 млрд. рублей. В результате за четыре года должны улучшить свои жилищные условия 10 тысяч семей.
Наибольшее внимание общественности привлекает другая новая целевая программа — «Расселение коммунальных квартир». И больше всего вопросов вызывает механизм расселения.
К сожалению, исторически так сложилось, что коммуналки стали визитной карточкой нашего города. На протяжении долгих лет системно решить эту проблему никто даже не пытался. Впервые правительство и губернатор Санкт-Петербурга поставили конкретную задачу и, главное, бюджетом предусмотрено серьезное финансирование. Фонд коммунального заселения в Петербурге составляет больше 10% от всего жилищного фонда. На сегодняшний день в городе порядка 120 тысяч коммунальных квартир (это около 11 млн. кв. м). В «коммуналках» проживает 327 тыс. семей, из которых 187 тыс. — городские очередники.
Программа рассчитана до 2016 года. Механизмов расселения несколько. Первый: предоставление средств бюджета Петербурга гражданам для приобретения или строительства жилья. Сегодня риэлторами в этом сегменте сделано уже очень многое, оставшиеся варианты не только не привлекательны, но зачастую даже и нерентабельны для инвесторов. Поэтому идеология была заложена следующая. Очень часто, когда приходит потенциальный инвестор, желающий расселить, один или несколько владельцев комнат, незаинтересованные в переезде, выдвигают нереальные условия. В итоге у разбитого корыта остаются все, даже те, чьи требования были вполне приземленными.
Мы предлагаем бюджетные субсидии каждой семье, проживающей в коммунальной квартире, но при одном условии. Внутри себя, по заявочному принципу, семьи должны договориться, что они будут продавать квартиру как единый объект одному инвестору-покупателю. При этом город готов предоставить субсидию размером до 30% от норм обеспечения жильем. И мы полагаем, что эта дельта позволит сделать процесс расселения коммунальных квартир инвестиционно привлекательным.
Реализация этого механизма, по нашим расчетам, позволит к 2011 году улучшить жилищные условия 24 тыс. семей.
Вы упомянули о том, что механизмов расселения несколько. Какие еще могут быть задействованы?
Как вы знаете, сегодня уже реализуется три городские целевые программы: «Развитие долгосрочного жилищного кредитования», «Молодежи — доступное жилье» и «Жилье работникам бюджетной сферы». И вполне возможно, что семья, проживающая в «коммуналке» будет соответствовать условиям одной из этих программ. В таком случае они получат приоритетное право по отношению к остальным субсидентам. В Петербурге существует Закон «О продаже государственного жилищного фонда». Согласно этому закону, любой очередник может приобрести госжилье в собственность с понижающим коэффициентом. Практика показала, что при существующем положении дел очередникам, как правило, не под силу приобретение соседней комнаты. Поэтому Жилищным комитетом были разработаны поправки, которые еще больше снижают эти коэффициенты. Семья, стоящая на очереди боле 15 лет, может выкупить дополнительную жилплощадь за 30% ее рыночной стоимости. Другим очень важным механизмом является перераспределение свободного горжилфонда, выстраивание неких цепочек, которые дадут возможность в целом расселить несколько коммунальных квартир.
Следующая схема, которую предлагается использовать в этой программе, это возможность привлечения непосредственно инвесторов. В каждом районе будет индивидуальный подход — для того, чтобы это было выгодно бизнесу и затраты бюджета были оптимальными. Здесь значительную роль сыграет взаимодействие с районными администрациями.
Вначале создается так называемый адресный перечень квартир, которые подлежат расселению. Затем заключается трехстроннее соглашение (Жилищный комитет, районная администрация, инвестор). И в результате использования механизма мены, отчуждения в пользу третьего лица, а также резервов госжилфонда расселяется коммунальная квартира и передается в собственность инвестора как единый объект. Если суммировать все эти механизмы, мы полагаем, что к 2011 году порядка 56,5 тыс. семей будут расселены, из них 40,5 тыс. — городские очередники, которые будут сняты с учета.
Поскольку программа рассчитана до 2016 года, то необходимо привести и конечные показатели. К этому сроку будут расселены более 57 тыс. коммунальных квартир и жилищные условия смогут улучшить порядка 214 тыс. человек.
Помимо новых программ, были внесены изменения и в уже действующие. Как Вы можете их прокомментировать?
Программа «Молодежи — доступное жилье» реализуется с 2001 года, но в силу различных объективных и субъективных причин на сегодняшний день город не удовлетворен темпами реализации. А ведь Петербург стал первым субъектом Российской Федерации, где появилась подобная программа. Затем она была тиражирована в Москву и стала составной частью федеральной целевой программы «Жилище».
Надо заметить, что федеральный законодатель придерживается, условно говоря, упрощенно-рыночного подхода. Молодая семья получает субсидию от государства, а затем самостоятельно, что называется, на свободном рынке изыскивает возможности для улучшения жилищных условий, ориентируясь по большей части на ипотечное кредитование.
В Петербурге программа изначально носила более социальный характер, и этот принцип будет сохранен и дальше. Помимо средств субсидий, которые в новой редакции закона являются основным способом государственной поддержки (и в отличие от федеральной программы они предоставляются из расчета текущей рыночной стоимости), есть возможность предоставления беспроцентной рассрочки. Этой «социальной ипотекой» могут воспользоваться все участники программы. Жилье,
Последнее предложение является наиболее востребованным, и пока, увы, спрос и предложение здесь не сбалансированы. Количество желающих составляет 3000 семей, жилья предоставляется гораздо меньше. Жилищный комитет, КУГИ и Фонд имущества проводят в данном направлении большую работу. Разрабатывается механизм, согласно которому участки под строительство жилья на торгах будут предоставляться при условии передачи застройщиками части жилых помещений по ценам бюджетного строительства для реализации данной программы.
Значительно увеличено бюджетное финансирование, в соответствии с ним в разы возрастет и число семей, которые в рамках этой программы улучшат свои жилищные условия. Только в период с 2008 по 2009 годы расходы на программу составят 2,4 млрд. рублей, вместо ранее запланированных 439 млн рублей.
Арифметика здесь такая. От 25% средств молодая семья будет получать за счет средств городского бюджета, порядка 5% (в абсолютных рыночных ценах) от федерального. Дополнительные средства от города семьи — участники программы получают при наличии детей — по 5% за каждого ребенка. Таким образом, нетрудно подсчитать, сколько нужно родить детей, чтобы получить квартиру абсолютно бесплатно. Недостающие средства граждане получают от реализации имеющейся жилплощади и кредитных источников.
Программа «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения» стартовала только в прошлом году. Ее участниками станут 7 тыс. семей. Программа рассчитана до 2016 года, но масштабы финансирования, как мы надеемся, позволят обеспечить все эти семьи жильем уже к 2011 году.
И последняя программа — «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на
«Бюллетень недвижимости» недавно начал новый цикл выставок-семинаров «Жилищный проект», который стал продолжением семинаров из серии «Ипотека. Доступно и комфортно». Как Вы оцениваете эффективность подобных мероприятий?
Информационная работа с населением играет чрезвычайно важную роль. Инициативу «Бюллетеня недвижимости» я рассматриваю в контексте тех мероприятий, которые Жилищный комитет стремится превратить в системную работу с городскими очередниками. В этом же русле будут действовать консультационные центры в районных администрациях, а также колл-центр, который создается при некоммерческом партнерстве «Городской центр — Доступное жилье».
