Вторичный рынок недвижимости уже не может удовлетворить все запросы покупателя. Большинство заемщиков планируют покупать в ипотеку квартиру в новостройке.
Коммуналки и коттеджи
Сразу отметим, что определенные трудности ожидают заемщика, собравшегося приобрести в ипотеку жилье за городом либо комнату в коммуналке.
К примеру, обычно не составляет труда найти банк, кредитующий покупку последней невыкупленной комнаты в коммуналке. Но лишь при условии, что все остальные уже принадлежат потенциальному заемщику. В противном случае комната оказывается сомнительным, с точки зрения банка, предметом залога.
Также ограничен круг кредиторов, дающих займы на покупку строящихся частных домов и готовых домов, построенных на землях, не имеющих статуса ИЖС.
Для рынка загородной недвижимости не редкость и монопольные предложения кредитования. Так, на объекты в определенном коттеджном поселке может выдавать кредиты только один банк. То есть такой банк выступил кредитором строительства данного поселка, а далее пытается с помощью выдачи ипотеки стимулировать продажи.
Большинство работающих на рынке загородной недвижимости банков сохраняют ряд жестких требований по кредитуемым сделкам.
Часто встречаемые банковские ограничения загородной ипотеки
- По материалу стен – многие кредиторы не готовы кредитовать приобретение деревянных домов
- По степени износа – большинство кредиторов требуют, чтобы износ стен не превышал 50-60%
- По удаленности – объект должен находиться не далее чем на определенном расстоянии от города
- По статусу объекта – большинство игроков настаивают, чтобы приобретаемый объект был домом постоянного проживания
- По минимальному размеру первоначального взноса – часто банкиры по программам загородной недвижимости запрашивают более высокий первоначальный взнос, чем по городской
Консерватизм вторички
Доля кредитов на загородную недвижимость в ипотечных портфелях банков относительно невелика – не более 10%. Большинство же сделок приходится на городскую первичку и вторичку.
На вторичном рынке около половины потенциальных клиентов обращаются в банк с заявкой, еще не выбрав квартиру. И кстати, такую последовательность действий рекомендуют специалисты. Ведь далеко не всегда хозяева понравившейся квартиры станут ждать, когда банк одобрит покупателю заявку.
Как рассчитать ипотекуСамая часто встречаемая на профильных ипотечных форумах в интернете фраза – это «Я хочу взять ипотеку. С чего мне начать?». БН предлагает свой >>Одобренная заявка в разных банках действительна в течение трех-четырех месяцев. Теоретически этого времени должно оказаться достаточно для подбора варианта. Однако на практике хватает не всегда. Зачастую не успевают уложиться в оговоренные сроки заемщики, приехавшие из других городов, – просто в силу недостаточного знакомства с реалиями местного рынка недвижимости.
Также может встретиться несговорчивый продавец, который, например, в последний момент передумает продавать квартиру. И покупатель окажется заложником инфляционных рисков – за прошедшее время банк вполне может повысить ставки. Уточним: повышение ставок на заемщика с уже утвержденной заявкой не распространяется.
При поиске квартиры на вторичном рынке недвижимости покупатель нередко может столкнуться и с «непрофессионализмом» продавцов. Приведем такой пример. Банк предварительно дал добро заемщику, и тот находит подходящую квартиру. Но далее собственник жилья начинает требовать с покупателя аванс до того, как банк одобрит сам объект, и в частности до получения аванса отказывается собирать и представлять в банк документы по выставленному на продажу жилью.
Выход из подобной ситуации есть. Просто следует не лениться и вместо получения расписки заключать полноценное соглашение об авансе сроком не менее чем на месяц – этого, как правило, бывает достаточно для сбора необходимых документов и одобрения банком объекта недвижимости. В этом соглашении заемщику нужно прописать требование о возврате аванса, если банк откажет в кредитовании такого объекта недвижимости.
Случаи, когда банк не хочет брать в залог квартиру, покупаемую на вторичном рынке, не редкость. И логично, что к квартирам в домах, построенных более 50 лет назад, кредиторы относятся пристрастней.
Часто встречаемые банковские ограничения по квартирам старше 50 лет
- Если это объект недвижимости с деревянными перекрытиями
- Если приобретаемая квартира располагается в доме – объекте культурного наследия
- Если в квартире есть незаконные перепланировки, по которым невозможно согласование
- Если степень износа дома превышает 60%
Ипотека на новостройку
Год от года растет популярность ипотеки на первичку.
Как правило, заемщики сначала выбирают предмет покупки, а потом кредитора. Благо многие банки аккредитовывают строящиеся дома еще на стадии котлована. А при готовности новостройки на 70% объект обычно оказывается уже аккредитован в четырех-шести банках и проблем с выбором вариантов не возникает.
Высокий ипотечный спрос на объекты первичного рынка недвижимости кроме прочего объясняется и стабильным положением строительных компаний. Случаи появления долгостроев в Петербурге в последнее время крайне редки.
Сделки на первичном рынке имеют дополнительные плюсы для обеих сторон. Так, банкам выдавать ипотечные кредиты на приобретение жилья в новостройках выгоднее, уже хотя бы потому, что зачастую они же выступают кредиторами и самих застройщиков.
В свою очередь, покупатель может рассчитывать на максимальные скидки. При продаже квартиры на первичном рынке большинство застройщиков засчитывают ипотеку как единовременный стопроцентный платеж. Тогда как при покупке квартиры в рассрочку платеж единовременным не считается и покупатель лишается скидок.
БН уже не раз писал про плюсы и минусы рассрочки. Например, пока рассрочка не выплачена до конца, покупатель не может оформить жилье в собственность. Это не позволяет ему зарегистрироваться по данному адресу, что влечет определенные неудобства. В частности, затрудняет устройство детей в садик.
На первичном рынке недвижимости все чаще встречаются сделки, в которых покупатель сначала около двух лет выплачивает рассрочку, а потом на этот же объект берет ипотечный кредит. Выплаченные в рассрочку деньги засчитываются в качестве первого взноса. Для банков такой клиент интересен уже тем, что имеет опыт регулярных выплат крупных сумм.
Возможны варианты
Особняком на первичном рынке стоят ипотечные сделки на объекты ЖСК. Отметим, что доля жилищно-строительных кооперативов на рынке новостроек Петербурга составляет около 30%. И ряд ведущих застройщиков уже строят исключительно дома для пайщиков, поскольку данная схема одновременно защищает права строителей и снижает их ответственность перед приобретателем жилья.
«Если говорить о крупнейших застройщиках города, никакого значения не имеет, по какой схеме они работают: по ДДУ или ЖСК, – рассуждают банкиры. – Данные компании относятся к игрокам такого уровня, что их крах означал бы крах всего регионального рынка недвижимости. А в этом случае ни для банков, ни для ипотечных заемщиков не будет играть никакой роли схема, по которой работали застройщики». Соответственно, банки, чтобы не терять клиентов, вынуждены кредитовать и такие объекты, хотя по-прежнему относятся к ним с повышенной осторожностью. Например, Сбербанк в Северо-Западном федеральном округе аккредитовал порядка 85% новостроек. Исключение как раз и составляют кооперативы – правда, некрупные.
Итак, обычно кредит на квартиру в ЖСК выдается под поручительство застройщика. Возможен и вариант с договором залога имущественных прав.
Похожая ситуация наблюдается и в сегменте ипотеки на апартаменты. Банки считают помещения в апарт-отелях менее привлекательным ипотечным залогом, чем обычное жилье. Но сегмент развивается, и постепенно все большее число банков включают ипотеку на объекты в апарт-отелях в продуктовые линейки.
