Сосновая Поляна: затерянный «спальник»

Сосновая Поляна – историческая территория в Красносельском районе Петербурга (не следует путать с муниципальным округом «Сосновая Поляна», который по размерам значительно меньше).

В Сосновой Поляне нет вредных промышленных предприятий, зато имеются сразу четыре парка – Южно-Приморский, Полежаевский, Сосновая Поляна и Новознаменка (Воронцова дача). Да и рукой подать до дворцово-парковых ансамблей Стрельны и Петергофа.

Петровское наследие

Собственно, и сама Сосновая Поляна когда-то была резиденцией знатных особ. Во времена правления Петра I к югу от Петергофского шоссе возник ряд богатых усадеб с живописными парками, где селились приближенные государя.

В XIX столетии развитие «курортной зоны» продолжилось: петергофское направление охотно выбирали для отдыха государственные деятели, предприниматели, творческая интеллигенция. Перед революцией и после установления советской власти эти земли застраивались куда более демократичными домами – у дороги на Петергоф сложился целый дачный поселок, который, впрочем, был почти полностью уничтожен в годы Великой Отечественной войны. Последние деревянные дачки были сожжены или разобраны в 90-х годах прошлого века.

Попавшие под снос

Массовое жилищное строительство началось в Сосновой Поляне после войны. Одним из первых был застроен квартал 1-5, ограниченный улицами Чекистов, Пограничника Гарькавого, проспектом Ветеранов и улицей Летчика Пилютова. Значительная часть домов выполнена здесь в стиле сталинский ампир. Это кирпичные здания, фасады которых украшены лепниной, колоннами, между ними можно видеть арочные проходы, квартиры в них имеют нетиповые планировки.

Между прочим, эти сталинки попали под действие программы реновации застроенных территорий, что неоднократно вызывало протесты живущих там людей. Впрочем, сносить будут не все дома. Те, что находятся в наиболее приличном состоянии, обещано не трогать. Квартиры в них, кстати, сегодня одни из самых дорогих в Сосновой Поляне. По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», за однокомнатную продавцы просят 3,7-3,9 млн руб. – при средней стоимости «однушки» в микрорайоне 3,3 млн.

Другой квартал, участвующий в программе реновации, – 7-17. Он ограничен проспектом Ветеранов, улицей Пограничника Гарькавого, проспектом Народного Ополчения, улицей Летчика Пилютова. Эта территория застроена главным образом пятиэтажными панельными хрущевками 1966-1967 годов «выпуска» (серия ГИ). Жилье – очень низкого качества, по степени теплопотерь эта серия не знает себе равных. Есть в квартале и типовые кирпичные и панельные девятиэтажки («корабли»), а также кирпичные дома, возведенные в 1980-х годах по индивидуальным проектам.

Именно в квартале 7-17 компаниец «СПб Реновация»уже построен первый дом нового жилого квартала «Сандэй» (рядом с парком Сосновая Поляна). Сюда переселят в том числе жильцов с 2-й Комсомольской улицы.

Прогулка по кварталам

Жилищный фонд Сосновой Поляны довольно разнообразен. Например, в довольно большом квартале 20, расположенном между проспектом Ветеранов, улицей Пограничника Гарькавого, проспектом Народного ополчения и улицей Тамбасова, есть «представители» сталинского ампира, хрущевки, кирпичные брежневки (серия 1-528 КП различных модификаций) и др. Квартал характеризуется обилием объектов социальной инфраструктуры: есть и школа, и детский сад, и детская поликлиника.

И в целом с «социалкой» в Сосновой Поляне дела обстоят неплохо. На ее территории расположены две поликлиники, много детских садов, несколько школ. Хорошо развита и торговля. На Петергофском шоссе, 51А, работает торговый центр «Жемчужная плаза», на Петергофском, 98, – гипермаркет «Лента». Есть торговый комплекс «СтройДвор» на проспекте Ветеранов, 104, корпус 4. Много здесь и небольших магазинов.

Однако нужно заметить, что в будущем нагрузка на все эти объекты будет возрастать. Ведь согласно программе реновации на месте старых домов малой и средней этажности в ближайшие годы возведут высотные густонаселенные жилые комплексы.

Девелопер обещает проблему решать, в частности построить детсад в квартале 7-17. Но все равно этого будет явно недостаточно. Кроме того уменьшится количество зеленых насаждений – под вырубку попал сквер в квартале Сосновая Поляна 7-17 и два сквера в квартале Сосновая Поляна 1-5.

Но вернемся к описанию жилищного фонда. Довольно интересна массовая застройка на улице Пионерстроя, когда-то являвшейся самой западной окраиной Ленинграда. Помимо обычных панельных «кораблей» тут есть пятнадцатиэтажные дома серии 1-ЛГ-600А14, вытянутые вверх (в народе их называют «точечный корабль»). Это последние архитектурные представители брежневской строительной эпохи. Квартиры в этих домах данного типа совершенно «не котируются» на рынке – «двушку» можно приобрести всего за 3,7 млн руб.

Одно из самых уединенных мест для жизни в Сосновой Поляне – небольшой квартал на Петергофском шоссе (дома с 82 по 90), укрытый от проезжающих мимо автомобилей зарослями парка. Здесь есть как кирпичные, так и панельные пятиэтажные дома (типовые и выполненные по индивидуальным проектам) – все довольно приличного качества. За двухкомнатную квартиру в панельном доме просят около 4 млн руб. В кирпичных домах свободного предложения сейчас нет.

Вообще, на фоне цен на жилье в других районах города, стоимость квартир на вторичном рынке Сосновой Поляны выглядит вполне демократичной. Согласно данным Центра исследований и аналитики ГК «БН», средняя цена предложения составляет 87,5 тыс. руб. за кв. м. Выше всего ценятся однокомнатные квартиры, в них «квадрат» стоит в среднем 95,4 тыс. руб. Двухкомнатные предлагаются по 86,7 тыс. руб. за кв. м, трехкомнатные – по 73,5 тыс.

Долгий путь

Почему же при таких комфортных условиях проживания квартиры в Сосновой Поляне стоят относительно недорого? Причина тому – плохая транспортная доступность этих мест.

Станции метро здесь нет и не предвидится. Еще в конце 1960-х жителям микрорайона обещали наземную линию метро. Но, к сожалению, этим планам так и не суждено было сбыться. Уже в наше время власти собирались пустить легкорельс от жилого комплекса «Балтийская жемчужина» до Обухово (по территории Красносельского, Московского и Невского районов). Но и этот инфраструктурный проект оказался заморожен.

В результате до ближайшего метро «Проспект Ветеранов» сосновополянцам приходится добираться на общественном транспорте минут 30-40. Не короче путь и до метро «Автово».

Многие предпочитают ездить в «большой Петербург» на электричке, которая прибывает на Балтийский вокзал (время в пути около 25 минут). Владельцам автомобилей живется чуть легче. Хотя главная транспортная артерия – Петергофское шоссе – часто простаивает в пробках (особенно летом, в разгар туристического сезона), выехать из Сосновой Поляны можно через Кольцевую автодорогу и по Западному скоростному диаметру.

Без оптимизма

Предпосылок для роста цен на «вторичке» Сосновой Поляны, на наш взгляд, нет. Спрос на такие объекты сегодня минимален. Если уж покупатель решил поселиться в Красносельском районе, то он, скорее всего, выберет более комфортное жилье в новых домах по соседству – в той же «Балтийской жемчужине». Тем более что и цены там вполне сопоставимы с сосновополянскими. К примеру, в одном из ЖК (со сдачей меньше чем через год) небольшую однокомнатную квартиру можно приобрести за 3,4 млн руб., а студию – за 2,5 млн.

Конечно, рассуждать о перспективах развития рынка Сосновой Поляны можно будет после того, как программа реновации вступит в полную силу. Практика покажет, как это повлияет на спрос, повысит ли это престижность микрорайона в глазах покупателей или, наоборот, понизит – учитывая перспективы грядущей перенаселенности этих мест.

Структура предложения рынка и цены жилья микрорайона Сосновая Поляна

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Структура предложения по типам жилья в микрорайоне Сосновая Поляна, %

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Алексей Резенков    Фото: Эвелина Билькис