В конференции «Анализ и прогноз развития рынка жилья в Санкт-Петербурге и Ленинградской области» приняли участие более 300 профессионалов рынка недвижимости. Ведущими мероприятия стали заместитель председателя Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга Алексей Кайдалов и полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в Северо-Западном федеральном округе Павел Созинов. Генеральным спонсором конференции выступил АКБ «Альфа-Банк».
Официальная часть
Повестка дня конференции, и без того крайне насыщенная, в последний момент была расширена. На то имелась более чем веская причина: накануне правительство Петербурга одобрило новую жилищную концепцию (подробнее – см. материалы на стр. 10, 13 ч. 1). Рассказать собравшимся о социальных программах города, направленных на улучшение жилищных условий граждан, прибыл заместитель председателя Жилищного комитета Игорь Кокарев. В частности он отметил, что реализация таких программ, как расселение коммунальных квартир, должна осуществляться в рамках государственно-частного партнерства.
Другой представитель городской администрации Алексей Кайдалов открыл конференцию докладом о планах городской администрации по развитию новых территорий под жилищное строительство, реконструкции хрущевок и строительства социального жилья в Петербурге. По этим направлениям еще не все нормативные акты дошли до стадии утверждения, многое – в частности, Адресная программа развития застроенных территорий – еще требует доработки (об этом подробнее см. в публикации на стр. 4-7 ч. 1). Однако и то, что уже делается городским правительством в части инженерной подготовки территорий под новое строительство, естественно, находится под пристальным вниманием профессионалов рынка недвижимости.
Малоэтажная перспектива
Тенденции развития рынка загородной недвижимости и коттеджного строительства осветила в своем докладе директор АН «Бекар» Ирина Гудкина.
Рынок загородной недвижимости Петербурга переживает на данный момент этап бурного роста: активизировалась продажа земельных участков, увеличился спрос на загородные дома различных классов.
На территории Петербурга и Ленобласти представлено порядка 136 поселков, в состав которых входят около 6 500 единиц (коттеджей, таун-хаузов, земельных участков предназначенных под коттеджное строительство), что составляет более 2,4 млн. кв. м. В 85 поселках ведутся активные продажи домов разной степени завершенности. Полностью проданы дома в 24 поселках, скоро поступят в продажу объекты еще в 27-и. Таким образом, общий объем рынка загородного индивидуального домостроения (дома в коттеджных поселках плюс индивидуальные дома) оценивается примерно в 15-16 тыс. объектов. Наиболее распространенный вариант предложения на сегодняшний день – готовые объекты, доли участков с подрядом и без, - примерно равны. Тенденция ограничения архитектурных фантазий и задумок покупателей с каждым годом проявляется сильнее. Большинство застройщиков сегодня стараются учитывать тенденции спроса и предлагают поселки в едином архитектурном стиле.
В строительстве коттеджных и малоэтажных поселков начинают прослеживаться следующие общие тенденции: уменьшение видов и количества различных материалов, используемых для строительства; увеличение концептуальной составляющей в проектах; выведение на рынок крупных поселков с количеством домовладений до 600 единиц (в будущем возможно появление и более крупных образований).
Кроме того, происходит активизация потребительского спроса, что связанно как с ростом покупательской способности, так и появлением проектов удовлетворяющих потенциальных покупателей по соотношению цена/качество.
В Петербурге и Ленинградской области на текущей стадии развития рынка зоны коттеджной застройки для постоянного проживания окончательно не сформированы. Но уже сегодня можно говорить о том, что они расположатся в пределах 30-40 км от КАД.
Коррекция спроса
Обзор ценовой ситуации на первичном и вторичном квартирных рынках Петербурга и Ленинградской области, а также прогноз на ближайшее будущее дал директор департамента маркетинга и стратегического развития корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон.
По его словам, квартиры в сегменте массового жилья сейчас практически не дорожают, в то время как цены на «элитку» продолжают расти от 1,5% в месяц. Причиной тому является вывод на рынок более качественных проектов. Схожая тенденция наблюдается и в Ленобласти, а, например, во Всеволожске цены на квартиры даже выше, чем в некоторых районах Петербурга. В долгосрочной перспективе цены на массовое жилье, тем не менее, вырастут, но до конца года стоимость жилья останется прежней.
Говоря о сегодняшней структуре предложения на рынке строящегося жилья, заместитель генерального директора ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» Ирина Онищенко отметила, что кирпично-монолитное домостроение уверенно лидирует (75%), а доля чистого кирпича неуклонно уменьшается. Другая любопытная цифра: 46% домов, квартиры в которых предлагают сегодня застройщики на продажу, должны быть сданы государственной комиссии до конца текущего года.
После прошлогоднего ажиотажа и последовавшего затем затишья, структура потребительского спроса на рынке заметно изменилась. Сокращается доля однокомнатных квартир. Только за один месяц, июль сего года, она снизилась с 48 до 42%. Предпочтения покупателей постепенно смещаются в сторону двушек, которые за тот же июль увели или свою долю на 5% и теперь в структуре спроса занимают уже 32%, и это не предел.
Изменения объясняются тем, что при наблюдающейся сейчас стабилизации цен значительно сократилось число так называемых спекулянтов. Сегодня целью приобретения жилья для подавляющего большинства покупателей является проживание в нем, а не последующая перепродажа.
Еще одно веяние времени касается предпочтений потребителей относительно способа оплаты. Ныне уже большинство потенциальных покупателей жилья на «первичке» (по данным ЛенСпецСМУ) собираются воспользоваться ипотечным кредитом – 48%. Еще 27% рассчитывают на рассрочку платежей до окончания строительства, остальные – на ту же рассрочку после принятия дома госкомиссией. Другое дело, что далеко не все желающие получают затем одобрение банков на выдачу кредита и пополняют две другие категории.
Доклад г-жи Онищенко, таким образом, перекинул мостик к наиболее обширной части конференции, посвященной ипотечному кредитованию.
Ипотечный бум
Эту часть конференции открыл директор по ипотечному кредитованию филиала «Санкт-Петербургский» АКБ «Альфа-Банк» Вячеслав Михайлов. Он коснулся животрепещущей темы - либерализации условий по выдаче ипотечных кредитов – в свете недавнего кризиса на рынке ипотеки США.
Последствия американских событий затронули не только международные фондовые рынки, но и российскую ипотеку. Серьезными эти последствия назвать нельзя. Для некоторых банков, которые занимают кредитные средства за рубежом, произошел рост стоимости финансовых ресурсов, а также возникла невозможность секьюритизации «непрозрачных» ипотечных кредитов (вследствие излишней либерализации условий кредитования). Несколько отечественных кредитных учреждений отреагировали на такую ситуацию повышением процентной ставки, а кое-кто временно приостановил выдачу ипотечных кредитов, но, в общем и целом, мало что изменилось.
Говорить же напрямую о возможности повторения американского кризиса в России вообще не приходится. Начать с того, что несопоставимы объемы рынка – триллионы долларов против миллиардов (если считать в процентах от ВВП, то разница также ощутима). И то, что в России только 10% сделок купли-продажи недвижимости осуществляется с использованием ипотечных кредитов. Наконец, резкое снижение цен на недвижимость, вызвавшее ипотечный кризис в США, нам тоже не грозит, - вследствие острого дефицита предложения и непрекращающегося роста себестоимости строительства.
Анализ рынка ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынке жилья Петербурга и Ленинградской области предложила участникам конференции начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ВТБ-24 Татьяна Хоботова.
Она отметила, что по итогам года рост рынка ипотеки в Петербурге и области составит от 80 до 100%.
По мнению г-жи Хоботовой, все большую роль будут играть программы рефинансирования кредитов, на которые в первом полугодии обратили внимание большинство банков. Рефинансирование позволит заемщикам снизить затраты на выплаты ипотечного кредита в одном банке за счет перекредитования в другом, а также получить кредит на сумму, превышающую его долг в другом банке. Увеличится доля потребительских ипотечных кредитов под залог имеющейся недвижимости и составит не менее 20% от общего количества ипотечных сделок. Средняя сумма кредитов вырастет на 10-15% в соответствии с динамикой роста цен на недвижимость.
Общий котел
Руководитель информационно-аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев по сути, подвел итог общего обсуждения, посвятив свое выступление взаимовлиянию рынков ипотечного кредитования, аренды и продажи жилья.
Основная тенденция, отмеченная докладчиком, такова. На рынке существует достаточно большой объем предложения, который мог бы привести к затовариванию. Но этого не происходит вследствие большого объема ипотечных денег, который позволяет продавцам не снижать цены. Скорее всего, до весны следующего года никаких резких изменений на рынке не будет, период стабилизации будет продолжаться.
Далее вновь, но уже сильнее, проявит себя ипотечный фактор. Сегодня 10% сделок с участием ипотеки дают около 25-30% всех «живых денег» - ведь вторичный рынок жилья по большей части существует за счет обменов и доплат. Но если рынок ипотеки сохранит свои темпы роста хотя бы по кредитованию на покупку жилья на «вторичке», то уже к концу 2007-го – началу 2008 года объем средств от ипотеки может достигнуть 50% всего петербургского рынка недвижимости в денежном эквиваленте. Это обстоятельство способно подхлестнуть ценовой рост. Остановить его могут два других фактора: во-первых, резкий рост объемов предложения за счет вывода на рынок крупных проектов на «первичке» и, во-вторых, реализация новых городских социальных программ по расселению хрущевок и коммуналок.
В общем, эксперты сошлись во мнении, что на ближайшие полгода рынок жилья обречен на стабильность.
Завершил конференцию вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования по СЗФО, заместитель генерального директора Группы компаний «Бюллетень недвижимости» Владимир Николаев. Он пригласил всех присутствующих на семинар «Законодательство и государственный контроль в сфере рекламы на рынке недвижимости, строительства и жилищного кредитования», который состоится в рамках «Жилищного проекта» 3 октября. Семинар проведет начальник отдела контроля и надзора за соблюдением законодательства о рекламе УФАС по Санкт-Петербургу и Ленобласти Наталья Плошкина.
