Индекс «БН-ипотека»: ставки не вырастут выше 13,5%

Высокая стоимость заемных средств ставит частные банки в крайне невыгодное положение по сравнению с госбанками. Рынок жилищного кредитования плавно превращается в рынок ипотеки с господдержкой.

По агентурным данным

Самым заметным событием июля на российском ипотечном рынке стало оглашение Счетной палатой России результатов проверки Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). «Деятельность Агентства признана неэффективной, – говорит аудитор Андрей Перчян. – Сопоставление объемов рефинансирования закладных АИЖК с результатами рынка говорят о низкой роли Агентства, а рост рынка обусловлен активной работой пяти крупнейших российских банков» (см. график).

В частности, специалист констатировал, что АИЖК не выполнило майские указы президента России по разработке специальных программ кредитования для отдельных категорий граждан. А из 19 продуктов АИЖК только два разработаны непосредственно для внедрения программ кредитования отдельных категорий граждан. Впрочем, и их востребованность крайне низка. Кроме того, для выкупа закладных АИЖК активно использует региональных операторов и небанковские организации, то есть «кормит» толпу посредников, платежи и комиссии которым составили более 6,5 млрд руб.

Естественно, руководство АИЖК не соглашается с такой оценкой. «При основании Агентства перед ним была поставлена задача создания рынка ипотеки, то есть формирования рыночных механизмов, позволяющих значительному числу участников рынка выдавать кредиты на всей территории РФ, – поясняют в организации. – На сегодняшний день Агентство эту задачу выполнило».

Правда, если принять данную точку зрения, поневоле напрашивается вопрос. Если Агентство свою задачу выполнило, то почему продолжает существовать?

И чтобы не подвергнуться расформированию, АИЖК спешит поставить себе новые задачи. «Приоритетными направлениями деятельности становится развитие вторичного рынка ипотечного кредитования, поддержка спроса и предложения на рынке нового жилья эконом-класса, – рассказывает заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Анна Любимцева. – Ну и, конечно, совершенствование механизмов обеспечения жильем отдельных категорий граждан».

В начале осени Агентство намерено представить единую социальную программу для всех льготных категорий россиян (см. табл. 1). Таким образом, ипотека с господдержкой получит второе дыхание.

Ипотека на дистанции

Со своей стороны отметим, что потеснили АИЖК на ипотечном рынке не частные банки, а банки с участием госкапитала. Прежде всего, это Газпромбанк, ВТБ24 и Сбербанк. При этом доля госбанков на ипотечном рынке растет стабильно. По итогам 2013 года она составила 72%, что примерно на 5% выше результатов 2012 года.

В этом году рост ожидается на таком же уровне.

Популярность кредитных продуктов госбанков объясняется не только их относительной дешевизной. Благодаря облегченному доступу к фондированию эти кредитные организации могут не экономить на сервисе. В том числе и на удаленном. Сегодня возможность работы с потенциальным заемщиком через интернет превращается во все более весомое конкурентное преимущество. Любой частный банк может позавидовать выстроенной Сбербанком системе работы с партнерами – застройщиками и агентствами недвижимости – в режиме on line.

Так, в СЗФО через систему «Партнер Онлайн» проходит 29% ипотечных сделок Северо-Западного банка Сбербанка РФ. А в Петербурге – 33%.

Как поясняет директор управления по работе с партнерами банка Аркадий Бочарников, за полгода в СЗФО Сбербанк удаленно принял 8,7 тысячи ипотечных заявок. Среди них: от Setl City за полгода поступило 345 заявок, от «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» – 597 заявок, от «Ленстройтреста» – 65, от ЦРП «Петербургская недвижимость» – 400 заявок и от «Итаки» – 370 заявок. Всего на территории обслуживания Северо-Западного банка Сбербанка к системе подачи заявок удаленно подключены более 550 агентств недвижимости и 105 строительных компаний.

В свою очередь ближайший конкурент Сбербанка – ВТБ24 – месяц назад объявил о запуске дистанционной ипотеки. Банк готов принимать решение об утверждении заявки на кредит до 5 млн руб. удаленно. Впрочем, клиенту все равно придется посещать офис – чтобы предъявить «вживую» документы и подписать договор.

Скромность украшает кредитора

Впрочем, главным критерием, по которому россияне выбирают кредитора, остается величина ежемесячной процентной ставки.

Старт росту ставок дал Сбербанк, заменивший в конце июня акцию «12-12-12» на «13-13-13». То есть повысивший ставку в своем флагманском продукте сразу на один процентный пункт. И многие крупные участники ипотечного рынка тут же отыграли это повышение. Например, уже 3 июля повысил ставки по рублевой ипотеке на 0,5-0,75 п. п. Газпромбанк. Впрочем, ряд игроков решили воспользоваться шагом Сбербанка, чтобы нарастить свои ипотечные портфели. И весь июль объявляли о запуске специализированных акций.

На 0,5 п. п. снизил процентные ставки по ипотеке для зарплатных клиентов и сотрудников аккредитованных компаний банк «Открытие». Банк DeltaCredit до 30 сентября запустил акцию «DeltaЛЕТО», в рамках которой процентная ставка снижается на 1 п. п. Абсолют Банк запустил программу «Рефинансирование», нацеленную на переманивание ипотечных заемщиков из других кредитных организаций. «Процентная ставка составляет от 10,5% после регистрации залога до 13,75% в зависимости от срока и суммы кредита, то есть это будет выгодно заемщикам, выплачивающим более высокие проценты по кредиту в другом банке», – уточняют в Абсолют Банке. А Ханты-Мансийский банк до 1 сентября запустил акцию, согласно условиям которой, при цене квартиры до 3 млн руб., первый взнос может равняться всего 200 тыс. руб.

В итоге, по нашей методике расчета, индексы «БН-ипотеки», несмотря на явную тенденцию роста ставок, изменились незначительно (см. табл. 2, 3).

Готовность банков давать скидки в условиях высокой стоимости заемных средств выглядит как жертва. Тем не менее у подобной тактики есть вполне разумное объяснение. «Банки сегодня ведут активную борьбу именно за ипотечного (то есть самого надежного) заемщика, и темпы увеличения ипотечных банковских портфелей в прошедшем полугодии существенно превысили темпы роста необеспеченных розничных портфелей, – поясняют аналитики коллекторского агентства “Секвойя кредит консолидейшн”. – Так, например, если ипотека выросла, как было сказано ранее, на 39% (для сравнения: за первое полугодие 2013 года рост – 26%), то необеспеченное кредитование лишь на 20% (за первое полугодие 2013-го рост – 34%)».

Слово «ипотека» в профессиональной среде превратилось в синоним слов «стабильность» и «надежность». И порой этот термин даже используется как инструмент маркетинговых спекуляций. Так, Абсолют Банк запустил депозит с не самыми привлекательными ставками (8-8,75% годовых), но назвал его «Ипотечный+». Видимо, ожидая, что само название принесет популярность продукту.

Смелое предсказание

Впрочем, банки не смогут бесконечно откладывать повышение процентных ставок. Хотя бы потому, что 25 июля Банк России повысил ключевую ставку до 8% годовых.

«Инфляционные риски, связанные в том числе с усилением геополитической напряженности и его возможным влиянием на динамику курса национальной валюты, а также обсуждаемыми изменениями в налоговой и тарифной политике, возросли, – поясняют в Центробанке данный шаг. – Усиление данных рисков приведет к сохранению инфляционных ожиданий на повышенном уровне и создаст угрозу превышения инфляцией целевого уровня в ближайшие годы».

Таким образом, заметный рост ставок следует ожидать с началом осени. Другой вопрос – насколько этот рост окажется значительным. Как пояснил БН аналитик «Инвесткафе» Тимур Нигматуллин, на текущий момент ставка рефинансирования уже на 0,5 п. п. превышает базовую инфляцию в годовом выражении. «Вряд ли у ЦБ появится потребность в дальнейшем ее повышении, – уточнил он. – Скорее всего, ставка останется на этом уровне минимум до конца года».

Проще говоря, все худшее уже произошло. И можно делать прогнозы с высокой точностью. Например, заместитель руководителя департамента ипотечного кредитования «Домус финанс» Андрей Урбанович полагает, что к концу года средняя ставка составит порядка 13-13,5 %. И мы готовы присоединиться к такому прогнозу.

График 

Источник: Счетная палата РФ
 

Таблица 1
«Единая» программа АИЖК будет ориентирована на следующие категории граждан:

Источник: АИЖК
 

Таблица 2

Банковские процентные ставки по жилищному кредитованию на конец июля
(скачать xls)
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
 

Таблица 3

Изменение средней процентной ставки за месяц для кредита на 15 лет (первый взнос 30-50% от стоимости квартиры, оформление страхования титула, жизни, имущества)

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Игорь Чубаха    Фото: pressfoto.ru