Прежде чем взять на себя финансовые обязательства, заемщик жилищного кредита должен определиться, достаточно ли он зарабатывает.
Цена вопроса
Перед заполнением заявки на получение ипотечного кредита его потенциальный получатель должен здраво оценить, какую финансовую ответственность он берет на себя. Подсчитаем будущие расходы.
Паспорта и формы на квартиру – зачем они нужны?Для совершения сделки на вторичном рынке жилья продавец сегодня обязан представить лишь правоустанавливающий >>
До того как заемщик возьмет кредит, он будет должен сам заплатить определенную сумму – так называемый первоначальный взнос. Проще говоря, банки не дают в долг сумму, равную стоимости приобретаемого жилья. Они требуют, чтобы клиент тоже сделал определенный взнос. Минимальный платеж колеблется в пределах от 10 до 30% от общей суммы кредита.
И, кстати, как правило, чем крупнее выплачиваемая самим заемщиком доля, тем ниже ежемесячная процентная ставка. При наличии 30-процентного взноса можно получить ставку на 1-2 процентных пункта ниже, чем при первоначальном взносе в 5-15%.
Также на размер ставки влияет срок, на который берется кредит. Чем дольше время выплат – тем выше ставка. Банкиры полагают, что при длительных сроках кредитования риски невозврата возрастают. Ведь должник может заболеть или потерять высокооплачиваемую работу.
Кроме того, заемные деньги обесценивает инфляция, и повышенной ставкой банк компенсирует инфляционные потери. Правда, сегодня даже взятые на 30 лет кредиты почти все заемщики гасят досрочно. Обычно лет за десять. То есть в реальности риски банков по долгосрочным кредитам невысоки.
В последнее время в ипотечных продуктовых линейках банков все чаще главным определяющим фактором для ставки оказывается не величина первоначального взноса и срок кредита, а размер займа. Чем больше кредит – тем ниже проценты.
Кстати, периодически какая-нибудь кредитная организация заявляет, что готова давать ипотеку без первого взноса. Но в подавляющем большинстве случаев это лишь маркетинговая хитрость. Чаще всего такие заявления означают, что кредит дается под залог имеющегося жилья.
В целом размер процентной ставки для многих неискушенных заемщиков оказывается при выборе банка главным критерием. Профессионалы же советуют ориентироваться не только на ставку, но и на стоимость приобретаемого объекта. Ведь вполне возможна ситуация, когда – благодаря низкой стоимости квартиры – даже высокая процентная ставка окажется приемлемой.
Таким образом, первым шагом будущего заемщика должно стать знакомство, пусть самое поверхностное, с ипотечным рынком, и в частности с программами хотя бы первой двадцатки игроков этого сегмента.
Не забудьте приплюсовать
Первым взносом и ежемесячными выплатами будущие расходы потенциального заемщика ипотеки не ограничиваются.
У каждого банка есть требования по страхованию приобретаемого жилья. При этом – согласно Гражданскому кодексу РФ – в обязательном порядке страхуется только предмет залога, остальные виды страхования – дело добровольное.
Но банки выстраивают требования таким образом, что заемщику обойдется дешевле застраховать объект от всех рекомендуемых рисков, чем потратиться лишь на обязательное страхование.
«Все продукты ипотечного страхования нацелены на защиту не заемщика, а банка. При наступлении страхового случая выгодоприобретателем является банк, – отмечает генеральный директор Консультационного центра “Недвижимость и Страхование в Петербурге” Николай Лавров. – Если заемщик намерен защищать свои собственные интересы, ему придется нести дополнительные расходы».
При этом будущему заемщику придется смириться с тем, что кредитор пытается выжать деньги из всего. В частности, платным является пользование банковской ячейкой или аккредитивом. Порой доходит до смешного – так, один из ведущих игроков ипотечного рынка берет за ксерокопирование пакета подготовленных заемщиком документов 2 тыс. руб. Также за многие услуги кредиторы запрашивают комиссионные вознаграждения. Например, за открытие банковского счета.
Согласно действующему законодательству банки в договорах должны на первой же странице указывать полную стоимость кредита. Но финансисты в большинстве еще не перешли на такие формы договора, а Центробанк наказывать за нарушение закона не спешит.
Проще говоря, будущему заемщику следует ожидать незапланированных разовых трат. По оценкам специалистов, эти расходы могут доходить до 20 тыс. руб.
Также заемщику, если предполагается сделка на вторичном рынке, придется оплатить услуги оценщика. У многих банков есть свой список оценщиков, отчеты которых они готовы принять, многие ориентируется на список АИЖК, некоторые рассматривают отчеты любого оценщика, удовлетворяющие требованиям законодательства. Но вне зависимости от того, с какими именно оценщиками конкретный банк готов работать, наличие формального отчета об оценке при заключении подобных договоров обязательно.
Наконец, нужно учитывать следующее. Если банк отказывает в выдаче ипотеки, он не обязан объяснять причину. Поводом же для отказа может послужить какой-либо пустяковый промах физического лица, отмеченный в кредитной истории.
Поэтому осторожные заемщики предпочитают перед оформлением заявки проверить содержание своей кредитной истории. Сами бюро кредитных историй обязаны раз в год знакомить граждан с накопленными «досье» бесплатно.
Однако на практике зачастую платить приходится. «К сожалению, на деятельность других организаций, например нотариальных контор, эта норма не распространяется», – поясняет заместитель генерального директора Национального бюро кредитных историй Алексей Волков
Кто сколько стоит
При оценке кредитоспособности банки исходят из расчета, что тратить на ежемесячные выплаты заемщик должен не более половины своих доходов.
Поэтому есть еще один параметр, влияющий на назначаемую банком процентную ставку. Если соискатель подтверждает доход справкой с места работы по форме 2-НДФЛ – ставка ниже, если справкой в свободной форме за подписью главного бухгалтера (руководителя организации) – выше.
В качестве доходов заемщика, помимо зарплаты, банк может зачесть заработки на втором месте работы. Подтверждающим документом в этом случае является подписанная работодателем справка, копия трудового контракта, заверенная отделом кадров организации, и копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период, заверенная налоговой инспекцией.
При этом заемщик должен отработать по основному либо дополнительному месту работы определенное время. Требования банков разнятся: одним достаточно месяца после испытательного срока, другие настаивают на полугодичном сроке.
Также банк готов рассматривать в качестве источника доходов деньги от сдачи в аренду «старой» квартиры. Но и эти суммы банк будет учитывать, лишь в случае уплаты соответствующих налогов.
В качестве будущих доходов кредитор может засчитать пенсионные выплаты. Напомним, такие выплаты, начиная с 1 июля 2012 года, могут получать российские пенсионеры, имеющие средства пенсионных накоплений.
Более того, принимаются и подтвержденные обязательства по страховым выплатам, например, если гражданин являлся вкладчиком лишившегося лицензии банка.
Наконец, банкиры готовы учитывать доходы от принадлежащих претенденту акций или долей в фирме. «В случае владения акциями (паями, долями в уставном капитале) какой-либо коммерческой организации дополнительно представляются копии учредительных документов, заверенные печатью организации», – поясняют в Банке Москвы. Но заемщику придется доказывать, что эти активы приносят прибыль. Подтверждением чего, например, может служить налоговая отчетность.
Впрочем, уже несколько лет на граждан с достатком ориентирован специализированный продукт: ипотека «по двум документам». Многие банки предлагают заемщику вообще никак не подтверждать свои доходы, но внести большой первый взнос. От 35% стоимости объекта и выше.
Кстати, определенная возможность сэкономить (обычно снизить ставку на 1 процентный пункт) появляется у заемщика, если организация, в которой он работает, находится в данном банке на зарплатном или ином обслуживании. Например, партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России – участниками зарплатных проектов являются свыше 20 тысяч компаний.
Возможны скидки и по другим пластиковым картам.
Минус текущие обязательства
Кредитная история рассказывает не только о «забытых» провинностях соискателя, но и о текущих долгах по выплачиваемым кредитам.
Эти обязательства при оценке кредитоспособности банк автоматически вычитает из доходов заемщика. Проще говоря, заемщик может взять вторую ипотеку, не выплатив первую. Но при соблюдении главного условия: сумма общих выплат не должна превышать половину его ежемесячного дохода.
Многие кредиторы вычитают из доходов лимиты по неактивированным кредитным картам. Соответственно, профессионалы ипотечного рынка рекомендуют соискателям перед оформлением заявки все свои кредитки закрыть. Впрочем, в последнее время наметилась другая тенденция – неизрасходованные деньги на кредитке не учитывать.
Резюмируем. После оценки предложения на рынке ипотечного кредитования будущий заемщик должен перейти к оценке себя. Здраво взвесить свои финансовые возможности и определить, на какой кредит он может в принципе рассчитывать. И застраховать себя от различных передряг. К примеру, в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию считают, что перед получением кредита заемщик просто обязан иметь накопления в размере «подушки безопасности» на полгода выплат.
Отметим, что, подсчитав будущие расходы, соискатель кредита может прийти к выводу, что в одиночку ипотеку ему не потянуть. И ему потребуются созаемщики. Но о созаемщиках и поручителях – в следующих публикациях.
