– Агентства недвижимости все больше продают на первичном рынке, хотя в самом начале его становления их интересовало только готовое жилье. А на первичке продажами занимались сами застройщики. Почему ситуация изменилась?
– Все очень просто. Представьте себе магазин электронной техники, реализующий, например, продукцию только одной торговой марки. Он может быть успешным, но все же ассортимент ограничен. А есть магазины, торгующие продукцией разных брендов. Разумеется, они будут иметь больший товарооборот.
Так же и на рынке жилой недвижимости. Продажа строящихся квартир через профессиональных продавцов, через агентства недвижимости – это для застройщика дополнительный канал реализации.
Центр развития проектов «Петербургская недвижимость» был первым, кто начал продавать «стройку». Мы пришли к этому где-то в середине 1990-х и достигли определенных успехов.
А вообще, строительные компании поняли необходимость сотрудничества с риэлторами после кризиса 2008 года, когда у них просто рухнули объемы продаж. Теперь все или практически все застройщики пользуются услугами агентств недвижимости.
– Сколько объектов первичного рынка сейчас продается через агентства и какова их доля в общем объеме продаж?
– В целом по городу – чуть более трети. При этом в 2013 году «Петербургская недвижимость» продала более шестнадцати тысяч квартир в строящихся домах. Это 25% от всего прошлогоднего объема продаж на первичном рынке Петербурга и его пригородов на территории Ленинградской области.
– Могу предположить, что столь высокие достижения у вас потому, что вы являетесь частью Setl Group. Следовательно, продаете свои же квартиры…
– Вы правы только отчасти. Действительно, около 40% продаж у нас – квартиры в домах, которые строит Setl City. Однако все остальные продажи приходятся на других застройщиков. Например, мы очень удачно реализуем квартиры ЖК «Триумф Парк», которые возводит другой застройщик – Mirland Development.
– Знаете, для меня было удивительно участие риэлторов на «первичке». Ведь у застройщиков есть свои отделы продаж, которые публикуют рекламу в массе печатных и электронных СМИ, в том числе в «Бюллетене Недвижимости». Покупателю достаточно выбрать подходящий вариант – и проблема решена.
– Вы заблуждаетесь. Полистайте рекламу – и увидите море проектов, море предложений. А квартира выбирается в большинстве случаев один раз и надолго. Застройщиков и проектов много. В рекламе предложения всегда выглядят прекрасно, как будто любое из них создано специально для вас.
В то же время застройщики у нас очень разные. Качество строительства тоже разное. Разобраться в этой тьме предложений среднестатистический покупатель не способен. Ему необходима помощь. Причем для него наша – агентства – помощь ничего не стоит. Он получает услуги юриста, услуги в организации ипотеки… и все это бесплатно.
– Не значит ли это, что застройщики вместе с агентами накручивают цену квадратного метра? Ведь работа агента стоит денег.
– Любую цену формирует прежде всего рынок. И квартиру нельзя продать дороже, чем ее готов приобрести покупатель.
– Вот и пришло время поговорить о рынке. Еще не так давно у нас была точечная застройка, затем начали застраивать поквартально, а теперь и вовсе создают целые микрорайоны. Неужели при таком росте объемов нового жилья не возник избыток предложения?
– Пока не возник. Посудите сами. Возьмем последние полгода. Продано за это время 2,41 млн кв. м нового жилья, а выведено на рынок в тот же период около 2,7 млн. То есть не продано на начало июля всего около 300 тыс. кв. м, что для рынка не существенно. Он поглотит этот остаток.
– Нельзя отрицать, что покупательская способность российских граждан упала, доходы не растут. Тем не менее новое жилье активно раскупается. Не связано ли это с пресловутыми «инвестиционными покупками»?
– Действительно, был всплеск таких покупок в марте-апреле. Это было связано с прыжками курса евро, Крымом, всеобщим беспокойством. Гораздо большее число потребителей, чем обычно, в этот период вложили деньги в недвижимость. На реальный рынок вышло много потенциальных покупателей. При этом случаи, когда человек купил двадцать или тридцать квартир, единичны.
– То есть все-таки в основном люди покупают для себя?
– Абсолютное большинство покупает для себя. Но есть и сделки, когда люди приобретают жилье для того, чтобы сдавать его в аренду, а со временем, например, передать детям. Но этого никак не отследить. И получается, что, с одной стороны, это инвестиционная покупка, с другой – улучшение жилищных условий.
– Во многих новых жилых массивах сейчас огромное количество небольших малогабаритных квартир, которые сдаются внаем. Выгодно ли вкладывать деньги в то, чтобы стать своего рода рантье?
– Если мы начнем считать рентабельность этого бизнеса, то поймем, что она оставляет желать лучшего. Думаю, что у большинства покупателей нового жилья это просто способ сохранения денег в ликвидном активе, а именно в недвижимости.
Давайте, я посчитаю прямо сейчас. Допустим, однокомнатную квартиру можно сдать за 25 тыс. руб. в месяц. Такое жилье можно продать ориентировочно за 4 млн руб. И получаем доходность от сдачи около 7% годовых.
– Сейчас банки по депозитам предлагают больше…
– Совершенно верно. Доходность невысокая. Но недвижимость – это надежный ликвидный актив, который постоянно растет в цене. А банк сегодня есть, а завтра, может быть, его не будет, как это недавно случилось с некоторыми из них. Поэтому инвесторы, которых вы назвали рантье, вкладывались в стабильные активы.
– Олег Валентинович, инвесторы – это максимум 15% от всех покупок на первичном рынке. Однако жилья выводится на рынок много и оно прекрасно раскупается. В чем секрет?
– Думаю, что причина в колоссальном неудовлетворенном спросе. С теми доходами, которые сегодня есть у жителей нашего города, можно брать ипотеку. Банки им доверяют.
Благодаря проектам комплексного развития территорий в окраинных районах, где квадратный метр стоит относительно недорого, новое жилье стало доступно огромному количеству людей.
– Значит, главную роль сыграла ипотека? Люди активно берут в долг? Ведь уже появилась такое словосочетание, как «ипотечный раб»…
– С одной стороны, действительно ипотека. С другой – богатое предложение. И это позволяет все большему числу людей реализовать свою мечту о собственном жилье.
– Как рождается этот спрос?
– Петербург – мегаполис, где до сих пор много нерасселенных коммуналок. У петербуржцев подрастают дети. Родители ищут для них жилье. Плюс к тому – к нам едут из других регионов России, а также ближнего зарубежья.
– Предложение успевает за спросом?
– Пока успевает. По сравнению с первым полугодием 2013 года у нас объем ввода жилья увеличился почти на 60%. Рос спрос, росло предложение. При этом цена квадратного метра за полгода увеличилась всего на 4%, то есть в пределах инфляции. По сути, это значит, что и не росла. На рынке сегодня огромная конкуренция, и она играет на руку потребителю.
