Учитывая, что этот рынок работает около года, то цифры впечатляют. Другое дело, что большая часть этих ПИФов не ориентирована на розничные рынки, а предназначена для реализации определенных проектов конкретными инвесторами.
О проблемах и перспективах индустрии ЗПИФН мы решили поговорить с генеральным директором Группы компаний «Альянс Континенталь», советником президента ЗАО «ИНТЕКО» Алексеем Чаленко. Материал подготовлен порталом Arendator.ru специально для «ДН».
— Алексей, в российской практике ЗПИФН позиционируется как наиболее удобный инструмент для реализации девелоперских проектов. Среди главных его преимуществ называют возможность оптимизации налоговых платежей.
– Начнем с того, что это инструмент не для налоговой оптимизации, это – механизм для привлечения инвестиций. С небольшой натяжкой ЗПИФН можно использовать для решения каких-то других прикладных задач помимо привлечения инвестиций, в том числе и для девелопмента. Однако распространенная точка зрения – что это удобный инструмент для оптимизации налогов – на мой взгляд, неверна. Она распространяется теми компаниями, чей бизнес зависит от количества зарегистрированных фондов.
Тем не менее нельзя однозначно говорить о том, что ЗПИФН интереснее и лучше, чем какие-то другие юридические конструкции, потому что есть весьма ощутимые
нюансы, связанные с налогом на добавленную стоимость, есть тонкости, связанные с невозможностью амортизации всех расходов, внутри фонда есть сложности с оформлением документов. Если же говорить об использовании ЗПИФН в процессе девелопмента, то тут все зависит от того, как именно вы собираетесь использовать построенный объект в дальнейшем. Если вы строите для себя и на всю жизнь, то ЗПИФН вам близок (в том числе и с налоговой точки зрения), потому что это практически инвестиция. Если же вы строите для того, чтобы продать, то я не считаю, что данный способ – лучший.
— Считается, что возможность реинвестирования полученной прибыли в несколько раз увеличивает эффективность фонда по сравнению с другими инструментами.
– Действительно, в теории получается, что мы можете сэкономить 24% (платежи по налогу на прибыль. – Прим. Arendator.ru). Однако на практике эффективная ставка налогообложения гораздо меньше. Кроме того, выгода, полученная в части платежей по налогу на прибыль, нивелируется проблемами, связанными с расчетами по НДС. Дело в том, что ЗПИФН не является юридическим лицом, поэтому не имеет права в бухгалтерских документах выделять НДС. А следовательно, компании, которые с ним работают, теряют возможность брать уплаченный НДС к учету.
В целом, до последнего времени у налоговых органов не было определенной позиции по ЗПИФН, поэтому многие компании реально использовали этот механизм, чтобы не платить ряд налогов. Однако на данный момент большинство правовых коллизий устранено. И подобной неразберихи, которая была раньше: хочешь – плати, хочешь – не плати, – конечно, уже не будет.
— Почему в России паевые фонды недвижимости не развиваются так, как на Западе? В чем наше отличие от западной модели?
– Основное отличие (и это особенно актуально для девелоперских проектов) – в том, что в западной схеме отсутствует необходимость формирования фонда единовременно. При этом на Западе широкое распространение получила такая практика, как подписка. Другими словами, инвесторы, которые покупают паи фонда, не платят всех денег сразу, потому что если, к примеру, вы строите объект на 100 млн руб., то вам все 100 млн сразу не нужны. Потом в течение какого-то периода, скажем, год или два (в зависимости от продвижения проекта), вы высылаете требования к инвесторам доперечислить определенную сумму. Таким образом, фонд растет. После продажи достроенного объекта деньги возвращаются инвесторам. Это – очень удобный инструмент именно для инвестиционной деятельности.
А в российской практике он существенно усложнен. Потому что мы должны формировать фонд изначально на всю сумму либо доформировывать его путем перерегистрации правил в ФСФР. Вот это составляет большое неудобство. Хотя в данный момент Госдума работает над поправками к Закону «Об инвестиционных фондах», после принятия которых данная сложность тем или иным образом будет устранена.
Второе неудобство заключается в использования активов такого фонда в качестве залогового инструмента. Если вы собрали 100 млн и вам не хватает 300 руб., то добрать эти деньги практически невозможно.
— То есть если вы – девелопер – строите, например, торговые центры, используя ЗПИФН, то банки не дадут вам займы под залог ваших объектов?
– Теоретически вы, конечно, можете перезаложить ваш торговый центр, однако практически банки очень неохотно идут на кредитование под залог паев. Известные случаи такого рода можно пересчитать по пальцам одной руки.
— А как же аффилированные банки?
– Аффилированные могут кредитовать под что угодно, хоть под ваш галстук с цепочкой.
— И все-таки, несмотря на все сложности, этот инструмент активно используется, в том числе и для получения налоговых преимуществ.
– Вообще, ЗПИФН предназначен для привлечения инвестиций, и на сегодняшний день все больше и больше компаний используют его прямо по назначению. Правда, на данный момент активы под управлением трех самых больших закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, имеющих больше сотни пайщиков каждый, составляют от 4 млн руб. до $15 млн (385,5 млн руб.). Конечно, на такие деньги сложно построить что-то серьезное.
Другой областью применения ЗПИФН является структурирование существующего имущества или трастовое управление. Яркий пример – крупнейший на сегодняшний день ЗПИФН «Фонд «Федерация».
— Тогда стоит ли инвестировать в эти фонды вообще?
– Надо смотреть с пристрастием. Ведь таких фондов, если я не ошибаюсь, сейчас зарегистрировано около 150. Другой вопрос, кто управляет этими фондами. Полутора сотен команд, необходимых для того, чтобы это делать действительно эффективно, в России не существует физически. Поэтому розничному инвестору я бы вообще не советовал пользоваться такими инструментами. А если идти туда со своими капиталами, то только после тщательного анализа. Прежде всего стоит обратить внимание на историю фонда, на его размер. Понятно, что фонд в 10 млн руб. не может нормально управляться. Комиссии управляющей компании будут составлять от 200 до 500 тыс. в год. На эти деньги просто невозможно содержать нормальную команду.
В принципе, сам по себе ЗПИФН – достаточно интересный инструмент. Если сравнивать его с другими механизмами, существующими в российском правовом поле, то он – даже очень хороший. Если же посмотреть немножко шире, то я, например, знаю множество инструментов еще лучше. Однако наши законодатели, к сожалению, дали нам только этот.
|
ДОСЬЕ «ДН»: Алексей Чаленко
Родился в 1974 году в Новосибирске. В 1995 году с отличием закончил экономический факультет Новосибирского государ-ственного технического университета, а в 1997-м году – магистратуру Высшей школы экономики по специальности «Финансы и фондовый рынок».
|
