— Дэвид, я знаю, что в начале лета вы вместе с группой инвесторов совершили поездку по регионам России.
– Первое впечатление – о регионах нельзя говорить как о чем-то целом. Каждый округ, каждый край обладает только ему присущими особенностями. Об этом достаточно сложно судить, сидя в Москве, потому мы и отправились в поездку – чтобы увидеть все своими глазами. Зато теперь у меня сложилось достаточно четкое представление о Ростове, Екатеринбурге, Новосибирске – последний вообще напомнил мне Варшаву 12–13-летней давности (разумеется, в позитивном отношении).
Мы специально остановили свой выбор именно на этих городах (помимо уже названных, были еще Челябинск, Уфа, Самара, Сочи), поскольку некоторые инвесторы никогда в жизни не слышали о них, зато теперь они увидели их потенциал, оценили, куда в России можно вкладывать деньги. Это только кажется, что вышеперечисленные города ничем не отличаются от деревень, каких-то небольших поселков. На самом деле там живет больше людей, чем в Хьюстоне, Далласе, Майами.
— Значит, вы будете инвестировать в российские города?
– Может быть, но не во все города. Я видел, что каждый город привлек как минимум двух-трех человек, готовых вложить туда деньги.
У каждого инвестора есть свои требования, свои пожелания, и каждый город отличается от другого. Возьмем для примера Уфу. С точки зрения торговли особого желания вкладывать туда деньги не было, но зато этот город вызвал интерес инвесторов, которые занимаются жилыми проектами.
— Имеете ли вы представление о потенциале Северо-Запада вообще и Петербурга в частности?
– Сейчас в Петербурге действует не представительство, а филиал голландского отделения DTZ Zadelhoff. Они узко специализируются только на управлении недвижимостью, не участвуют в глобальной деятельности DTZ. Мы, московский офис DTZ, полноценно представляем глобальную компанию DTZ и ведем проекты в России и странах СНГ. Открытие офиса в Петербурге – это расширение московского (читай российского) офиса DTZ на Северо-Запад. Хотя, повторю, мы работаем по всей России. Лишь на этой неделе я отправил двух человек во Владивосток и Хабаровск, сам на выходных улетаю в Екатеринбург… В общем, мы работаем везде.
— Да, я знаю. Вас очень тяжело в Москве застать.
– (Смеется.) Это уже другой вопрос. Но, возвращаясь к Петербургу, хочу повторить, что мы собираемся открыть там свое представительство, и случится это в самое ближайшее время – в этом или в следующем месяце. По крайней мере, я уже озадачил этим наш финансовый отдел; мы уже начали подыскивать помещение, человека, который будет это представительство возглавлять. В общем, мы хотим работать в Петербурге.
В то же время мы не собираемся открывать офис, например, в Екатеринбурге, несмотря на то, что ведем там три или четыре проекта, или в Самаре. Думаю, каждый город нужно рассматривать индивидуально, и в этом смысле Петербург отличается от всех остальных городов, в том числе и от Москвы. Я не хочу сказать, что это плохо или, наоборот, хорошо. Это просто факт.
Есть целый ряд инвесторов – шведы, финны, норвежцы, которые нацелены только на Петербург. Этот город расположен недалеко от них, на море, имеет морской порт – именно этими факторами они объясняют его привлекательность.
Нельзя сделать так, чтобы какой-нибудь успешный архитектор взял успешный проект в Москве или в Варшаве и с точностью воспроизвел его в Петербурге. Каждый рынок обладает своей спецификой, и ваш город – не исключение. Сравнивать Москву и Петербург – это все равно, что сравнивать Нью-Йорк и Бостон, Лос-Анджелес и Сан-Франциско. Вроде бы то же самое, но они так отличаются друг от друга!
— И все же – назовите, пожалуйста, хотя бы два–три отличия.
– Многие считают, что в Петербурге проводится гораздо больше мероприятий, связанных с культурой и искусством, чем в Москве. С этим утверждением я не собираюсь спорить. В то же время давайте вспомним – когда в Москве появился первый «Макдональдс»? В январе 1990 года! А в Петербурге – только в 1996–1997 годах. И дело здесь не в другом законодательстве.
Самый важный аспект в торговле – это покупатели. Не то чтобы покупатель в Петербурге имел меньше доходов, чем московский. Просто петербуржцы по-другому смотрят на товары, сам процесс приобретения товаров происходит у вас по-другому, чем в Москве. В Москве, как мне кажется, очень много приезжих их других регионов, которые выбираются в столицу за покупками, а потом возвращаются к себе домой в Нижневартовск. В Петербург люди так не приезжают – по крайней мере, не в таких количествах, поэтому здесь совсем другая торговля.
Кроме того, в Петербурге совсем другая линия горизонта. Достаточно забраться на Исаакиевский собор, чтобы увидеть крыши всех зданий, поскольку в городе действует ограничение по высоте. А это накладывает отпечаток на характер рынка.
Не все инвесторы готовы приобретать исторические здания в качестве объекта для инвестиций. Для большинства из них нужны «самые что ни на есть» обычные, простейшие здания, которые можно найти в любом городе.
— Какой суммой вы могли бы оценить инвестиционный потенциал DTZ в России?
– Вряд ли я смогу назвать конкретную сумму. Скажу по-другому: есть десятки инвесторов, имеющих возможность вкладывать больше миллиарда долларов в российскую недвижимость. Инвесторы уже начинают вносить относительно крупные суммы, и рынок ощущает давление на ставку капитализации. В начале 2006 года я сказал, что ставка капитализации в 2008 году будет составлять 8%. Я был не прав – она уже ниже 8%.
Кроме того, сейчас на рынке появляются институциональные инвесторы, готовые купить объект недвижимости по ставке капитализации, составляющей 7%. Два года назад она достигала отметки 12%. Согласитесь, разница просто огромная. Что касается проектов DTZ, я считаю, что у нас очень хорошие позиции в сфере торговой недвижимости. Например, мы очень тесно сотрудничаем с компанией IKEA, сдаем ее мега-моллы в аренду в разных городах. Есть еще складские помещения – к примеру, компании RDS, которая работает и в Москве, и в Петербурге. Вот, наверное, самые крупные имена, которые я готов назвать.
— Скажите, пожалуйста, насколько применим западный опыт в сфере коммерческой недвижимости на российском рынке?
– Российский рынок недвижимости – не то место, где мы пытаемся «изобрести велосипед». Мы хотим, чтобы все получилось как нельзя лучше, а для этого, на мой взгляд, нужно взять проект, хорошо себя зарекомендовавший в другом месте, и модифицировать его под российский рынок.
|
СПРАВКА «ДН»: DTZ является одной из ведущих международных компаний в области консультаций, предоставления услуг и инновационных решений в сфере недвижимости во всем мире. Поскольку рынок недвижимости и запросы клиентов приобретают все более интернациональный характер, DTZ обладает всеми возможностями, чтобы наилучшим образом удовлетворить межрегиональные потребности клиентов в Европе, странах Северной и Южной Америки и Азиатско-Тихоокеанском регионе. Имя DTZ хорошо известно в крупных городах от Сан-Франциско до Шанхая, от Стокгольма до Сиднея и объединяет более 10 000 сотрудников в 192 офисах и 40 странах по всему миру. DTZ широко представлена на рынках недвижимости Европы офисами в 78 городах, 23 странах и численностью сотрудников свыше 3 400. В Азиатско-Тихоокеанском регионе DTZ охватывает основные рынки Австралии и Новой Зеландии, а также Азии – Китай (включая Гонконг и Тайпей), Индию, Японию, Сингапур и другие юго-восточные азиатские рынки. DTZ оказывает консультационные услуги в сфере недвижимости международным корпоративным клиентам в Северной Америке благодаря сотрудничеству с компанией Staubach – международной консультационной фирмой в области недвижимости. Источник: данные компании |
