Светлана Чевдарь: Оценка без прикрас

Выдавая кредит предприятию под залог имущества, банк должен оценить предмет залога. Для этого кредитные организации прибегают к услугам независимых специалистов-оценщиков, в обязанности которых входит определение реальной стоимости того или иного объекта. Выдаваемый экспертом отчет об оценке стоимости залога позволяет кредитной организации сделать вывод о ликвидности объекта, цене и сроке его реализации с учетом конъюнктуры рынка и инвестиционной привлекательности. Рассказывает начальник отдела оценки недвижимого имущества Консалтинговой группы «Лаир» Светлана Чевдарь.

– Светлана Сергеевна, расскажите, пожалуйста, существуют ли какие-либо особенности в оценке имущества для целей кредитования?

– Безусловно, существуют. Ключевым моментом при оценке какого-либо имущества является анализ наиболее эффективного его использования. Но при оценке имущества для целей кредитования объекты оцениваются только в текущем пользовании, и подобный анализ не проводится. Кроме того, помимо определения рыночной стоимости объекта, ряд банков просит оценщика включить в отчет такие разделы, как изменение стоимости объектов в течение срока кредитования и определение ликвидационной стоимости объектов.

– Насколько я понимаю, ликвидационная стоимость – это та стоимость, по которой объект можно быстро продать при условии, что продажа носит вынужденный характер…

– Совершенно верно. Понятие ликвидационной стоимости имеется в Постановлении Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 «Об утверждении стандартов оценки». Суть его состоит в том, что ликвидационная стоимость объекта рыночной оценки должна быть уменьшена на ту величину, которая отражает сжатое время продажи (это ликвидационная скидка). В случае, когда ликвидационная стоимость определяется для кредитования под залог, оценщики используют Положение Банка России № 254-П от 26.03.2004 «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».

– То есть размер ликвидационной стоимости напрямую зависит от времени продажи?

– Да. При увеличении длительности экспозиции объект может быть продан дороже. Справедливо и обратное утверждение: при увеличении цены продажи требуется большее время экспозиции. Таким образом, между ликвидационной стоимостью и временем экспозиции существует соотношение, которое отражает уровень ликвидности объекта и возможность его ускоренной продажи.

– Какой может быть ликвидационная скидка?

– Ликвидационная скидка в среднем составляет 20–40%. Иногда скидка может быть равной нулю – это случается, когда среднерыночный срок экспозиции объекта менее шести месяцев. Таким образом, ликвидационная стоимость равна рыночной. Для крупных – неликвидных – объектов ликвидационная скидка может достигать 60–70%.

– Вы упомянули крупные объекты. Насколько сложно их оценивать и в чем состоит особенность оценки больших имущественных комплексов и дорогостоящей недвижимости?

– Оценка крупного имущественного комплекса – действительно сложный процесс. Если комплекс оценивается целиком, то мы имеем дело с единой технологической цепочкой взаимосвязи движимого имущества и объектов недвижимости. Подобные объекты оцениваются через бизнес, с точки зрения доходного подхода. Использование такого подхода к оценке основано на том, что стоимость имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет. При применении данного подхода анализируется отрасль, к которой относится оцениваемый имущественный комплекс, баланс предприятия, его доходы и расходы. После того как стоимость бизнеса рассчитана, необходимо определить тот удельный вес, который в рамках бизнеса составляет стоимость недвижимого и движимого имущества.

– Проводится ли экспертиза отчетов об оценке для целей кредитования?

– Разумеется. Дело в том, что потенциальный заемщик (а именно он в большинстве случаев выступает заказчиком оценки) заинтересован в том, чтобы оценочная стоимость его имущества была максимальной. Кредитора, естественно, это не устраивает, так как в случае невозврата кредита банк будет вынужден погасить свои убытки посредством продажи заложенного имущества. Ведь так как вследствие завышенной оценки сумма займа была существенно больше реальной стоимости залогового обеспечения, вероятность того, что кредитор сможет покрыть все свои убытки по данному заемщику, невелика. А поскольку решение о выдаче кредита банк принимает на основании отчета об оценке, сотрудники кредитных организаций внимательно изучают представленные оценщиками документы. И прежде всего рассматривается стоимость, которая получилась в обоснованном в соответствии с официальными стандартами оценки заключении о рыночной стоимости имущества. Если стоимость, на взгляд эксперта, завышена или занижена, он должен изучить расчеты и разобраться в ситуации. Например, может быть занижена ставка дисконтирования в расчетах, завышена арендная плата в доходном подходе, при сравнительном подходе неправильно скорректирована стоимость объектов-аналогов по отношению к оцениваемому объекту и т. д. В конечном итоге эксперт должен провести альтернативный расчет объекта, составить экспертизу на отчет и сделать вывод, не выходят ли действия оценщика за рамки требований оценочного законодательства. Далее пишется резюме по поводу того, насколько верно выполнен отчет. И эта экспертиза направляется в кредитный отдел банка.

– К каким оценщикам лучше обращаться?

– К независимым и квалифицированным. Сейчас в большинстве банков проводится аккредитация специалистов по оценке, которых они рекомендуют своим потенциальным клиентам для проведения оценки предмета залога. Хотя, конечно, можно обратиться в кредитную организацию, имея на руках отчет об оценке, выполненный независимым оценщиком. Но только при этом необходимо учитывать, что оценщиков, которым банки доверяют, не так много. Поэтому, чтобы затраты на проведение этой оценки не оказались напрасными, необходимо выбирать специалистов по оценке, давно и успешно работающих на рынке оценочных услуг и имеющих устойчивую деловую репутацию в банковской сфере.

Текст: Татьяна Елекоева