Купить или арендовать апартаменты: что выгоднее?

Уже сейчас в Петербурге строятся с десяток апарт-отелей различного класса общей площадью свыше 100 тыс. кв. м. По прогнозам экспертов, в ближайший год-полтора появится еще пять-десять таких проектов.

Ближе к Европе

По словам руководителя проекта Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Евгении Литвиновой, за первое полугодие 2014 года в продажу вышли 56,4 тыс. кв. м в городских апарт-отелях. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», суммарная площадь всех апарт-отелей Петербурга в настоящее время превышает 150 тыс. кв. м (см. таблицу 1).

Сейчас рынок апарт-отелей представлен исключительно объектами класса «комфорт» и выше. Многие девелоперы позиционируют свои проекты как коммерческую недвижимость, которую можно сдавать в аренду, получая постоянный доход. Этот рынок пока находится в процессе становления. «Сформированного сегмента апарт-отелей в настоящее время не существует», – уверяет заместитель генерального директора ГК «Пионер» (направление «Санкт-Петербург») Константин Ковалев. По его словам, оценить перспективы и уровень развития рынка в Петербурге можно будет только после того, как в городе введут в эксплуатацию хотя бы два-три подобных объекта.

С этим мнением согласен и вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Павел Гончаров. «Четкого определения, что такое апарт-отель, у нас нет. Этим словом называют как небольшие гостиницы, так и элитные дома, квартиры в которых приобретают для постоянного проживания. Хотя в европейском понимании апартаменты – это коммерческая недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду», – поясняет эксперт. По его сведениям, на территории Петербурга таких апарт-отелей, недвижимость в которых предназначена именно для сдачи в аренду, строится или уже сдано всего четыре.

Плюсы и минусы

Чем апарт-отель отличается от жилья? В первую очередь тем, что это коммерческая недвижимость, соответственно, в ней нельзя прописаться, а цена коммунальных услуг будет примерно на 20% выше той, что платят владельцы обычных квартир. Но при этом жильцы апарт-отелей получают набор дополнительных услуг, не предусмотренных в жилых домах. Например, собственной прачечной, химчистки и пр.

Потенциальные покупатели часто задаются вопросом, есть ли смысл приобретать апартаменты для постоянного проживания? Судя по опросу, проведенному на выставке-семинаре «Жилищный проект», более половины петербуржцев не рассматривают апартаменты в качестве полноценной замены обычному жилью. Граждане заявили, что им нужна постоянная регистрация, а в апартаментах получить ее невозможно.

Статистика реальных сделок зависит от уровня проекта. К примеру, по данным отдела продаж апарт-отеля Salut (объект позиционируется в классе «комфорт»), около 70% всей недвижимости в этом комплексе горожане приобретают для собственного проживания. Апартаменты премиум-сегмента покупают главным образом в инвестиционных целях. Так, по словам директора по маркетингу ГК «БестЪ» Елены Плахтий, в апарт-отеле Avenue Apart (позиционируется как недвижимость бизнес-класса) до 90% всех объектов приобретается под сдачу внаем.

Многие эксперты настаивают, что недвижимость в апарт-отелях не подходит для постоянного проживания. «Чаще всего такие объекты приобретают с прицелом на приобретение жилья в будущем», – уверен генеральный директор сети апарт-отелей YES Александр Погодин.

Есть и другие мнения. Как напоминает председатель совета директоров УК Satellit Development Владимир Скигин, апарт-отели часто возводят в обжитых микрорайонах, где есть вся необходимая транспортная, социальная и торговая инфраструктура, но по градостроительным нормам запрещено строить жилье. Именно поэтому, по его словам, значительную долю апартаментов люди покупают для себя.

Цены и спрос

Какие варианты предлагает покупателям рынок апарт-отелей в Петербурге? По словам Полины Яковлевой, в подавляющем большинстве проектов представлены главным образом студии площадью до 30 кв. м. «При этом уровень объекта практически не влияет на его квартирографию, – как подчеркивают в Консалтинговом центре “Петербургская Недвижимость”. – Большинство апартаментов в объектах классов “комфорт” и “бизнес” – именно студии».

«Практически во всех апарт-отелях недвижимость продается с полной отделкой. В ряде случаев покупателям предлагают приобрести апартаменты с мебелью – такие варианты можно найти в комплексах Vertical и Avenue-Apart», – говорит Полина Яковлева.

Цена «квадрата» зависит от местоположения и класса апарт-отеля. Она варьируется в среднем от 80 до 150 тыс. руб. «В продаже представлены комплексы всех классов. Соответственно, цена отличается в разы – стоимость квадратного метра в отдельных, эксклюзивных апартаментах, доходит до 1,75 млн руб.», – говорит руководитель отдела маркетинга компании «О2 Недвижимость» Дарья Баранова. В целом же цена апартаментов на 15-20% ниже стоимости жилья аналогичного класса.

Значительно отличаются и арендные ставки. По словам Полины Яковлевой, средняя стоимость месячной аренды недвижимости в апарт-отелях варьируется от 35 до 65 тыс. руб. – в зависимости от ее типа и объема предоставляемых услуг. Как утверждает Евгения Литвинова, арендные ставки в каждом объекте определяются исходя из его уровня, расположения, а также ставок на аренду квартир и гостиничных номеров недалеко от апарт-отеля. Как правило, арендовать апартаменты выходит дороже, чем снимать квартиру аналогичной площади у частного лица. Зато дешевле, чем жить в гостинице.

Спрос на апартаменты отличается в зависимости от объекта и выбора жилья поблизости. Наибольшим интересом у покупателей пользуются студии – что соответствует структуре предложения. Как уточняет Полина Яковлева, апартаменты покупают люди самых различных профессий – главным образом это бизнесмены, топ-менеджеры и рантье, которые хотят получать доход от сдачи недвижимости в аренду.

Арендаторами чаще всего выступают сотрудники российских и зарубежных компаний, которые приезжают в Петербург по делам. Двух- и трехкомнатные апартаменты в основном снимают семьи с детьми.

Возможности и перспективы

Участники рынка говорят о том, что интерес к приобретению апартаментов в Петербурге растет – покупателей привлекает относительно невысокая цена такой недвижимости и возможность получить сервис, который недоступен покупателям обычного жилья. Увеличению спроса также способствует развитие ипотеки на апартаменты.

По данным компании «Метриум Групп», число банков, предлагающих ипотечные кредиты на покупку апартаментов, только за последний год увеличилось в пять раз (см. таблицу 2). «Еще год назад соответствующие программы были непривлекательными из-за высоких процентных ставок. Но в связи с массовым строительством апарт-отелей появилась потребность в новых ипотечных продуктах: банки увидели потенциал в новом формате недвижимости и сделали условия кредитования более лояльными», – говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Развитие рынка апарт-отелей в Петербурге ожидается в первую очередь за счет увеличения доли инвестиционных сделок. Сейчас этот формат не приносит значимой пользы для развития города, уверен Владимир Скригин. Дело в том, что при возведении апартаментов девелоперы не обязаны строить сопутствующую инфраструктуру – школы, детские сады и другие социальные объекты.

Директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова считает, что строительство апартаментов – это почти всегда вынужденная мера для застройщика. «Девелоперы представляют как бы революционный продукт, наделяя его всеми характеристиками жилья. И при этом уходят от ответственности за качество нового формата недвижимости. Ведь при возведении апарт-отелей можно не соблюдать ГОСТы и СНИПы, обязательные к применению при строительстве жилья», – утверждает Надежда Калашникова. Более того, по ее словам, отсутствие возможности прописаться в апартаментах значительно сужает целевую аудиторию покупателей этого вида недвижимости. К примеру, недвижимость в апарт-отелях почти не приобретают покупатели из других регионов – ведь им важно получить постоянную регистрацию.

Пока перспективы петербургского рынка апарт-отелей выглядят несколько размытыми. Многие потенциальные покупатели ждут заселения первых апарт-отелей, которые откроют свои двери в этом году. Опыт их эксплуатации и определит развитие данного сегмента на ближайшую перспективу.

Таблица 1. Комплексы апартаментов в Петербурге, находящиеся в продаже

Источники: «О2 Недвижимость», Центр исследований и аналитики ГК "БН"

Структура предложения апартаментов в Петербурге по районам


Источник: NAI Becar

Таблица 2. Перечень банков, предоставляющих кредиты на покупку апартаментов и условия соответствующих программ

Источник: «Метриум Групп»

Текст: Сергей Бардин    Фото: Алексей Александронок