Жилищное строительство в Северо-Приморской части Ленинграда началось в период социалистического планирования, а спустя десятилетие понеслось по рыночным рельсам, с перекосами на крутых виражах: со строительными экспериментами и переделками проектов на ходу, стихийными торговыми зонами у метро, серьезным отставанием в развитии транспортных сетей.
В последние годы дорожная обстановка наладилась, застройка и торговля упорядочились, но массивы Озеро Долгое и Комендантский аэродром уже успели приобрести репутацию престижных и богатых зеленью территорий с дорогими квартирами и при этом – со стремительно растущей плотностью населения. Последнее, впрочем, тоже свидетельствует о привлекательности питерского северо-запада для новоселов.
Северный «спальник»: два в одном
Обозначенные массивы все-таки имеет смысл рассматривать как один большой «спальник». Формальная граница между ними проходит по проспекту Сизова, но все давно смешалось: даже старожилы, называя свое место жительства, расходятся в показаниях. Путаницы добавляет и тот факт, что исторический район Комендантского аэродрома базируется вокруг вестибюля станции метро «Пионерская», а «Комендантский проспект» выходит на поверхность на территории массива Озеро Долгое.
Масштабное строительство панельных домов началось здесь в 1970-х годах. В начале 1990-х, по не зависящим от проектировщиков и строителей обстоятельствам, случилась заминка, но затем стройки вновь рванули вверх.
Именно на этой территории застройщики нового времени «учились понемногу, чему-нибудь и как-нибудь», за деньги частных инвесторов – будущих новоселов, а строили здесь много: в последнем десятилетии прошлого века около трех четвертей жилья возводили именно в Приморском районе. Соответственно, на него же пришлась львиная доля не самых удачных экспериментов периода раннего монолитстроя. Но удачные проекты – тоже имеются.
Так и получилось, что это район – «два в одном»: с относительно доступными и стандартными квартирами в советских панельных домах эпохи развитого социализма, а также дорогими и нетиповыми – в кирпично- и панельно-монолитных зданиях раннего рыночного периода.
Брежневки на летном поле
От Комендантского аэродрома остались только воспоминания, они увековечены в названиях улиц (Аэродромная, Авиаконструкторов, Испытателей, Парашютная). На картах Петрограда образца 1916-1917 годов аэродром присутствует в прямоугольнике, ныне ограниченном Богатырским и Коломяжским проспектами, улицей Генерала Хрулева и Серебристым бульваром. В отличие от современных аэродромов, аэродром того времени – это не взлетно-посадочная полоса, а поле с трибунами.
Полосу проложили позже (в районе сегодняшней Аэродромной улицы), и до середины 1960-х годов она эксплуатировалась военными. Поэтому на тогдашних картах гражданского назначения эта территория, понятное дело, является сплошь «белым пятном».
В 1970-е годы в районе Комендантского аэродрома возводились преимущественно девятиэтажные «корабли» и нарядные, почти белоснежные панельные брежневки 602-й серии последних, улучшенных, модификаций. Зато домов 137-й серии, с которой устойчиво ассоциируются северо-западные «спальники», на исторической территории Комендантского аэродрома почти нет.
В 1982 году открылась станция метро «Пионерская». В годы перестройки она начала стремительно обрастать стихийными рынками, ларьками, а затем и стационарными торговыми комплексами, долгое время оставаясь главным транспортным узлом района.
Когда озера были большими
Во второй половине 1980-х жилая застройка перешагнула через «границу» – проспект Сизова. На территории до Юнтоловского заказника, между Планерной и Парашютной улицей, развернулось строительство массива Озеро Долгое. И как раз именно здесь основным типом жилья стали 504-я серия и разные модификации домов 137-й серии.
К слову, некоторые старожилы почему-то уверены, что само озеро с началом строительства «усохло». Но анализ картографических материалов показывает, что это не совсем так. Действительно, несколько заболоченных участков были засыпаны, но на самом деле живописное лесное озеро просто потерялось на фоне наступающих со всех сторон кварталов.
Жилые дома здесь возводили быстро и в авральном темпе. Одно из новшеств – комплектация квартир 137-й серии электроплитами и встроенной мебелью. Последняя предлагалась новоселам не бесплатно: то было предложение, непринятие которого означало отказ от квартиры.
Новоселы переплачивали за навязанные услуги, получали квартиры с открытой проводкой, висящими под потолками проводами и линолеумом, наспех уложенным на «горбатые» стяжки полов. Счастливым владельцам ордеров приходилось устранять множество недоделок и пробираться к подъездам через траншеи по деревянным мосткам. Но все это было мелочью по сравнению с мечтами о скором открытии метро. Ждать же пришлось без малого двадцать лет: станция «Комендантский проспект» заработала только в 2005 году.
После перерыва: время башен пришло
В начале 1990-х годов из-за банкротства крупнейшего в Европе домостроительного предприятия ДСК-2, производившего стеновые панели и прочие железобетонные элементы 137-й серии, освоение территории резко затормозилось. Стройки замерли: одни на стадии котлованов, другие – на уровне последних этажей.
Новые кварталы имели шансы превратиться в сплошной лес недостроя, но в жилищное строительство пришел частный бизнес. В те годы появилось множество компаний-застройщиков, подхвативших эстафету у безвременно почивших флагманов социндустрии.
Переход от типовой панели к индивидуальному монолиту был непростым. В начале 1990-х годов монолитно-панельные дома возводились, что называется, на старых фундаментах и инженерно подготовленных участках, доставшихся в наследство с советского времени. Зато с середины десятилетия строительные организации начали подключать петербургских архитекторов к созданию индивидуальных проектов, «заточенных» на монолитно-кирпичное строительство.
В то время архитекторы нередко предлагали интересные фасадные решения, сплошное остекление, фактурную отделку. Но промышленность еще не могла предложить ничего, кроме стандартных оконных блоков, оцинкованного кровельного железа и традиционного керамического и силикатного кирпича. В результате проекты приходилось упрощать. Например, такая судьба постигла жилой комплекс с характерным названием «Северный модерн» на углу проспектов Испытателей и Коломяжского: в процессе проектирования он утратил и декор, и весьма интересные оконные переплеты, превратившись в обычный кирпичный дом.
Вокруг Комендантской площади почему-то начали расти дома с закругленными фасадами (в советский период здесь предполагалось строительство административных зданий), а в 2008 году посередине площади «приземлилось» здание торгово-развлекательного комплекса в виде стеклянного пузыря. В результате узел, в который сошлись променад, станция метро, торговые зоны и ключевые магистрали массива, оказался не слишком удобным как для автомобилистов, так и для пешеходов.
Кварталы, застроенные в XXI веке, имеют беспрецедентную по российским меркам плотность застройки. Зато в них появились подземные паркинги и весьма затейливые жилища на верхних этажах, именуемые пентхаусами. Это двух-, а порой и трехуровневые квартиры, со стеклянными кубами зимних садов и выходами на эксплуатируемые кровли. Они почти не видны снизу, с улиц, но на спутниковых снимках можно разглядеть, что обитатели российских квартир под самой крышей почему-то не торопятся обживать просторные террасы и эксплуатируемые кровли.
Цены ставят рекорды
Северо-Приморская часть – дорогая с точки зрения рынка недвижимости территория. Данные Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» показывают, что по ценам выставленных на продажу квартир она уверенно выиграла «капиталистическое соревнование», оставив далеко позади все изученные нами в течение первой половины лета «спальники» – Купчино, Веселый Поселок, Ржевку-Пороховые, Гражданку и даже Шувалово-Озерки.
Так, средняя цена «однушки» здесь составляет 4,7 млн руб., при этом в общем объеме предложения однокомнатные квартиры занимают скромные 14% (таблица 1). Обе цифры рекордные для питерских «спальников». Напомним, что по соседству в Шувалово-Озерках среднестатистические однокомнатные квартиры оценивают в 3,7 млн руб., а их доля в предложении составляет 27%.
Почему сложилась такая ситуация с «однушками»? В домах советской постройки их действительно мало (они считались экономически неоправданным типом жилья), да и на заре квартирного рынка малогабариток в проекты закладывали немного. В нашем десятилетии новостройки стали комплектовать однокомнатными квартирами под завязку, но до вторичного рынка они, видимо, еще не добрались. Следует, впрочем, отметить, что предложения квартир в новых домах по ценам около 3 млн руб. в районе все же есть, но это не «однушки», а квартиры-студии. Зато, заглянув в разделы аренды каталога «Бюллетень Недвижимости», мы обнаружим, что здесь по количеству классических однокомнатных квартир Приморский район уступает лидерство только Выборгскому, а львиная доля предложений в сегменте аренды приходится на совсем «свежие» дома. Таким образом, «однушки» здесь предпочитают не продавать, а сдавать.
Ценники на двухкомнатные квартиры чуть более гуманны: средняя цена – 5,5 млн руб. (примерно на полмиллиона дороже, чем в Купчино или Шувалово-Озерках). «Двушки» встречаются в домах всех типов, но самые дешевые (4,2-4,6 млн руб.) – в «кораблях» возле «Пионерской».
«Трешки», по сравнению с другими спальными районами, весьма дороги (среднее значение цены – 7,1 млн руб.), но они здесь, как правило, просторные, а самые доступные (4,9-5,3 млн руб.) располагаются в тех же «кораблях». В высотных новостройках нередко предлагают к продаже трех- и четырехкомнатные квартиры от 100 кв. м с ценами 10,5-12 млн руб.
Район не для всех
Жителю Купчино или Веселого Поселка застройка вокруг станций метро «Пионерская» и «Комендантский проспект» кажется гигантской и хаотичной. В последние годы, с появлением транспортных развязок на въездах и выездах, транспортная ситуация заметно улучшилась. Но стал ли северо-западный «спальник» более удобным для проживания? Здесь на вкус и цвет товарища нет. Многих потенциальных новоселов пугают перенаселенность, безразмерные торговые зоны и многоэтажные многоквартирные муравейники. Но среди сегодняшних покупателей есть и такие, кто не мыслит своей жизни вне насыщенной и динамичной городской среды.
Безусловно, это район, к которому нужно привыкнуть. Зато тем, кто его обживет, откроются и оптимальные транспортные маршруты, и зеленые массивы Юнтоловского заказника, и пляжи Курортного района, до которых отсюда рукой подать.
Таблица 1. Комендантский Аэродром и Долгое Озеро: структура предложения рынка и цены на квартиры
|
| Средние цены (тыс. руб.) | Доли в объеме предложения, % |
| 1ккв | 4 700,0 | 14 |
| 2ккв | 5 493,3 | 30 |
| 3ккв | 7 118,5 | 44 |
| 4ккв | 7 976,0 | 12 |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
Таблица 2. Структура предложения по типам жилья, %
| Кирпич | 34 |
| Кирпич/монолит | 6 |
| Новая панель | 33 |
| Старая панель | 27 |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
