О девелопменте в новых экономических условиях рассказывает региональный директор финской компании EKE Group Андрей Хитров.
– В последнее время многие ведущие игроки рынка недвижимости на круглых столах и конференциях говорят о том, что иностранный капитал временно покинул российский рынок. Объясняют это тем, что здесь прибыль идет в рублях, а дома рассчитываться с акционерами приходится в евро…
– Ушли или приостановили свою деятельность компании, у которых неважно получалось работать в России. Зато многие остались. Например, такие строительные компании, как финский «ЮИТ Санкт-Петербург» или шведская NCC. Они умеют здесь работать, получают хорошие результаты и поэтому никуда уходить не собираются.
Хотя действительно появились проблемы с прибыльностью бизнеса. В первую очередь они связаны с девальвацией рубля. Где-то с 2009 года рубль начал укрепляться, многие уверовали в его стабильность. А когда рубль снова «поплыл» вниз, начали приостанавливать планы своего развития.
– А у тех, кто решил остаться, – как упомянутые вами компании и, собственно, ваша EKE Group – что изменилось в последнее время?
– Конечно, акционеры иностранных компаний, работающих на российском рынке, не оставили без внимания резкую девальвацию рубля в начале года. Непрогнозируемый курс нашей национальной валюты осложняет принятие инвестиционных решений этими компаниями, ведь они считают свою прибыль в евро или долларах.
В настоящее время при подготовке бизнес-плана какого-либо проекта менеджеры вынуждены намеренно завышать курс евро – на случай, если к моменту реализации проекта он, например, будет стоить уже не 46, а 55 рублей. И, соответственно, смотрят, какая получится рентабельность в этих условиях.
Что будет в реальности – это другой вопрос. Акционеры европейских компаний, которые давно работают здесь, понимают, что бывают как плохие, так и хорошие времена. В частности, когда в 2009 году мы завершали строительство самого крупного бизнес-центра в Петербурге, никто не мог представить, насколько хорошо сложатся наши дела уже через три года.
– Да, помнится, было время, когда проекты коммерческой недвижимости в районе Пулково подвергались жесткой критике. Достаточно вспомнить знаменитую фразу Алексея Шаскольского, назвавшего зону Пулково кладбищем гипермаркетов. И в успех бизнес-центров тоже мало кто верил.
– А мы верили. И не зря. Просто компании, которые сумели пережить кризис 2008 года, а затем получили хорошие результаты в своем бизнесе, начали по-философски относиться к российскому рынку. А у финских инвесторов к тому же существует определенное личное пристрастие к Петербургу.
У нас был логистический бизнес в Москве, который теперь продан. Участвуем в проекте по модернизации железных дорог Казахстана. Однако на старте нового проекта мои акционеры сказали: давай будем заниматься Петербургом.
– Так в чем причина?
– Отчасти в эстетических пристрастиях акционеров. Просто к Петербургу у них душа лежит. Им больше нравится именно сюда приезжать. И хотя с Москвой работать выгоднее, финны все равно выбирают Петербург.
– Топ-менеджер самого крупного игрока рынка офисных площадей, управляющий директор БЦ «Сенатор» Дмитрий Золин на одной из недавних конференций сказал, что период стагнации – лучшее время для инвестиций. Его оптимизм разделяют далеко не все. Что вы скажете?
– Верно. В свое время «Сенатор» пошел на риск и не прогадал. То же самое сделали мы. «Пулково Скай» – очень хороший бизнес-центр с весьма высокими арендными ставками (несмотря на то что расположен далеко от центра). И он заполнен на 100%. Но я бы предпочел сказать, что период кризиса – лучшее время для инвестиций, хоть и рискованных.
– А в чем секрет успеха?
– Когда строишь качественный проект и качественно его обслуживаешь, то и результаты будут отличными. Делай хорошо – будет хорошо. Наши арендаторы очень довольны европейским уровнем комфорта в бизнес-центре. На нас обратили внимание такие крупные российские компании, как Сбербанк и «Газпром». Прежде всего именно они обеспечивают заполняемость.
– То есть расчет на крупные компании? А что же делать малому и среднему бизнесу, ищущему качественное предложение?
– Как это ни прискорбно, боюсь, что я не могу предложить наши офисы малому бизнесу.
– Так что же это за новый проект EKE Group в Петербурге, о котором вы обмолвились?
– Мы приобрели участок бывшего завода «Эскалатор» на 18-й линии Васильевского острова, дом 49. Там мы планируем построить жилой комплекс на 300 квартир европейского уровня. Половину участка приобрели мы, половину компания «ЮИТ Санкт-Петербург». Таким образом, две финские компании параллельно занимаются редевелопментом этой территории. Через три года появится красивый и современный квартал в центре Васильевского острова.
В настоящее время планируем встречу со специалистами КГИОП, чтобы выяснить, насколько наш проект совместим с новыми требованиями к исторической застройке Петербурга.
Мы проектировали согласно старым требованиям, но теперь были вынуждены уменьшить высотность. Пока не будет найдено взаимопонимания с КГИОП, о параметрах проекта говорить рано.
– Как случилось, что компания, сделавшая успешный проект на рынке офисной недвижимости, вдруг резко сменила курс, перейдя на рынок жилья?
– Об этом мало известно в России, но в Финляндии, Эстонии и Латвии EKE Group в основном строит именно жилье. Преимущественно малоэтажное жилье в проектах комплексной застройки. Тем не менее в портфеле реализованных проектов есть и бизнес-центры, и складские комплексы. Словом, опыт есть во многих сферах.
В Петербурге изначально мы искали участок для строительства жилья. Но, увидев, что в Пулково предлагается к продаже участок вблизи аэропорта и строящейся трассы КАД, на котором, на наш взгляд, просто напрашивался бизнес-центр, приняли решение о строительстве «Пулково Скай».
– Успех проекта в Пулково, насколько я понимаю, обеспечен переездом в Северную столицу структур «Газпрома». Но если к 2018 году проект «Лахта Центр» будет успешно реализован, то монополист начнет собирать своих «дочек» под одну крышу. Не станет ли после этого снова актуальной фраза о «кладбище» в зоне Пулково?
– Ну, какие-то бизнес-центры действительно потеряют ключевых арендаторов из числа руководящих структур «Газпрома» и «Газпром нефти». Однако не все. Под одну крышу уедет не каждая структура из находящихся в Петербурге. Не уверен, что постройка «Лахта Центра» взорвет рынок офисной недвижимости, но и не стану уверенно отрицать, что многие высококачественные бизнес-центры не пострадают при этом.
«Газпром» очень сильно помог офисному рынку Петербурга в этом и прошлом году. Когда он начнет освобождать площади, многим станет не по себе. Это будет серьезное испытание.
– То есть ждем диктат арендатора?
– Он уже, собственно, начался. На рынке офисных помещений все более ощущается эта тенденция. У нас, например, еще недавно была очередь из арендаторов. Мы сами выбирали, кто разместится в «Пулково Скай». Теперь уже иначе. Мы предлагаем существующим арендаторам расширяться, а они отвечают: «Нет, сейчас нам это не нужно». Ведь когда рынок развивается, арендаторы берут больше площадей, чем им требуется на текущий момент. А на фоне стагнации, наоборот, начинают «поджиматься». С сентября прошлого года явно снизилась бизнес-активность. Спрос на офисные помещения напрямую зависит от текущего состояния экономики. Сегодня российская экономика не в лучшей форме. Многие компании, за исключением лидеров рынка, не хотят расширяться, некоторые даже сокращают объем занимаемых площадей.
– Почему кому-то удается привлечь газпромовскую структуру или «дочку» в свой бизнес-центр, а кому-то нет?
– Еще раз скажу, что я бы очень хотел, чтобы у нас арендовал помещения малый и средний бизнес. Но ни тот ни другой сегодня не готовы платить высокие ставки за качественные площади. А «Газпром» готов, и Сбербанк готов.
А как получают таких «вкусных» арендаторов… Отчасти благодаря тому, что нужный бизнес-центр оказался в нужном месте и в нужное время. Отчасти и вовсе по стечению обстоятельств.
Например, наши соседи – «Аэропортсити Санкт-Петербург» – прекрасный бизнес-центр, но здание довольно долго пустовало. Потому что качественное, но слишком дорогое. И вдруг одной из структур «Газпрома» в связи с пожаром срочно понадобились помещения в БЦ высокого класса. Как раз «Аэропортсити» предложил им подходящую площадь, и теперь обе стороны очень довольны.
– Как-то повлиял тот факт, что в вашем бизнес-центре на тот момент уже находилась одна из структур монополиста?
– Конечно. Эта компания ищет помещения поближе к «своим» или по рекомендациям «своих». Это не чисто российское явление. То же самое есть и в Финляндии. Там это называется «братство», потому что «мы, финны, должны друг другу помогать».
– На фоне чуть ли не поголовного пессимизма, выражаемого инвесторами, такие как вы выглядят белыми воронами. Часто слышите критику в свой адрес?
– Ничуть. Я уверенно смотрю в будущее, но при этом и достаточно осторожен. А что касается критиков, то этот мир построили не они. Его построили оптимисты.
