Даже если сделка завершена (подписан договор купли-продажи, деньги переданы продавцу, а покупатель зарегистрировал право собственности), это не означает, что все прежние жильцы автоматически теряют право пользования этим помещением.
Безусловное право
На первый взгляд может показаться, что закон защищает права добросовестных покупателей жилья. После того как право собственности на жилье перейдет к покупателю, члены семьи бывшего владельца утрачивают возможность проживать в этом помещении – соответствующее условие прописано в пункте 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ. Если же они отказываются сниматься с регистрационного учета, покупатель может обратиться в суд с требованием признать их утратившими право пользования помещением и выселения. Соответствующее право покупателю дает 35-я статья Жилищного кодекса РФ, а также 292-я и 304-я статьи Гражданского кодекса (ГК РФ).
Покупка комнаты: изучаем подводные камниКомнаты в питерских коммуналках пользовались стабильным спросом во все времена и считались разменной монетой рынка недвижимости. Но ликвидность этого специфического >>Но есть исключения – в некоторых случаях прежние жильцы сохраняют право проживания в квартире даже после того, как право собственности на нее переходит к новому владельцу. Вообще, закон обязывает продавца недвижимости предоставлять покупателю всю информацию о лицах, которые имеют право пользоваться жильем после его отчуждения. Более того, в пункте 1 статьи 558 ГК РФ сказано, что существенным условием договора купли-продажи является перечень лиц, у которых сохраняется такое право. Если соответствующий список отсутствует, а после продажи выяснится, что бывшие жильцы имеют право и дальше использовать квартиру, комнату или дом, покупатель может обратиться в суд, добиться признания договора незаключенным – и потребовать у продавца возврата переданных за жилье денег.
После того как право собственности на квартиру перейдет к покупателю, члены семьи бывшего владельца не могут проживать в этом помещении. Но из этого правила есть исключения.
Рассмотрим наиболее типичные случаи, в которых даже после продажи объекта у членов семьи бывшего собственника сохраняется право на проживание в нем.
Неприкасаемые
В первую очередь имеет смысл упомянуть родственников продавца, которые отказались от участия в приватизации. Типичная ситуация: один из проживающих по договору соцнайма (например, глава семьи) приватизировал квартиру и стал ее собственником. А его жена от приватизации отказалась либо не могла участвовать в ней, но дала свое согласие на приватизацию мужу. В таком случае жена сохраняет право пользования помещением даже после продажи такой квартиры. «Для членов семьи, которые отказались от приватизации или не могли в ней участвовать, такое право носит бессрочный характер. Причем закон исходит из того, что оно должно учитываться даже при переходе права собственности к другому лицу», – говорит нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров. По его словам, если новый собственник инициирует судебный иск о выселении таких граждан, служители Фемиды могут посчитать, что те не отказывались от права проживать в квартире и, следовательно, имеют право пользоваться ей даже после продажи и перехода прав собственности.
Призывники и осужденные снимаются с регистрационного учета, но не теряют права на проживание
Отдельно стоит сказать о правах граждан, которые не участвовали в приватизации, но были сняты с регистрационного учета из-за призыва на военную службу либо осуждены за совершение преступлений и приговорены к лишению свободы. В таких случаях с регистрации снимают не по личному заявлению призывника или осужденного, а соответственно на основании сообщения военного комиссариата или вступившего в силу приговора суда. Эти правила изложены в постановлении Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713, а также в пункте 128 Приказа ФМС РФ от 11.09.2012 № 288. «Таким образом, снятие этих граждан с регистрационного учета не означает, что они теряют право жить в квартире после возвращения из мест лишения свободы или прохождения службы», – уточняет Алексей Комаров. Если окажется, что к этому моменту квартира уже продана, они могут обратиться в суд и подтвердить свое право на проживание. Как показывает практика, в большинстве подобных случаев судьи встают на сторону таких граждан.
По наследству и найму
Право пользования жилым помещением сохраняется и за лицами, которые живут в квартире в силу так называемого завещательного отказа, а также за получателями ренты по договору пожизненного содержания. Как сказано в 33-й статье Жилищного кодекса РФ, гражданин, которому по завещательному отказу дано право жить в квартире в течение указанного в завещании срока, пользуется этим помещением наравне с собственником. «Даже если право собственности перешло к другому лицу, отказополучатель имеет право жить в квартире до тех пор, пока не закончится установленный завещательным отказом срок пользования данным помещением», – говорит Алексей Комаров. Выселить отказополучателя можно – но только если он добровольно откажется от предоставленного ему права пользования помещением.
Если вы покупаете квартиру, принадлежащую собственнику по договору ренты, необходимо проверить, сохранилось ли за прежним ее владельцем право проживания (пожизненное содержание с иждивением). О соответствующих обременениях сказано в правоустанавливающих документах на квартиру, а также в сведениях ЕГРП. Право пользования жилым помещением получателя ренты по договору пожизненного содержания с иждивением предусмотрено пунктом 1 статьи 602 и пунктом 1 статьи 586 ГК РФ. Выселить такого гражданина можно лишь в том случае, если он сам согласится покинуть помещение. При этом необходимо заключить с ним дополнительное соглашение к договору ренты о том, что пожизненное содержание больше не является обременением данной квартиры. И такое соглашение нужно удостоверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре.
При покупке квартиры, принадлежащей собственнику по договору ренты, нужно проверить, сохранилось ли право проживания за ее прежним владельцем
Опасность может подстерегать покупателя жилья, если он приобретет объект, обремененный договором коммерческого найма. В соответствии с 675-й статьей ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет его расторжения или изменения. Проблема в том, что действующее законодательство не предусматривает обязательную государственную регистрацию договоров коммерческого найма жилья – вне зависимости от срока, на который подписано такое соглашение.
Другими словами, найти сведения о праве нанимателей непросто – эти данные не содержатся в ЕГРП. После оформления сделки новый собственник становится наймодателем – на условиях ранее заключенного договора.
Немалые риски несет покупка квартиры, в которой живут несовершеннолетние члены семьи собственника. До 2005 года при продаже или обмене жилого помещения, где проживал ребенок, требовалось обязательное согласие органов опеки и попечительства. С 1 января 2005 года этот порядок отменили: сейчас разрешение нужно получать лишь в том случае, если несовершеннолетний является одним из собственников жилья. Так или иначе, при покупке недвижимости у семей с несовершеннолетними детьми необходимо узнать, где именно будет проживать ребенок, и по возможности запросить подтверждающие документы. В судебной практике встречаются прецеденты, когда сделки купли-продажи были признаны недействительными из-за того, что проживающим вместе с продавцом квартиры детям не предоставили другую жилплощадь.
Застраховаться не получится
Договор купли-продажи стόит заверить у нотариуса, который несет имущественную ответственность за удостоверенные сделки: таким образом вы застрахуете себя от возможных рисков. «Если после завершения сделки ее попытаются оспорить, нотариуса привлекут к судебному разбирательству в качестве третьего лица – он будет свидетельствовать в пользу добросовестного покупателя, защищать его законные права и интересы», – говорит Алексей Комаров.
Перед проведением сделки очень важно потребовать от проживающих в квартире заявления о том, что они отказываются от права пользования квартирой, обязуются сняться с регистрационного учета после проведения сделки купли-продажи. Этот документ является доказательством того, что права бывших жильцов не были нарушены – ведь граждане добровольно отказались от своего права на проживание.
И все же, по мнению юристов, эти меры не способны полностью защитить права покупателей жилья на вторичном рынке. «Важно помнить, что покупатель жилья не может застраховаться от всех указанных рисков – даже если заверит сделку у нотариуса. Чтобы свести возможные проблемы к минимуму, имеет смысл самому проверить историю квартиры, а не полагаться на заверения продавца или риэлтора», – говорит старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова. По ее словам, если квартира выбыла из владения собственника помимо его воли (например, была продана по подложным документам), скорее всего, объект изымут у добросовестного приобретателя.
Оценить все риски, связанные с покупкой жилья на вторичном рынке, практически невозможно
В общем, оценить все риски, связанные с покупкой жилья на вторичном рынке, крайне затруднительно. А узнать об обременениях, которые могут действовать в отношении продаваемой квартиры, бывает сложно даже квалифицированному юристу. Чаще всего договоры купли-продажи содержат пункт о том, что зарегистрированные в квартире граждане обязуются сняться с учета после того, как жилье перейдет во владение нового собственника. Но по факту происходит это далеко не всегда. Формально члены семьи собственника, сохраняющие право пользования, могут и не знать о том, что он решил продать жилье, – и впоследствии потребовать признать сделку незаконной.
