На этот вопрос нет единого мнения даже у профессионалов. Одни рекомендуют «скидывать» инвестиционные квартиры на средних этапах строительства, другие – после завершения стройки. У каждой стратегии есть свои плюсы и минусы.
Инвестор поневоле
В первой половине 2014 года многие россияне поневоле стали частными инвесторами, спасая свои накопления. «Макроэкономическая нестабильность, падение рубля и общая тревожная обстановка направили денежные потоки профессиональных и начинающих инвесторов в самый надежный актив, который можно потрогать и более-менее точно оценить, – в недвижимость», – констатируют аналитики компании «Метриум Групп».
По словам работников различных банков, в марте-апреле типичными были случаи, когда клиенты снимали деньги с депозита и тут же оформляли ипотечный заем.
Сейчас новичкам приходится искать ответы на вопросы, давно решенные ветеранами инвестиционного рынка.
Прежде всего на стоимость квартиры в строящемся объекте влияет ценовая политика застройщика. Традиционно рост цен привязывается к этапам строительства. «На старте продаж цены, как правило, минимальные. Так застройщик привлекает внимание к объекту, – рассказывает генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец. – А вот когда дома уже вводятся в эксплуатацию, начинается активное заселение и привлекательность проекта становится принципиально другой. Соответственно, меняется и уровень цен».
Новостройки не прекращают дорожать и после завершения строительства. Поводом для роста цен служат оформление прав собственности на квартиры, ввод в эксплуатацию объектов социальной инфраструктуры и пр.
Кроме того, независимо от стадии строительства, цены может «разгонять» повышенный спрос. «Например, в проекте появилось кредитование от банка, являющегося лидером по ипотеке. Это влияет на активность покупателей. Соответственно, количество сделок растет», – говорит Александр Зубец.
По словам эксперта, девелоперы не любят «резких движений» в ценовой политике, так как есть риск перескочить определенную психологическую планку и застопорить продажи. Обычно застройщики повышают цены пошагово: прирост, как правило, составляет 0,5-1%, периодичность – примерно раз в месяц.
Когда конкурент – строитель
Если застройщик не распродал все квартиры в доме, частному инвестору придется продавать свой объект по более низкой цене, чем у строителей – как минимум на 5%. По словам руководителя Центра исследований и аналитики Группы компаний «БН» Марины Чижковой, тому, помимо конкуренции, есть и другие причины. Так, покупка непосредственно у девелопера сопряжена с меньшими рисками оказаться вовлеченным в мошенническую схему. К тому же, приобретая квартиру у частного инвестора, новый владелец несет дополнительные расходы на переоформление (смену субъекта права требования) договора с застройщиком.
С еще большим дисконтом придется продавать квартиру в новостройке заемщику ипотечного кредита.
Момент истины
Важный для частного инвестора вопрос – когда продавать объект. Тут даже профессионалы рынка не могут прийти к единой точке зрения.
По мнению заместителя генерального директора АН «Итака» Валерия Лазугина, чаще всего выгоднее продавать жилье в середине строительства объекта. «Дом возводят в среднем два года, следовательно, на рынок инвесторы выводят квартиру через год, максимум полтора, – уточняет специалист. – Нередко застройщик к этому времени продает уже все квартиры в доме, и тогда цены подрастают на 15-20%».
«Квартиры принято перепродавать после того, как дом построен, – не согласна с коллегой заместитель генерального директора по продажам компании “НДВ-Недвижимость” Яна Сосорева. – Далее инвесторы вкладывают деньги в новый проект».
«Если квартира продается для дальнейшего инвестирования, собственнику заранее следует определиться со следующим проектом – чтобы деньги не “зависли”», – советует руководитель отдела ипотечного брокериджа компании «Адвекс-Московский» Дмитрий Туркин. По его мнению, на успех продажи квартиры влияет и сезонность. Так, пик спроса в Петербурге приходится на вторую половину весны (апрель-май).
Моральный кодекс инвестора
Не всем новоселам нравится, что их соседями оказываются частные инвесторы. Как поясняет Дмитрий Туркин, в большинстве случаев такие хозяева не продают жилье, а сдают. Обычно речь идет о квартирах с недорогим ремонтом, так что съемщиками становятся граждане с невысокими доходами, например, студенты или мигранты. «С такими арендаторами не договориться о вложении дополнительных средств в развитие парадной или в целом дома, а инвестору это особо и не нужно», – отмечает специалист.
При этом, поскольку сегодня на петербургском рынке предложение по аренде квартир избыточно, собственники вынуждены соглашаться на условия, которые прежде считались неприемлемыми. Чтобы вообще не остаться без съемщиков, они зачастую сдают квартиры без требования соблюдения санитарных норм проживания. Что влияет уже на имидж всего дома.
Недовольство соседями-инвесторами встречается не только на рынке квартир эконом-класса. Например, ЖК «Леонтьевский Мыс» позиционируется как элитное жилье. И, по словам генерального директора девелоперской компании «Леонтьевский Мыс» Игоря Онокова, его компания на начальной стадии продаж умышленно предпринимала шаги, чтобы снизить число инвестиционных сделок. Впоследствии это превратилось в конкурентное преимущество. Как отмечает Игорь Оноков, будущие жильцы не хотят, чтобы после заселения половина окон в комплексе по вечерам были темными.
