Шувалово-Озерки – жилмассив, не лишенный фешенебельности. Данные Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» свидетельствуют: по ценам вторичного рынка квартир жилье в территориальной зоне «Озерки» (между проспектами Энгельса, Просвещения и Выборгским шоссе) – довольно дорогое. Средняя цена предложения здесь составляет 98,2 тыс. руб. за кв. м. С 1990-х годов – то есть с момента зарождения квартирного рынка в Петербурге – недвижимость в Шувалово-Озерках пользуется высоким спросом.
Воспоминания о лете
В чем секрет популярности северного «спальника»? По всей видимости, в живописных пляжах у Суздальских озер, а также в том, что жилой район здесь плавно переходит в респектабельную дачную местность. В конце 1980-х годов, когда сегодняшние покупатели квартир и владельцы коттеджей на пригородных территориях были «безлошадными» студентами, в Озерки пришло метро. Возможность, не покидая города, окунуться в озеро, получил каждый. Потом берега застроили, вчерашние студенты обзавелись автомобилями и расширили географию пляжного отдыха, но воспоминания о ласковом лете, песчаных берегах и теплой озерной воде остались. И они неизменно ассоциируются с Озерками.
Правда, применительно к жилмассиву Шувалово-Озерки формула «Мы то всего вернее губим, что сердцу нашему милей» работает на все сто. Популярность района у покупателей недвижимости уже второе десятилетие оказывает ему медвежью услугу – он стремительно уплотняется.
Сегодня это район, который имеет хоть и относительно свежую, но в то же время более высотную жилую застройку, нежели другие «спальники» – Купчино, Веселый Поселок, Ржевка-Пороховые или Гражданка. В вышеназванных массивах уплотнение также началось позднее и по большей части имело точечный характер. В Озерках лес за деревьями, что называется, уже не виден: высотные новостройки и крупноформатные жилые комплексы первого десятилетия XXI века практически поглотили кварталы советских «панелек». А вокруг станций метро «Озерки» и «Проспект Просвещения» разрастаются торговые зоны, оттягивающие посетителей у магазинов шаговой доступности.
Еще один минус жилмассива – транспортная инфраструктура. Выборгское шоссе и проспект Энгельса, где сходятся пути дачников и местных жителей, в часы пик всегда перегружены. Жизненно необходимые здесь двухуровневые развязки отсутствуют как класс.
Есть, впрочем, у данной территории и стратегический плюс. В отличие от тех же Ржевки-Пороховых, Купчино или Веселого Поселка, которые строились на заболоченных территориях, массив Шувалово-Озерки раскинулся на возвышенности. А в условиях загазованного мегаполиса это важное преимущество.
Поглощенная «панель» у подножия горы
Жилищное строительство в Шувалово-Озерках, развернувшееся во второй половине 1970-х годов, было исключительно крупнопанельным. Оно велось в соответствии с тогдашними нормативами, предусматривавшими квартиры улучшенных планировок и повышенной (по сравнению с первыми поколениями «панелек») комфортности. Хрущевок и ранних брежневок в Шувалово-Озерках нет: массовая застройка началась с третьей эволюционной ступени – «кораблей» шестисотой серии.
Сегодня девятиэтажные «корабельные» массивы имеются на всей территории района, но больше всего таких домов вдоль улиц Есенина и Сикейроса, рядом со станцией метро «Озерки». По мере движения на север, к Суздальскому проспекту, «корабельная» застройка становится более точечной, но увеличивается до 12-14 этажей. Если судить по градостроительным планам и проектам детальной планировки того времени, «кораблей» в Озерках могло быть значительно больше. Помешало трагическое обстоятельство – в 1979 году на улице Кустодиева обрушился строящийся 15-этажный точечный дом серии 1-600ЛГ. Виноватыми, как водится, назначили погодные условия и несоблюдение технологий строительства (аномальные морозы сменились внезапной оттепелью, а замерзший бетон растаял). Но массовое строительство и дальнейшая разработка «корабельных» модификаций были свернуты. Поэтому основная рядовая застройка Шувалово-Озерков образца 1980-х годов – кварталы девятиэтажных домов 504-й и 606-й серий. При этом значительная часть домов 504-й серии – в модификации 1-504Д2, с кухнями от 13 кв. м.
К концу 1980-х новые дома подросли до 12-14 этажей, а северную часть территории начали застраивать жилыми зданиями 137-й серии – с увеличенным шагом поперечных стен, квартирами улучшенных планировок с просторными кухнями и прихожими, но при этом – с «продуваемыми» межпанельными стыками.
Надо сказать, Озеркам в отношении типовой застройки повезло больше, чем другому «северному соседу» – району Долгого озера. К 1992 году, ознаменовавшемуся банкротством ДСК-2 (именно этот комбинат был основным производителем 137-й серии), массовая квартальная застройка в Озерках была завершена. Поэтому череда не всегда удачных строительных экспериментов по ликвидации недостроя, когда панельные дома «лепили из того, что было», обошла район стороной. То есть озерковские дома 137-й серии – это постройки периода, когда качество строительства было более-менее сносным.
Старожилы района, представители нынешнего поколения сорокалетних, помнят время, когда массив состоял из панельных домов улучшенных планировок и пустырей. На незастроенных территориях, в соответствии с тогдашней стратегией развития Ленинграда, должны были возводиться объекты социальной инфраструктуры, общежития, ПТУ и техникумы. Но позже именно эти участки оказались основным резервом для жилой застройки нового времени.
Башни и новые доминанты
Застройщики первого десятилетия XXI века высадили десант у подножия Поклонной горы и вокруг станции метро «Озерки». В то время на Выборгском шоссе появились семиэтажные «Город Солнца-1» и «Город Солнца-2». Эти комплексы позиционировались как проекты будущего. Но, пожалуй, единственным их отличием от рядовой застройки стали индивидуальные гаражи. Они имеются в цокольном этаже первого из обозначенных объектов (некоторые позже переделали в торговые помещения).
В тот славный период, когда Петербург готовился праздновать 300-летие, появилась тенденция украшать новые дома башенками. В качестве новой доминанты района чуть больше десятилетия назад позиционировался «Дом с ангелом» на пересечении проспекта Энгельса и улицы Сикейроса. Позолоченная фигура должна была украсить угловую башню на высотном монолитно-кирпичном корпусе. Но строительство затянулось, а застройщик был вынужден отказаться от дорогого архитектурного излишества.
Впрочем, этому зданию (иногда по старой памяти его называют «Домом без ангела») не суждено остаться доминантой. На самой высокой точке Поклонной горы планируется сооружение 47-этажного апарт-отеля высотой 165 м, со шпилем. Он имеет шанс стать самым высоким зданием в Петербурге. Подготовка территории уже началась.
Квартиры и цены: дешевле, чем в Купчино
Ценовая картина вторичного рынка жилья в Шувалово-Озерках характеризуется значительным разрывом цен между предложениями квартир в типовых советских домах и зданиях, построенных в рыночное время. Можно сказать, что это два разных рынка жилья. В частности, одно- и трехкомнатные типовые квартиры здесь в среднем на 7-10% дешевле, чем в Купчино, до недавнего времени считавшемся одним из самых демократичных по ценам на вторичное жилье. Средняя цена однокомнатной квартиры здесь составляет 3,7 млн руб. Среднестатистическую двухкомнатную на вторичном рынке оценивают в 4,9 млн руб., трехкомнатную в 5,9 млн (таблица 1).
Демократичные даже по сравнению с другими спальниками цены отчасти обусловлены тем, что самые старые кварталы Озерков медленно, но верно приобретают репутацию территорий переуплотненных и не слишком удобных. Нависающая над домами-«семидесятниками» современная застройка создает градостроительный конфликт: рядом с ней типовые «корабли» и девятиэтажные «панельки», которые столь естественно смотрятся в южных районах города, как-то совсем уж теряются.
При этом доля выставленных на продажу квартир в монолитно-кирпичных домах в Озерках составляет всего 5% (в Купчино 19,4%) – владельцы не спешат от них избавляться. Основное количество двухкомнатных квартир приходится на панельные дома 504-й и 606-й серий (категория «старая панель»), а главные поставщики трехкомнатных – «корабли» и дома 137-й серии.
Таблица 1. Структура предложения рынка и цены жилья массива Шувалово-Озерки
| Количество комнат в квартире | Средние цены, тыс. руб. | Доли в объеме предложения, % |
| одна | 3713,9 | 27 |
| две | 4939,3 | 28 |
| три | 5930,1 | 39 |
| четыре | 7947,9 | 6 |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
Таблица 2. Структура предложения по типам жилья в массиве Шувалово-Озерки, %
| Кирпич | 18 |
| Кирпич/монолит | 5 |
| Новая панель | 14 |
| Старая панель | 63 |
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
