Итак, в конце первого полугодия 2014 года Индекс БН «прилег отдохнуть» возле отметки 99,9 тыс. руб. за кв. м (график 1). Но «средняя ценовая температура» рынка жилья на сегодняшний день – не единственный показатель, отражающий настроения продавцов и покупателей квартир. Гораздо более точные – количество сделок, объемы и сроки экспозиции объектов.
Выше взлетаем – глубже падаем
На днях председатель совета директоров АН «Легион-Недвижимость» Максим Чернов опубликовал на своих страничках в социальных сетях инфографику, показывающую число открываемых агентами компании сделок. Иллюстрирует она примерно следующую тенденцию: с начала года и вплоть до майских праздников – покупательская активность каждый месяц увеличивалась, а по итогам апреля сделок оказалось почти вдвое больше, чем в том же месяце, но в 2013 году. В мае случился спад – и также почти в два раза по сравнению с прошлым маем. «К июню мы все-таки вышли на прошлогодние показатели, но впереди сезон отпусков, поэтому едва ли стоит рассчитывать на оживление», – комментирует ситуацию Максим Чернов.
Другие опрошенные руководители риэлторских компаний описали похожие сценарии. То есть предположение, что за подъемом последует симметричный спад, сделанное нами в мартовском обзоре, в общем и целом подтвердилось. Май был непривычно спокойным. В июне риэлторы отмечали некоторое оживление, вместе с тем, рынок неумолимо двинулся к лету: к тревожным политическим и макроэкономическим ожиданиям добавляется и традиционный сезонный фактор – каникулы. Стало быть, опять возвращаемся в застой.
Жаркая весна, прохладное лето
«Начало года быть провальным не обещало, – говорит генеральный директор АН “АВЕНТИН-Недвижимость” Антон Баранов. – Тем не менее зимой и весной случилось множество как запланированных, так и непредвиденных, но взаимосвязанных событий: девальвация рубля, “крымская весна”. Все они влияли на принятие решений о сделках».
Весной питерским риэлторам действительно удалось ударно поработать. По cведениям Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», максимальный объем предложения квартир в листингах пришелся на февраль (около 21 тысяч), зато в июне в каталогах «светилось» только 16,9 тысяч квартир (график 2) – на 23% меньше, чем в тот же период прошлого года. Среднее время экспозиции объектов в листинге в мае составляло 41 день (график 3), что заметно ниже, чем в прошлогоднем мае (47 дней).
По словам руководителя Центра исследований и аналитики ГК «БН» Марины Чижковой, всплеск, начавшийся в феврале, затронул в первую очередь сегменты самого экономичного жилья. Данные наших аналитиков свидетельствуют о том, что весной дешевые квартиры «разлетались» из каталогов, словно горячие пирожки. Ежемесячно публикуя сведения о самых доступных комнатах и квартирах, выставленных на продажу, мы не могли не заметить, что в марте и апреле в разделах листингов, где представлено самое доступное жилье, расклад менялся еженедельно. В то же время во второй половине прошлого года самые непритязательные «однушки» в пригородных пятиэтажках и кирпичных бараках держались в каталогах по нескольку месяцев.
С другой стороны, Марина Чижкова отмечает, что повышенная активность в период валютных скачков была отмечена не только в экономичном сегменте: квартиры комфорт- и бизнес-класса тоже неплохо продавались. Правда, всплеск покупательского интереса был скоротечным: по всей видимости, средства у покупателей уже были отложены, да и сделки были спланированы заранее.
В пиковый момент девальвации (с середины февраля до середины марта) многие продавцы вначале поспешили снять «зависшие» объекты с продажи до лучших времен, а потом вернули – в расчете на ажиотажный спрос, но уже по более высоким ценам. Покупатели в тот период также заметно нервничали: переводить сбережения в валюту к тому моменту было уже поздно, зато цены на квартиры вырасти не успели.
Не только доступное жилье
Вернемся к данным наших аналитиков. По сравнению с январем в структуре предложения квартирного рынка произошли изменения, но не слишком заметные. Основным объектом предложения по-прежнему являются «двушки», которых на питерском рынке жилья 31% (график 4). Правда, сравнивая июньские данные с январскими, можно отметить, что количество выставленных на продажу одно- и двухкомнатных квартир уменьшается, а доля объектов с тремя комнатами и больше растет. Правда, подвижки здесь составляют десятые доли процента.
Еще один момент, но уже более симптоматичный: зимой лидером по количеству предложений был сегмент «старой панели» (хрущевки, брежневки, «корабли»). В январе таких объектов в листингах было 26%, но к настоящему моменту их доля снизилась до 25%. В то же время доля квартир в монолитно-кирпичных домах увеличилась с 24 до 27% (график 5).
Но, пожалуй, рост доли «новой вторички» в общем объеме предложения – на сегодняшний день единственная деталь, заслуживающая внимания. Правда, тенденция здесь вполне логична: современных домов с каждым годом становится все больше, а «свежие» квартиры, приобретенные с инвестиционными целями, начинают появляться на вторичном рынке. Соответственно, вчерашний продавец-инвестор – это снова покупатель. Какие квартиры выбирают петербуржцы? Снова дадим слово практикам.
Весенний всплеск активности затронул не только сегмент самого демократичного жилья. По словам генерального директора АН «Невский простор» Александра Гиновкера, объекты комфорт- и бизнес-класса в первом полугодии также часто продавались после двух-трех показов. «Хочу отметить, что невзирая на застой, объект любого класса и ценовой категории, если он не переоценен, имеет шансы быть проданным в считанные недели после публикации объявления», добавляет он.
«Спрос сохраняется во всех сегментах, – говорит заместитель директора АН “Бекар” Леонид Сандалов, – в том числе и на жилье бизнес-класса стоимостью от 10 млн руб. Минувшей весной по ним также проходили сделки, и как правило предметом покупки становились просторные квартиры в недавних новостройках».
Монолит против антиквариата
Самые дорогие типы жилья на питерском вторичном рынке – квартиры в сталинках и домах старого фонда после капремонта или реконструкции (графики 6, 7, 8). Между тем на протяжении последних лет все более серьезную конкуренцию антикварным квартирам составляет современный «монолитстрой». Объекты «новой вторички» в районах, примыкающих к центру, практически вытеснили из элитного сегмента «историческое» жилье.
Современные состоятельные покупатели отнюдь не страдают ностальгией и склонны мыслить рационально. Интерес к уникальным объектам есть, но он точечный (в связи с этим Александр Гиновкер говорит об успешной продаже «видовой» квартиры на Дворцовой набережной, но с удивлением отмечает, что привлекательные во всех отношениях квартиры близ Невского проспекта, несмотря на сниженные по сравнению с прошлым годом цены, подолгу не находят покупателей). Сегодня виды на акваторию Большой Невы оцениваются уже не в 20 тыс. долл за кв. м (как это было до 2008 года), а значительно более скромными цифрами.
«В прежние годы основными ценителями «антиквариата» были иностранцы, преимущественно из Европы, – говорит Александр Гиновкер, – но сегодня таковых на питерском рынке почти не наблюдается». Напротив, многие зарубежные приобретатели теперь пытаются продать или сдать жилье в аренду – в некоторых окнах вдоль набережных и улиц исторического центра годами красуются перетяжки с телефонами риэлторов.
Возможность окупить такие приобретения за счет краткосрочной или длительной аренды физическим и юридическим лицам нынче почти растаяла. Конкуренцию составляют смежные сегменты – мини-отели, офисные центры и фешенебельные жилые комплексы, где также предлагаются квартиры в аренду. И жилье в новостройках с подземными паркингами и закрытыми дворами все-таки намного комфортнее и для арендаторов, и для покупателей, нежели нашпигованные коммуналками старинные доходные дома.
По словам генерального директора агентства «Адвекс. Петроградский» Юрия Воробьева, в настоящее время интерес к квартирам исторического центра сконцентрирован в сегменте «старый фонд после капремонта». Но если в прежние годы риэлторы расселяли просторные апартаменты, то сегодня хвастаться блистательными расселениями не приходится. Ведь половина сделок, связанных с расселением – это трех- или четырехкомнатные квартиры, где их привлекают на финальном этапе, для выкупа последней комнаты и оформления ипотеки.
Комнаты в коммуналках – по-прежнему разменная монета квартирного рынка, они продолжают пользоваться стабильным спросом. Правда, львиная доля покупателей в данном сегменте – это не инвесторы, а мигранты или граждане после развода. При этом однокомнатные квартиры все еще рассматриваются приобретателями в качестве основного объекта инвестиций. Впрочем, «пенсионная» недвижимость – это предмет для других исследований. Возвращаемся к сегодняшним реалиям и прогнозам наших экспертов.
Виды на осень: движемся перебежками
По мнению Антона Баранова, в ближайшее время ждать роста активности на рынке жилья риэлторам не следует. В июне, по сравнению с маем, заметно выросло количество просмотров размещенных объявлений о продаже квартир, но оно не переросло в увеличение числа сделок. По всей видимости, покупатели заняли выжидательную позицию, готовятся к отпускам и попутно мониторят рынок – предполагают риэлторы.
Опрошенные нами респонденты ждут оживления покупательской активности только к сентябрю. Но в каком направлении двинутся цены, не берется прогнозировать никто: сегодня не наблюдается предпосылок ни для их радикального роста, ни для обвала. Доходы населения не растут, банки не дают кредитов только самым ленивым, но при этом с июля, следом за Сбербанком, начали объявлять о повышении процентных ставок.
«Лето для квартирного рынка – это всегда период спада, но в этом году на него наложилась и “усталость” после ударной весны», – говорит Леонид Сандалов. Устали и участники рынка. К слову, риэлторы рассказывают и о появлении продавцов-покупателей, серьезно встревоженных последствиями девальвации и вероятностью непрогнозируемых событий в валютно-финансовой сфере. Продав квартиру, такие клиенты боятся оставаться один на один с деньгами на длительный период, а потому стремятся как можно скорее вложить их в другую недвижимость.
При этом, полагает Марина Чижкова, затишье и коррекция со знаком минус после всплеска покупательской активности – явление неизбежное: «Минувшей весной, когда многие сегодняшние покупатели мобилизовали все финансовые ресурсы, в том числе и заемные, и в спешном порядке принимали решения о покупке, значительная доля отложенного спроса была реализована».
Тревоги за судьбу накоплений и сбережений – одно из веяний нашего неспокойного времени. При этом недвижимость рассматривается потенциальными собственниками как вполне надежный актив, а сегодняшняя ситуация вполне благоприятна для тех, кто улучшает жилищные условия, что называется, малыми шагами и короткими перебежками – за счет встречных покупок, коротких обменных цепочек и относительно небольших кредитов для доплат.
