Гражданка: фешенебельная и демократичная

Спальный район, именуемый Гражданкой, – это три муниципальных округа, в которых в общей сложности проживает 250 тысяч человек. Что роднит массив с другими «спальниками»-ровесниками – Купчино, Веселым Поселком, Ржевкой-Пороховыми?

Где-то на Гражданке
Одна из особенностей массовой застройки образца второй половины XX века заключается в том, что она полностью «съедает» историческую жилую среду. Заглянув даже в относительно свежие, послевоенные, карты Ленинграда и его окрестностей, мы обнаружим, что в районе Политехнического института город заканчивался. А по обе стороны Гражданской дороги (ныне Гражданский проспект), близ пересечения с современной улицей Фаворского, имелась густая сеть сельских переулков и тупиков, от которых к сегодняшнему дню не осталось даже названий.



В Реестре объектов городской среды Гражданка – это относительно небольшая историческая территория в Калининском районе между улицами Верности, Бутлерова, Фаворского, Гжатской, проспектом Науки, улицей Вавиловых, Северным и Светлановским проспектами. Но ареал обитания типовых домов разных лет значительно шире и одноименного исторического района, и тем более МО Гражданка, где мы уже были на экскурсии.

Известное сегодня каждому петербуржцу название появилось в первой четверти XIX века и первоначально обозначало колонию Немецкая Гражданка. Располагалось поселение питерских немцев примерно там, где сейчас находится станция метро «Политехническая» и жилые кварталы кирпичных пяти- и девятиэтажек 528-й серии между улицами Фаворского и Бутлерова.

Дальше, к северу от Петербурга, на берегах Муринского ручья, имелось село Русская Гражданка, к которому вел большак, ныне превратившийся в Гражданский проспект, но сохранивший прежнее «русло». Немецкая колония, по понятным причинам, была ликвидирована в 1941 году. А в 1950-е годы на северной окраине Ленинграда развернулось масштабное жилищное строительство.

Муринский ручей: два берега
Немецкие мотивы обнаруживаются не только в исторической, но и в современной народной топонимике. Муринский ручей разделяет территорию «спальника» на относительно старую часть с хрущевской застройкой образца 1960-х годов и более свежую, где жилищное строительство началось в 1970-е годы.



В период застоя, когда границы СССР с капиталистическим миром были на замке, все фешенебельное и комфортное ассоциировалось с буржуазными странами, а бытовая неустроенность – с социалистическими. Поэтому к двум частям спального района прикрепились народные топонимы – ФРГ (фешенебельный район Гражданки) и ГДР (Гражданка дальше ручья). Граница между двумя мирами как раз и пролегла по ручью.

Соответственно, в южной, ближайшей к городу, «фешенебельной» части района уже к середине 1970-х годов были и метро, и множество типовых магазинов-стекляшек вдоль главной магистрали – проспекта Науки, и на тот момент вполне еще свежие хрущевки с брежневками.

Основная застройка «демократичной» ГДР развернулась позднее – преимущественно панельными девяти-, а затем – двенадцати- и четырнадцатиэтажными домами 504-й и 137-й серий. Есть в данной части Гражданки и «корабли» серии 1-Лг 600 разных модификаций. Строительство транспортной и социальной инфраструктуры в период развитого социализма, понятное дело, от графиков отставало. Да и квартиры в новых домах в те годы давали уже не интеллигенции (работникам многочисленных исследовательских и проектных институтов), как в старой части «спальника», а лимитчикам – труженикам строительного комплекса и бурно развивавшихся флагманов социалистической индустрии.

Но вернемся в «фешенебельную» часть района. Напротив выхода из наземного вестибюля «Академической» расположен самый старый жилой квартал Гражданки – городок Самстрой с трехэтажными домами образца 1950-х годов. Такие постройки часто называют немецкими коттеджами. Правда, следует иметь в виду, что ни к самострою, ни к немецкой архитектуре такие кварталы отношения не имеют. Это ведомственный жилищный фонд периода послевоенного восстановления, а в те годы работникам предприятий, чтобы получить квартиру или комнату, порой приходилось и самим поработать на стройках. Определение «немецкие коттеджи» в данном случае далеко от реалий еще и потому, что обозначать трехэтажные типовые дома, разработанные советскими проектировщиками как «немецкие», только из-за того, что на стройках встречались военнопленные, – равносильно тому, чтобы называть современные высотки среднеазиатскими.



Первая массовая застройка кварталов, примыкающих к проспекту Науки, – панельные пятиэтажки серии 1-335 Полюстровского ДСК. Это одна из самых проблемных серий хрущевок, обреченных на тотальный снос. Правда, в отличие от совсем уж ранних бескаркасных «панелек» 335-й серии, здешние пятиэтажные дома – уже в модификации 1962 года, а потому имеют более или менее надежный, по сравнению с первохрущевками конструктив. Но избавиться от главного серийного недостатка – холодных стен – им не удалось. В результате в наше время в общей сложности несколько десятков домов между проспектами Науки и Северным записали в программу реновации.

В тех же кварталах встречаются и семиэтажные панельные жилые здания серии 1-507-8. Это уже не вполне хрущевки, но еще не совсем брежневки. По планировкам квартир они почти не отличаются от серийного прототипа, но этажность проектировщики уже увеличили, а раз так, то и неудобные выносные лифты в шахтах-стаканах также пришлось предусмотреть.

В 1970-е годы в «фешенебельной» части Гражданки строилось немало кирпичных ведомственных и кооперативных домов, в том числе малоэтажных, с двухуровневыми квартирами. В результате здесь сложился тихий, уютный и зеленый жилой район.

Город и метро
Центр современной Гражданки сформировался на пересечении Гражданского проспекта и проспекта Науки. В 1975 году здесь открылась станция метро «Академическая». Три года спустя появилась станция «Гражданский проспект», благодаря которой и жители «демократичной» части получили транспортное сообщение с центром Ленинграда. Но в 1995 году из-за аварии на перегоне «Лесная» – «Площадь Мужества» движение на Кировско-Выборгской линии оказалось прервано на целых девять лет. Приостановилось и градостроительное развитие.



Из-за оторванности от «большой земли» данный район не слишком интересовал застройщиков нового времени. Поэтому здесь не появилось ни совсем уж хаотичной жилой застройки, ни жилых комплексов образца «лихих девяностых», с присущими раннему «монолитстрою» детскими болезнями. Застой пошел на пользу: переуплотнения жилых кварталов и переукрупнения торговых зон близ метро, типичных для периода новейшей истории в строительстве, здесь почти не наблюдается.

Строительный бум обошел Гражданку стороной. По всей видимости, если бы не разрыв транспортной артерии, то вместо уютного разноэтажного жилого массива в стиле раннего «ЛенСпецСМУ» за «Академкой», а также вполне компактной точечной застройки близ станции «Гражданский проспект», близ метро мы сегодня могли созерцать сплошную стену высотных жилых корпусов и торгово-развлекательных комплексов. В настоящее время активное строительство жилья ведется на сопредельных областных территориях, в зоне пешей доступности от станции метро «Девяткино». В окрестных деревнях растут высотные микрорайоны «монолитов», под завязку укомплектованные квартирами-студиями.

Квартиры и цены: ГДР против ФРГ
По средним ценам на квартиры Гражданка сопоставима с Веселым Поселком, но заметно уступает «спальнику»-ровеснику Купчино. Правда, следует отметить, что границы стираются, а деление на «фешенебельную» и «демократичную» территорию – ныне не более чем условность. В старой части района «однушки» и «двушки» дешевле, чем в новой, но при этом трех- и четырехкомнатные квартиры – дороже (табл. 1). Это обусловлено прежде всего тем, что основное предложение малогабаритных квартир в кварталах, примыкающих к проспекту Науки, приходится на морально устаревшие и физически изношенные хрущевки и брежневки, а трех- и четырехкомнатные здесь предлагаются в основном в кирпичных домах ЖСК советского периода, а также относительно свежих монолитно-кирпичных. В то же время в кварталах массовой застройки образца 1970-80-х годов представлено немало просторных типовых «трешек» (табл. 2).



Цены на «однушки» и в ГДР, и в ФРГ стартуют с отметки 3 млн руб., причем в первом случае это будут квартиры в «кораблях» или домах 504-й серии (и скорее всего, на первом этаже), во втором – в панельных хрущевках или переходных семиэтажных домах. Самые доступные по ценам «двушки» (как правило, со смежными комнатами) в панельных пятиэтажках вокруг да около проспекта Науки (от 3,5 млн руб.). Дешевые «трешки» с ценами от 4,4 млн руб. встречаются «за ручьем» – в «кораблях», и тоже преимущественно на первых этажах.

Табл. 1. Структура предложения рынка и цены жилья Гражданки

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Табл. 2. Структура предложения по типам жилья на Гражданке, %

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»

Ржевка-Пороховые: укрупненный «спальник»

Невский район: берег правый

Купчино: зеленое, просторное, доступное

Недорогое жилье курортного Белоострова

Дорогие квартиры северного курорта

Текст: Филипп Урбан    Фото: Алексей Александронок