– Вера Михайловна, поясните, пожалуйста, читателям БН, как организована работа приставов с недвижимостью? Вести дело может любой специалист или этим занимается отдельное подразделение?
– На сегодняшний день в ФЗ «О судебных приставах» констатируется, что пристав имеет право вести исполнительные производства любой категории. Разделения производств по категориям «недвижимость» и «движимость» не существует. Если же смотреть по внутреннему распорядку, то начальники районных отделов самостоятельно определяют, как организовать работу подчиненных. В одних отделах во главу поставлен территориальный принцип, и за сотрудниками закреплены конкретные, например, улицы. В других же структурных подразделениях созданы группы по ведению исполнительных производств. Кто-то занимается алиментными обязательствами, кто-то налоговыми обязательствами или штрафами ГИБДД, а кто-то – взысканиями с физических лиц в пользу кредитных организаций.
– Правильно ли я понимаю, что в большинстве случаев, когда взыскание обращается на недвижимость и она выставляется на торги, речь идет об ипотечных квартирах?
– Порядка 90% от общего количества исполнительных производств, в рамках которых произведен арест на недвижимое имущество, ведется по ипотечным квартирам.
– Каковы основные заблуждения граждан о работе приставов?
– Многие граждане ссылаются на то, что квартира является их единственным жильем. Между тем на ипотечные квартиры не распространяется норма закона, по которому запрещено обращение иска на единственное жилье. Более того, согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» судебные приставы-исполнители не производят оценку по определению рыночной стоимости имущества, с которой начинаются торги. Это делает суд. То есть залогодержатель обращается в суд и просит обратить взыскание на квартиру с установленной начальной ценой.
Именно в этот момент, то есть в ходе судебного процесса, ответчик вправе заявить ходатайство об изменении стоимости объекта и привлечь эксперта (оценщика).
– С какого момента обращения взыскания на залог приставы начинают работу?
– На основании вступившего в силу судебного решения суд выдает исполнительный документ. Как правило, формулировка в решении суда, а также в исполнительном документе выглядит следующим образом: «Взыскать по кредитному договору такую-то сумму… Обратить взыскание на заложенную по договору ипотеки квартиру по адресу такому-то путем ее реализации на торгах с установленной начальной ценой в размере таком-то…»
При отсутствии у должника денег взыскание обращается на имущество. Поэтому в дальнейшем в рамках возбужденного исполнительного производства судебный пристав-исполнитель выходит «в адрес», с целью совершения исполнительных действий, направленных на арест имущества должника. После чего выносится соответствующее постановление, и заложенная квартира передается на торги.
Кстати, часть граждан считает, что реализацией арестованного имущества занимается служба судебных приставов. Это ошибка. Соответствующими полномочиями в настоящее время наделено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество). В нашем регионе это Территориальное Управление Росимущества в Ленинградской области.
– Но ваша служба как-то причастна к процессу продажи?
– Реализацию арестованного имущества осуществляет Росимущество и привлекаемые им физические и юридические лица, отобранные на конкурсной основе. В то же время с 2008 года действует приказ, по которому в обязательном порядке идет межведомственный информационный обмен. Нас держат в курсе, кто выступает торгующей организацией, когда будут проведены сами торги и где размещена информация о торгах. И обязательно для повышения прозрачности процедуры на всех торгах присутствует представитель службы судебных приставов. Для соблюдения законности торгов создается комиссия. В нее входит наш представитель, представитель Росимущества и сотрудники поверенной организации, проводившей торги в рамках госконтракта. Процедура исполнительного производства стала абсолютно прозрачной
– Информация о торгах открыта?
– Ранее информация о проводимых торгах печаталась в газетах. А с 1 января 2013 года по решению российского правительства запущен сайт torgi.gov.ru. Там в обязательном порядке размещается вся информация о торгах и дальнейшем «движении» объектов. И благодаря этому сайту количество заявок от желающих участвовать в торгах граждан и организаций резко выросло. Поэтому обычно имущество, если цена привлекательна и отсутствуют значительные юридические риски, реализуется на первых торгах.
– Правильно ли я понимаю, что если квартира не продается на первых торгах, назначаются вторые?
– Порядка 30% квартир продается с первого раза. Если же первые торги не состоялись, то есть на объект не было подано заявок от потенциальных участников, судебный пристав выносит распоряжение о снижении цены. На повторные торги квартира выставляется со сниженной на 15% ценой. Обычно со второго раза продается около 35% квартир. Если же не нашлось покупателей и во второй раз, имущество предлагается взыскателю для принятия на баланс – по стоимости ниже на 25% от первоначальной.
– Если квартира имеет обременения, например, в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, бывает, что банки отказываются принимать такое имущество?
– Если говорим про объекты жилищного фонда, то таких случаев практически нет.
– Есть статистика, сколько в Петербурге продается арестованных квартир в месяц?
– Ориентировочно в месяц в Петербурге выставляется на реализацию до 30 квартир.
– А доля неисполняемых приставами судебных решений в сфере недвижимости высока?
– Если мы говорим об исполнительных листах, где кредитные обязательства были обеспечены залогом недвижимости, то это стопроцентное исполнение. Если кредитные обязательства залогом не обеспечиваются, обычно исполнение зависит от имущественного положения должника.
– Может ли должник претендовать на отсрочку продажи залога?
– У любого гражданина имеется право даже после вынесения судебного решения выйти в суд с заявлением об отсрочке исполнения. Либо о рассрочке выплаты долга. Либо о заключении с взыскателем мирового соглашения. Как правило, за рассрочкой обращаются граждане, у которых квартира является единственным жильем, имеющие несовершеннолетних детей. И суды, если есть подтвержденная документально уважительная причина, идут навстречу таким должникам.
– Имеет ли право должник проживать в арестованной квартире?
– В силу действующего законодательства, даже если квартира находится под арестом, право собственности должника сохраняется. Пристав и взыскатель нарушить данное право не могут. Поэтому если должник не уклоняется при совершении исполнительных действий пристава и добровольно принимает на хранение (под охрану) данное имущество, он продолжает находиться в квартире. До перехода права собственности и отмены госрегистрации.
Если должник сопротивляется аресту, например скрывается, то назначается ответственный хранитель объекта в лице специализированной организации. Но это крайняя мера.
– Ответственными хранителями могут выступать частные компании?
– Это отобранные на конкурсной основе и заключившие государственный контракт юридические лица. Так же часто рассматриваем вопрос о передаче на ответственное хранение жилой недвижимости банкам-залогодержателям.
