– Каковы основные итоги программы расселения аварийного фонда и основные проблемы, с которыми сталкиваются жители таких домов?
– В рамках мониторинга члены комиссии провели опрос граждан, переселяемых из ветхого и аварийного жилищного фонда. По итогам опроса выяснилось, что большая часть граждан воспринимает переезд позитивно (75%) – они качественно улучшили условия жизни. Вместе с тем опрос вскрыл ряд пробелов в федеральном и региональном законодательстве. В стадии расселения в Петербурге 116 многоквартирных домов, из них в настоящее время не переселены 1659 человек, 279 переселяются в судебном порядке.
Основные нарекания к программе расселения у граждан вызывает необходимость покидать место проживания, чаще всего речь идет о центре города. Согласно норме Жилищного кодекса РФ, жилье для переселенцев предоставляется в пределах границ населенного пункта. Практика показывает, что граждан нередко переселяют именно на окраины города. Более того, жилье, предоставляемое переселенцам, зачастую не обеспечено даже самыми необходимыми объектами социальной инфраструктуры. Нет достаточного количества детских садов и школ. Плановое строительство социальных объектов в новых районах существенно отстает от потребностей жителей.
– Насколько обоснованы решения в отношении признания дома аварийным?
– По оценке экспертов, в Петербурге не все решения о признании домов аварийными являются обоснованными. На что указывает и судебная практика. В этих случаях речь может идти о заинтересованности районных администраций в передаче соответствующих объектов инвесторам. Помимо аварийного состояния отдельных помещений, эксперты обычно ссылаются на критическую степень износа объекта. При этом эксперт рассчитывает общий процент износа, включая не только капитальные конструкции, но и все, вплоть до дверей, полов и оконных рам. Но при современных строительных технологиях даже нарушения капитальных конструкций не являются реальным основанием для сноса здания.
Следует отметить, что субъективизм и злоупотребления при принятии органами власти решений об аварийности домов в значительной мере связаны с отсутствием нормативно-правовой и нормативно-методической базы принятия таких решений. В частности, единственный в данной области подзаконный акт («Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации № 47 от 28 января 2006 года) содержит лишь достаточно абстрактные и по преимуществу процедурные нормы.
Показательно, что раздел третий указанного Положения, несмотря на заглавие – «Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», практически полностью относится к определению признаков непригодности жилого помещения. Исключение – рекомендации признавать аварийными дома, получившие повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, других геологических явлений, а также расположенные в зонах опасных природных явлений, вероятных разрушений при техногенных авариях.
Недостаток нормативно-правовой и нормативно-методической базы дополняется отсутствием регулярного экспертного и общественного контроля в процессе признания домов аварийными. Также не определено, являются ли такие дома подлежащими сносу или реконструкции.
– Какие еще вопросы волнуют жителей ветхих и аварийных домов?
– Жители расселяемых домов сталкиваются с проблемами подселения на высвобождающихся площадях мигрантов и сотрудников местных управляющих компаний. Они занимают наиболее привлекательные помещения, причем зачастую в расселяемых квартирах еще остается имущество прежних владельцев. В криминальные разборки между «новыми жильцами» оказываются втянуты как остающиеся нерасселенными граждане, так и сотрудники полиции и управляющих компаний.
В некоторых расселенных домах проживают жители из ближнего зарубежья, причем остается не проясненным, кто и на каком основании сдает высвобождающееся аварийное жилье. Некоторые договоры оформляются агентствами недвижимости, однако элементарный анализ указывает на то, что арендодателями выступают посредники, не имеющие на это необходимых правовых оснований.
Еще одной нерешенной проблемой остаются коммунальные квартиры. Согласно Жилищному кодексу жителям расселяемых, в том числе коммунальных, квартир в аварийных домах предоставляются равноценные жилые помещения. Однако реального улучшения жилищных условий граждан в процессе переселения не происходит, поскольку они заселяются в такие же коммунальные квартиры, только в отдаленных районах.
До сих пор нет определенности в вопросе неравноценного предоставления площадей собственникам жилья и нанимателям. В отношении последних действует 86-я статья Жилищного кодекса, согласно которой в случае сноса дома, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, выселяемым из него гражданам предоставляются другие благоустроенные жилые помещения согласно социальной норме, в Петербурге это – 18 кв. м на каждого члена семьи.
В случае с собственниками жилья ситуация иная. При расселении квартир тогда вступает в действие 32-я статья Жилищного кодекса, которая оговаривает порядок изъятия жилого помещения для государственных или муниципальных нужд. Жилье у собственника приобретается государством по выкупной цене, в которую входит как рыночная цена квартиры, так и убытки, возникшие при изъятии. При этом собственники сталкиваются с тем, что стоимость квадратного метра в ветхом жилье значительно ниже, чем в новостройках. В итоге у собственника есть выбор – переселяться в очередную коммуналку или изыскивать собственные средства для улучшения жилищных условий.
Одна из проблем – отсутствие в предложении квартир при расселении соответствующего метража. В результате жильцам предлагается доплатить за излишки предоставляемой площади по рыночной цене, что составляет существенную сумму, в некоторых случаях – сотни тысяч рублей.
Жители центральных районов, проживающие в старом фонде, указывают на отсутствие долгосрочных стратегий по ликвидации ветхого и аварийного фонда. Ежегодное пополнение списка аварийных домов не дает уверенности жильцам в том, что и их дом в дальнейшем не подпадет под расселение. Они не ремонтируют квартиры, места общего пользования, в результате здания, некоторое время назад требующие лишь текущего ремонта, становятся ветхими и аварийными.
Инвесторы, готовые рассматривать старый фонд как средство для инвестиций, из-за отсутствия информации о состоянии зданий и сооружений вкладывают средства в новое строительство. В домах, признаваемых аварийными, не урегулирован вопрос с ипотекой. В этом случае резко на момент оценки дешевеет предмет залога, при получении нового жилья возникают проблемы с банком по вопросу залога, выкупная же стоимость может не совпадать с первичной банковской оценкой.
– Можно ли говорить о постепенном сворачивании программы расселения аварийных зданий?
– В Петербурге мероприятия по расселению аварийного жилищного фонда проходят более интенсивно, чем в других регионах Северо-Западного федерального округа – благодаря значительно лучшей финансовой обеспеченности. Вместе с тем представляется, что официальная информация о практически полном решении проблемы в большой степени базируется на торможении процесса признания домов аварийными.
В частности, за последнее время резко сократилось количество обследований многоквартирных домов, материалы о которых представлены на рассмотрение городской межведомственной комиссии: в 2012 году проведено 59 таких обследований, в 2013-м – 21, в 2014-м – 0 (по состоянию на 01.03.2014). Одновременно расселено в 2009-м – 100 домов, в 2010-м – 146, в 2011-м – 20, в 2012-м – 29, а в 2013-м – только 6.
– Что необходимо делать в первую очередь, чтобы программа расселения аварийного жилья не давала сбоев?
– Во-первых, организовать систему постоянного общественного мониторинга мероприятий, направленных на ликвидацию аварийного жилищного фонда. Инициировать пилотный проект по проведению независимого профессионального экспертного контроля в процессе признания домов аварийными (строительного аудита).
Во-вторых, начать подготовку нормативно-методической базы принятия решений о признании домов аварийными и планирования строительно-технических мероприятий по устранению аварийности.
В-третьих, инициировать выработку и внедрение программ жилищного строительства, ориентированных на граждан, проживающих в ветхих и аварийных домах. Рассмотреть возможность строительства с данной целью арендного жилья с использованием механизмов государственно-частного партнерства.
В-четвертых, администрации города следует разработать план долгосрочной стратегии по реализации программы расселения ветхого и аварийного жилья с четким план-графиком обследований и расселения домов в привязке к районам и к планам по новому строительству. Необходимо аккумулировать информацию по расселению, а также координировать всю деятельность по признанию домов аварийными, разработку регламентирующих документов на уровне соответствующих комитетов администрации города, а не районов. Исключить возможность использования высвобождаемых аварийных помещений не на цели улучшения жилищных условий граждан.
