Первичный рынок: необычное полугодие

Можно с уверенностью предсказывать: первые шесть месяцев текущего года войдут в историю петербургского рынка строящегося жилья как период ажиотажного спроса, которого никто не ждал. За это время картина сильно изменилась.

Взлет и падение
Кривая спроса оказалась именно такой, как предсказывали эксперты, когда ажиотаж возник. В декабре-январе обозначился устойчивый рост продаж: вероятно, расторопные инвесторы, напуганные ослаблением отечественной валюты, «вынули» деньги из банков и «переложили» в недвижимость как в более надежный актив. В феврале-марте подтянулись покупатели, передвинувшие запланированное приобретение жилья для себя или детей на более ранний срок.

Пик покупательской активности, когда количество сделок оказалось на 10-15% выше прогноза, пришелся на февраль-апрель, далее началось медленное снижение.
В мае, и в этом аналитики единодушны, продажи упали на 15% по сравнению с апрелем. Июнь, по предварительным оценкам, показал результаты на уровне майских. Дальше логично ожидать стагнации или даже снижения.

Однако участники рынка упорно отвергают предположение о том, что ажиотаж, как пылесос, «высосал» годовой потенциал покупательского спроса. По их мнению, отрицательная майская динамика – не более чем ежегодное сезонное снижение. «В мае было на четверть меньше рабочих дней, чем в обычные месяцы. Любопытно, что количество заключенных нами сделок сократилось тоже ровно на четверть по сравнению с апрелем, мартом и февралем – с двух тысяч до полутора», – утверждает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Строго говоря, количество рабочих дней от предыдущих месяцев отличалось не сильно – 19 против 20-21 в другие месяцы. Но многие россияне устраивают себе продолжительные каникулы в первой декаде месяца, так что майские показатели продаж не первый год уступают апрельским.

Лето традиционно является низким сезоном для продавцов недвижимости: люди переориентируются на другие задачи – поступление детей в вузы, поездки в отпуск. Но участники рынка относятся к этому философски. «Спад активности связан лишь с фактором сезонности. Наши прогнозы по развитию рынка жилья остаются положительными, и к осени мы ожидаем увеличения спроса», – говорит директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева.

Сколько недвижимости было продано на волне ажиотажа за первое полугодие, пока сказать трудно. По сведениям Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за первый квартал текущего года было реализовано 1,3 млн кв. м, что на 18% больше, чем в четвертом квартале 2013-го (1,1 млн кв. м). Итоги второго квартала в компаниях еще не подведены. Но, учитывая майско-июньскую коррекцию, можно с осторожностью предположить, что полугодовой показатель окажется на уровне не менее 2,5 млн кв. м. Для сравнения: за весь 2013 год было реализовано 3,7 млн кв. м.

Предложение обгонит?
Казалось бы, для продавцов недвижимости ситуация складывается сказочно: благодаря нестабильности в экономике страны объем продаж вырос настолько, что нет оснований как минимум не дотянуть до прошлогодней планки. Но есть одно «но»: объемы предложения в первом полугодии тоже резко выросли.

Всего с начала января по конец мая начаты продажи в 19 новых объектах и в 44 жилых комплексах, уже строящихся на территории Петербурга и на прилегающих к нему землях Ленинградской области. «Самое быстрое развитие показывают пригородные областные зоны: Мурино, Бугры, Девяткино, Кудрово», – утверждает руководитель отдела продаж жилой недвижимости АРИН Катерина Гусева.

Отметим также активизировавшееся освоение бывших сельхозземель в Янино-1. Проекты комплексного освоения территорий здесь начали реализовывать сразу три застройщика – «Ленстройтрест», «ЦДС» и «СУ-155». В ближайшее время готовится к выходу на площадку копания «КВС».

Наиболее продуктивными застройщиками в первом полугодии показали себя «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» и ГК «ЦДС» – каждая из компаний за указанный период открыла продажи в восьми объектах. По четыре дома вывели на рынок ИСГ «Мавис» и «Главстрой-СПб», по три – Setl City, «СУ-155», «ЮИТ Санкт-Петербург» и «Ленстройтрест».
Всего с января по март рынок пополнился 1,3 млн кв. м строящейся недвижимости, и это рекордный показатель. «По нашим подсчетам, во втором квартале текущего года объемы нового предложения несколько сократились по сравнению с первым – за апрель-июнь на рынок было выведено 1,1 млн кв. м строящегося жилья», – говорит руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова.

Объем предложения на первичном рынке перманентно растет. Если в начале 2013 года на продажу были выставлены объекты суммарной площадью 2,8 млн кв. м, то в конце – уже 3,5 млн кв. м. Сейчас, несмотря на ажиотажный спрос, подчистивший закрома, объем предложения приблизился к 4 млн. кв. м.

Главный вопрос – не будет ли и дальше увеличиваться зазор между количеством выставленного на продажу и купленного жилья? Эксперты отметают опасения относительно затоваривания рынка. Ольга Трошева, к примеру, утверждает, что предложение и спрос в данный момент сбалансированы: в первом квартале в продажу было выведено 1,3 млн кв. м нового предложения и именно столько же было реализовано, напоминает она.

Кроме того, считают опрошенные эксперты, убедившись в охлаждении спроса, застройщики скорректируют свои планы в отношении старта новых объектов. Показательно, что прогнозы по объемам строительства в 2014 году уже меняются в сторону уменьшения. В начале года участники рынка предполагали, что достижения 2013 года будут превышены процентов на десять и рынок пополнится 5 млн кв. м нового предложения. В феврале руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов заявил о возможном сокращении в Петербурге и пригородах объемов ввода до 4,5 млн кв. м. Сейчас он говорит уже о 4 млн кв. м.

Цены в узде
Гипотезу о наметившемся отставании спроса от предложения наиболее убедительно подтверждает весьма умеренный рост цен в первом полугодии. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в течение первых пяти месяцев года наблюдался перманентный рост стоимости квадратного метра в диапазоне 0,5-1,5%. В итоге с января по май средняя цена предложения на рынке строящейся недвижимости повысилась на 5,3%, или – на 4,8 тыс. руб., что не так уж много для периода высокого спроса.

Впрочем, далеко не все компании вели себя столь скромно. «Ряд застройщиков начал дважды в неделю корректировать стоимость квадратного метра. В отдельных объектах рост цены превысил планку в 10%, а в корпусах с более высокой готовностью и 15%. Для сравнения: за весь 2013 год рост цен в среднем немного превысил 7%», – отмечает Катерина Гусева.

Лидерами роста цен стали новостройки тех компаний, которые могли себе это позволить,– наиболее крупные, с известным брендом и пользующиеся доверием покупателей. К этой категории относятся финский застройщик «ЮИТ», «Главстрой СПб» и, безусловно, Setl City, чьи объекты на окраинах города прибавили в цене больше других.

Но в июне тренд переломился – впервые с начала текущего года Центром исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» было зафиксировано снижение средней цены. Она уменьшилась сразу на 1,3%, или на 1,2 тыс. руб. за кв. м, дойдя до среднего значения 93,4 тыс. руб. за «квадрат».

Кроме того, на рынке присутствует так называемое скрытое снижение цен – в рамках всевозможных акций и распродаж квартир, которые девелоперы начали проводить еще с начала мая. «Например, в компании Setl City уровень цен упал до декабрьских показателей. Квартиру-студию здесь и сегодня можно купить за 1,8 млн руб., хотя в марте 2014 года цена на нее выросла до 2,3 млн руб.», – приводит пример Катерина Гусева.

Не менее впечатляющее предложение делает покупателям Группа компаний «Полис», обещая 25-процентную скидку на квартиру в любом из своих объектов. А финская компания «Лемминкяйнен» в мае представляла скидку до 22%, правда – только ипотечным заемщикам Райффайзенбанка.

Несмотря на утверждения застройщиков, что в этом году количество рекламных усилий ничуть не больше, чем в прошлые, БН продолжает настаивать на своем прогнозе: впереди покупателей ждет много интересных и креативных акций от продавцов.

Вывод новых проектов в продажу по годам (эконом- и комфорт-класс)

Источник: ООО «Главстрой-СПб»

Объем нового предложения на первичном рынке Петербурга, млн.кв.м.

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Елена Денисенко    Фото: Алексей Александронок